עסקת קומבינציה –

הכרת ההוצאות לאחר ביצוע העסקה ומכירת הבנוי

מאת: דורית גבאי, רו”ח

תמלול ראיון רדיו עם רו”ח דורית גבאי

ברדיו תל אביב 102FM

עופר: המחירים כל כך גבוהים, שאנשים שומעים על עסקאות קומבינציה, ואז אומרים: אפשר להרוויח יותר. יש לה יתרונות ביחס שמקבל בעל קרקע. אבל האם היא יותר מסוכנת במימון למזומן למשל? כי לפעמים מי שנכנס לקומבינציה, ומגיע למשבר עם הקבלן אם היזם, נקלע להליכים משפטיים או עלויות, ואפילו פיצויים לקבלן רק כדי שיצא מהעסקה.

אז תסבירי למאזינים על הנושא ומה הדין של ההוצאות האלה בעסקה הבאה, ובכלל מה מדיניות רשות המיסים בנושא הזה.

עסקת קומבינציה היא עסקה שבמרבית המקרים נותנת תשואה ותמורה הולמת יותר מאשר בעסקת מזומן.

למרות שאני שומע היום על אחוזים הזויים שאנשים מבקשים, למרות שלא תמיד הם יקבלו אותם.

נכון. יותר מ- 50% היום בחלק גדול ממרכז הארץ. והעסקה הזאת מצד אחד מבטיחה תמורות יותר גדולות, יותר גבוהות, בקבלת התמורה, אם זה בדירות ואם זה בדירות שווה חניות, דירות למשרדים – תלוי בפרויקט. אבל היא עסקה יותר מסוכנת, משום שברגע שנחתמה העיסקה עם יזם/קבלן – לפעמים זה יזם, אבל הוא צריך להביא את כל הצוות ואת כל חברות הבנייה שיעשו עבורו. אז זה כאילו מעבירים את העבודה למישהו אחר, וזה עוד יותר מכניס עוד צד משמעותי לקרקע, ולקרקע יש בעצם את בעלי הקרקע, שלפעמים זה משפחה אחת, לפעמים זה כמה חברות וכמה משפחות, כמה בעלי עסקים – משהו יותר מורכב מעסקה פשוטה בין אחד לשני. ואז המון המון אנשים עושים הסכם שיתוף ויוצאים לדרך. אם העיסקה – אתה בסוף מגלה שמהיום היא נחתמה ליום שיש היתרים או איזושהי תכנית כזו או אחרת – קרה משהו לחברה הקבלנית, יכול להיות שהידרדר מצבה, קרה איזשהו משבר, פתאום רוצים להוציא אותה מהקרקע, להגיד: רגע, אנחנו לא בטוחים שהיא יכולה להרים את כל הפרויקט הזה. לפעמים זה פרויקט קטן של 6 דירות, לפעמים זה 60, זה כמובן היקף הסיכון כאן עולה. ואז מבקשים להוציא את הקבלן בהסכמה. זאת אומרת, אחרי ויכוחים, אחרי מחלוקות על כל מיני דברים – אולי הפרות כאלה ואחרות בדרך, ואז יש המון המון הוצאות בשביל להוציא אותו. ועלתה השאלה: כשאותה משפחה או כשאותם עסקים שעשו עסקה חדשה, אחרי ששילמו לעורכי דין ולבוררים, ואחרי ששילמו את הפיצויים להוציא את הקבלן הזה מהעסקה, כי מצאו פגמים וזיהו נקודות חריגה, נקרא לזה – אז הם שילמו מאות אלפים, לפעמים מיליונים להוציא אותו. עושים עסקה חדשה שיוצאת לדרך, פורחת ומשגשגת. ואז באים ודורשים את ההוצאות האלה. לכאורה מנהל מס שבח אומר: סליחה, מה זה קשור לעסקה הזאת? זה עסקה ישנה, לא יצאה לפועל, תסחוב את זה על הגב ונגמר הסיפור. אבל זה לא אפשרי. כי בלי להוציא את הקבלן הזה מהקרקע, אי אפשר היה ללכת לעסקה הבאה. ואנחנו בעצם קוראים לזה: הסרת נטל – הסרת מכשול לצורך העיסקה הבאה, כאילו כמו פולש.

אז מה מדיניות רשות המיסים?

בדיוק. ולכן זה לא עבר כזה חלק כמו שאני מתארת את זה. עברו שנים של מחלוקות, ורשות המיסים פרסמה החלטת מיסוי שאומרת שבהחלט יש להכיר בהוצאות האלה, ויישרה קו בכל המשרדים. היו המון ויכוחים על זה. המדינה אמרה: אנחנו מכירים בכל הוצאות הפיצוי ובכל העלויות הנלוות לתהליך הזה.

אז זה אומר שהמדינה פועלת נכון. הגענו למשהו אחד.

יש דברים טובים. בוא לא נגזים. יש לנו הרבה מחלוקות, אבל כשדברים טובים, אומרים. זה מדהים! זה מאות אלפים של מיסים שחוסכים פה.

אז בוא ניגע במצב של אדם שבונה בית על קרקע שקיבל במתנה מההורים שלו. הוא מקבל גם את הקרקע וגם את המימון לבניית הבית – הכול במתנה. השאלה: מה יקרה כשהוא ירצה למכור את הבית? מה הצעדים שצריך לעבור ולבדוק לפני שהוא מוכר? כמובן בהנחה שזו דירתו היחידה בישראל.

אנחנו מכירים באמת סצנריו כזה שאב או אם או סבא מעביר לבנו או לנכדו חטיבת קרקע אחת, כמו בנה ביתך. והוא קיבל גם את הקרקע וגם את הכסף או את הבטוחות או את המימון ממש לבנות את הקרקע הזאת. הבן אדם חושב: אה, קיבלתי במתנה את הקרקע, קיבלתי במתנה את הבנייה. אני בא למכור אותה בחלוף נגיד עשר שנים – הוא אומר: זו דירתי היחידה היום. אז הוא לא שומר קבלות, וכל הקבלות בכלל לא על שמו, אלא על שם הסבא שלו שמימן לו, והקבלות חלקן על שם אבא שלו שגם הוא מימן לו חלק מהקבלנים. וברבות הזמן, יכול להיות שפתאום יש לו עוד דירה, או שהם ירשו מהסבתא עוד איזה נכס. ואז כשהם באים למכור את הדירה הזו, פתאום זה לא דירתו היחידה, כי מה שיש לו בנוסף, נספר. ואז הוא צריך לחשב את המיסים האלה. ואם אין לו את כל התיעוד – הקבלות – על שמו, פקיד המס לא יוכל לקחת על עצמו אחריות להגיד: כן, הוא הוציא פה 1,100,000 ₪ על הבנייה בוודאות, אני אתיר לו 1,000,000 ₪. נטל ההוכחה להוכחת העלויות מוטל על הדורש. ואם הוא לא מוכיח שהוא שילם ושהחשבוניות על שמו, יש בעיה מאוד גדולה. ולכן ההמלצה שלי לכל מקבלי המתנות למיניהם – כמובן שזו ברכה מאוד גדולה וזכות מאוד גדולה לקבל כזו מתנה – לדאוג שהקבלות יהיו על שם בעל הקרקע. כלומר, הבן או הנכד שקיבל את המתנה הזאת, לשמור אותן, לא לשלם בשחור ולא בירוק ולא בשום צבע אחר. לשמור את התיעוד הזה, כי בבוא העת, אנחנו נספוג איזשהו קנס. מה זה הקנס הזה? אנחנו נגיד: לפי הרשימות בכתב היד שלי, עלה לי 1,100,000 ₪ לבנות את הבית לפני חמש-עשרה שנה. אבל המדינה אומרת: נכון, בטוח שבנית, רואים, יש הכול. אבל בגלל שהיית שותף לכלכלה שחורה, אני יכול להתיר במשא ומתן, והוא לא תמיד כזה פשוט, בין 40% ל- 60% מהעלות. ואז במקום 1,100,000 ₪, הוא מקבל 600,000 או 700,000 או 500,000 ₪, שזה בעצם קונסים אותו במיסים שהיו צריכים לשלם בעלי המקצועות שלא סיפקו חשבוניות. וזה עבודה מאוד סיזיפית לסדר את המסמכים האלה. חשוב מאוד לשמור אותם באותה שנה או באותו רגע שהדברים נעשים בצורה מסודרת.

השבוע, השרה שקד האריכה בשנה את תמ”א 38. מה החדשות מבחינת היבט מיסוי מקרקעין במסגרת תמ”א 38?

אז באמת רשות המיסים היא שהגישה הצעת חקיקה להאריך את הוראות פרק חמישי5 לאוקטובר 2022. כנראה שבגלל ההודעה החדשה שלה, זה יידחה ל- 2023. ההוראות יוארכו כמו שהן. זאת אומרת, ההוראות כרגע בתוקף עם הארכת מועד לעוד שנה וחצי. ובעצם לפי מה שאני יודעת, בתוך מספר שבועות יפורסם תזכיר חקיקה שיתאים את הוראות פרק חמישי5 לחלופות של שקד, שהיא רוצה להקל משמעותית על הפרויקטים של פינוי בינוי ותמ”א 38/2.

כל המעמד של דירת מגורים בשלב של הבנייה, שהוא כרגע מאוד בערפל… אם אתה מוכר את דירתך, שתקבל בעוד שנה וחצי, והיא בעצם כבר נהרסה או נעקרו ממנה כל היסודות – אז אתה בעצם לא נחשב כמוכר דירת מגורים. זה נחשב כאילו זה קרקע. כל הדבר הזה עומד להיפתר. אנחנו מחכים, אנחנו נהיה עם בשורות בתוך מספר שבועות, ואני אשמח אם תזמינו אותי שוב.  

עופר: אתה בעד ההארכה הזאת של תמ”א 38, צחי?

צחי: אני בעד ההארכה, מכיוון שאין כרגע חלופה ראויה לחיזוק מבנים. ראינו במספר השבועות האחרונים רעידות אדמה קטנות שהתרחשו ברחבי ישראל. אני חושב שאם חס וחלילה תקרה פה רעידת אדמה משמעותית, אנחנו נהיה בקטסטרופה של ממש. אפשר לראות שאלפי בתי אב יאבדו את בתיהם מידית. וללא התחדשות מידית, ללא סט חוקים שמאפשר פה התחדשות מידית, אני לא רואה לזה פתרון שיביא לפתרון הסכנה שמרחפת פה מעל אזרחי מדינת ישראל.

עופר: דורית, תסכימי איתי רק שהכול צריך להיות פשוט יותר.

נכון. נכון מאוד.

זה כל כך מסובך. כל כך הרבה שינויים וחלופות.   

הראיון שודר ביום 22.03.2022.