העליון ב- 2009 קבע: כאשר נמכרות זכויות באיגוד מקרקעין, שווי הרכישה המיוחס הוא שווי הרכישה של חלק ממקרקעין באיגוד שנרכשו על ידו, יהיה כאמור בסעיף 14(ג) לחוק, היינו: החלק היחסי של הרוכש בשווי הכולל של הזכויות במקרקעין, יהיה לפי החלק היחסי של הרוכש בנכסי האיגוד בעת פירוקו. ההלכה לפני תיקון 50 – ייחוס למניה שווי מקרקעין

מאת: דורית גבאי, רו"ח

מבוא

בפסק הדין בעניין נאות הארץ בעמ נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב (1), קבע בית המשפט העליון: "כאשר נמכרות זכויות באיגוד מקרקעין, שווי הרכישה המיוחס הוא שווי הרכישה של חלק ממקרקעין באיגוד שנרכשו על ידו, יהיה כאמור בסעיף 14(ג) לחוק, היינו: החלק היחסי של הרוכש בשווי הכולל של הזכויות במקרקעין, יהיה לפי החלק היחסי של הרוכש בנכסי האיגוד בעת פירוקו". זו ההלכה לפני תיקון 50 – ייחוס למניה שווי מקרקעין. במילים אחרות, מייחסים לשווי הרכישה של המניות באיגוד מקרקעין, לפי 19% משווי המקרקעין (שווי שלא היה שנוי במחלוקת), כשיעור המניות מסוג ב' שנרכשו, ולא כשווי מניות מסוג א'. זאת לאור הוראת סעיף 9(ב) לחוק, המפנה לסעיף 14(ג), לפיו החלק היחסי של הרוכש בשווי הכולל של הזכויות במקרקעין, יהיה לפי החלק היחסי של הרוכש בנכסי האיגוד בעת פירוקו.

עובדות

  1. ביום 5.1.96, נכרת הסכם בין חברת פרידמן חכשורי (חכשורי) לבין שנים עשר צדדים נוספים (הסכם הייסוד). בהסכם הייסוד נקבע, כי חכשורי תפעל לרכישת מקרקעין המצויים בתל אביב, בנאמנות עבור חברה שתוקם על ידי הצדדים להסכם (החברה).
  2. החברה שהוקמה בהתאם לאמור בהסכם הייסוד, היא איגוד מקרקעין, כהגדרתו של מונח זה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין כנוסחו בעת הרלוונטית. מטרת הרכישה הייתה ביצועו של פרויקט בנייה על המקרקעין. עוד נקבע בהסכם הייסוד, כי יהיו לחברה שלושה סוגי מניות, שכל אחד מהם יקנה זכויות וחובות שונות.
  3. על פי הסכם הייסוד, הוקצו לחכשורי 42 מניות מסוג א', המהוות 3.5 אחוזים מסך המניות שהוקצו מסוג זה, וכן 228 מניות מסוג ב', המהוות 19 אחוזים מסך המניות שהוקצו מסוג זה. על פי תקנון החברה, למניות סוג א' זכות לקבלת ערכן הנקוב בפירוק, ואילו מניות סוג ב' משתתפות בהצבעות בהנהלה ובדיבידנד.
  4. ביום 8.12.1996, נכרת הסכם בין חכשורי לבין נאות הארץ, לפיו מכרה חכשורי לנאות הארץ את כל מניות החברה שבבעלותה (הסכם המכר).
  5. נאות הארץ הגישה שומת מס רכישה, המתבססת על 3.5% מכלל שווי המקרקעין. שווי זה נגזר ממכפלת שווי כלל המקרקעין שבבעלות החברה, בשיעור המניות מסוג א' שנרכשו (3.5%). בשומה העצמית של מס רכישה, הועמד שווי העסקה על סך 3,941,234 ₪, ומס הרכישה – על סך 197,061 ₪.
  6. מנהל מיסוי מקרקעין (המנהל) דחה את שומתה העצמית של נאות הארץ. בשומה שהוצאה מטעמו, הועמד שווי העסקה על סך 21,860,044 ₪. שווי זה נגזר ממכפלת שווי כלל המקרקעין שבבעלות החברה, בשיעור המניות מסוג ב' שנרכשו (19%). לפיכך, מס הרכישה בשומה מטעם המנהל הועמד על סך 1,093,002 ₪.
  7. השגה אותה הגישה נאות הארץ על השומה האמורה, נדחתה.
  8. ועדת הערר דנה בשאלה: כיצד יש לחשב את שווי העסקה שבוצעה לפי הסכם המכר, לצורך קביעת סכום מס הרכישה שבו חבה נאות הארץ: האם לפי 3.5% משווי המקרקעין שבבעלות החברה, כשיעור המניות מסוג א' שנרכשו (עמדת נאות הארץ), או לפי 3.5% משווי המקרקעין שבבעלות החברה משווי המקרקעין האמורים, או לפי 19%, כשיעור המניות מסוג ב' שנרכשו (עמדת המנהל). שוויים הכולל של המקרקעין שבבעלות החברה אינו שנוי במחלוקת בין בעלי הדין.
  9. ועדת ערר אימצה ברוב דעות את עמדת המנהל.
  10. על אף דחיית הערר, נקבע בדעת הרוב שיש להעמיד את שוויה הכולל של העסקה על סך 21,395,269 ₪, ולא על סכום של 21,860,044 ₪, כפי שנקבע בשומה שהוצאה על ידי המנהל. הסכום המתוקן הוא המשקף נכונה, כך נקבע, את שווי העסקה הנגזר, כאמור, מ-19% משווי המקרקעין שבבעלות החברה.

 

גדר המחלוקת העיקרי

כיצד יש לחשב את שווי העסקה שבוצעה בגדר הסכם המכר, לצורך קביעת סכום מס הרכישה בו חבה נאות הארץ: האם לפי 3.5% משווי המקרקעין שבבעלות החברה, כשיעור המניות מסוג א' שנרכשו או לפי 19% משווי המקרקעין האמורים, כשיעור המניות מסוג ב' שנרכשו.

בדיון לא עלתה כלל האפשרות לבחון את השאלה על בסיס התמורה ששולמה בפועל ביחס לשווי הכולל של המקרקעין, שהיה מוסכם.

פסק הדין

בית המשפט העליון דחה את הערעור.

סוגיית מס הרכישה החל על נאות הארץ, נשלטת על ידי הוראות החוק, עובר לתיקונו בחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (תיקון מס 50 והוראת שעה) התשס"ב – 2002 (תיקון 50).

הוראות החוק הנוגעות להטלת מס רכישה על פעולה באיגוד, מקורן ברצון לחייב במס גם את מי שרכש מקרקעין אך בעקיפין, על ידי רכישת מניותיו של איגוד מקרקעין המחזיק בהם.

ההוראה העוסקת בחבות במס רכישה ביחס לביצוע פעולה במקרקעין, מצויה בסעיף 9(ב)(1) לחוק. הוראה זו, כנוסחה במועד הרלוונטי, קבעה כך:

"בפעולה באיגוד מקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישה בסכום שהיתה חייבת בו מכירת זכות במקרקעין ששוויה הוא חלק יחסי – כאמור בסעיף 14(ג) – משווי כלל הזכויות במקרקעין שבבעלות האיגוד".

סעיף 14(ג) לחוק, אליו הפנתה הוראת סעיף 9(ב)(1) האמורה, קבע:

"החלק היחסי האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב) הוא כיחס החלק בנכסי איגוד המקרקעין שהזכות המוקנית מזכה את בעליה בנכסי אותו האיגוד בעת פירוקו, לכלל נכסי אותו האיגוד; ואם אין הזכות מזכה לחלק בנכסי האיגוד בעת פירוקו, יהיה החלק היחסי כיחס שבין אותה זכות לכלל הזכויות באיגוד מאותו סוג".

הטלת מס הרכישה על פעולה באיגוד מתבצעת על דרך הרמת מסך סטטוטורית, המהווה ביטוי למגמה של צמצום ההבדלים בתוצאות המס בין העברת זכות רגילה במקרקעין לבין העברת זכות באיגוד מקרקעין (2).

כפי שעולה מן הסעיפים האמורים, קביעת שיעורו של מס הרכישה בגין פעולה באיגוד, מתבצעת במספר שלבים. בשלב הראשון, יש לקבוע את שווי כלל הזכויות במקרקעין שבבעלות האיגוד. כפי שצוין לעיל, במקרה שלפנינו, סכום זה אינו שנוי במחלוקת בין בעלי הדין.

בשלב השני, יש לקבוע מהו חלקו היחסי של הרוכש בשווי הכולל של הזכויות במקרקעין שחושב בשלב הראשון, וזאת בהתאם לאמור בסעיף 14(ג) לחוק. ההוראה שבסעיף 14(ג) הסדירה את אופן קביעת החלק היחסי, לצורך קביעת שיעור מס השבח החל בעת ביצועה של פעולה באיגוד, ודרך חישובו של החלק היחסי אומצה, בגדר סעיף 9(ב)(1) לחוק, אף לצורך קביעת שיעורו של מס הרכישה החל ביחס לפעולה כאמור.

מהרישא של סעיף 14(ג) לחוק עולה, כי אם הזכות הנרכשת מזכה את הרוכש בחלק מנכסי האיגוד בעת פירוקו, הרי שהחלק היחסי לצורך קביעת גובה מס הרכישה, הוא אותו חלק בנכסי האיגוד שהרוכש זכאי לו מבין כלל נכסי האיגוד בעת פירוקו (3).

לכן, לאור הרישא של סעיף 14(ג) לחוק, השאלה הנשאלת היא, האם אחד משני סוגי המניות שנרכשו על ידי נאות הארץ (או שניהם), מזכה את המחזיק בו בזכות לקבלת חלק כלשהו בנכסי האיגוד בעת פירוק.

המשמעות היא שבעלי המניות מאותו סוג שלגביו לא באה כל הוראה בתקנון למקרה של פירוק, הם שיזכו ביתרת הנכסים, לאחר תשלום המגיע (בדרך כלל, ערך נקוב) לבעלי המניות מן הסוג האחר.

בית המשפט העליון הגיע למסקנה, בהסתמכו על תקנון החברה והסכם הייסוד, כי מניות מסוג ב' הן המקנות זכות לנכסי החברה בעת פירוק. משכך, הרי שבהתאם לרישא של סעיף 14(ג) לחוק, שווי העסקה לצורך קביעת מס הרכישה, אותו על נאות הארץ לשלם, הוא 19% משווי כלל הזכויות במקרקעין שבבעלות האיגוד.

בית המשפט הדגיש כי תוצאה זו מתיישבת היטב עם מהותה הכלכלית של העסקה. חשיבותן הכלכלית של מניות מסוג ב' עולה במידה ניכרת על זו של מניות מסוג א', המקנות אך ורק את הזכות לקבלת ערכן הנקוב. ערכן הנקוב של המניות מסוג א' שנרכשו על ידי נאות הארץ, עמד על 42 ₪ . זכות זו לא עמדה בבסיס הסכם המכר. אף קשה להלום כי הזכות לקבלת החזר הלוואת הבעלים (שהוענקה לחברה, כאמור, לפי שיעור המניות מסוג א') היא שעמדה בבסיס המהות הכלכלית העיקרית של העסקה.

בית המשפט העליון דחה את הקביעה הנזכרת בדעת המיעוט, לפיה ניתן לגזור גזירה שווה בין אופן חלוקת הכספים ממכירת המקרקעין, הקבוע בסעיף 5 להסכם הייסוד, לבין אופן חלוקתם של נכסי החברה בעת פירוק. זאת על רקע לשונן הברורה של ההוראות בתקנון ובהסכם הייסוד, המסדירות את הזכויות אותן מקנות מניות מסוג א' בעת פירוק. יתרה מכך, אף מהסדר החלוקה הקבוע בסעיף 5 להסכם הייסוד, עולה כי יתרת התמורה שתיוותר לאחר החזר ההלוואות השונות, לרבות הלוואת הבעלים, תחולק בהתאם לשיעור ההחזקה במניות מסוג ב'. היינו, הזכות השיורית לרווחים כתוצאה מן המכירה, מוקנית לבעלי מניות מסוג ב'.

בית המשפט התייחס גם לאפשרות של קביעת החלק היחסי בהתאם לשווי הכלכלי של הזכויות שנרכשו, על סוגיהן השונים, מתוך שוויין של כלל הזכויות באיגוד. דרך חישוב זו הייתה מביאה לקביעת החלק היחסי על פי מה שהועבר לרוכש בפועל מבחינה כלכלית.

בית המשפט הדגיש כי במקרה שלפנינו, אף אחד מבעלי הדין לא טען כי יש לקבוע את שיעור מס הרכישה בו חבה נאות הארץ בהתאם לשוויים הכלכלי של שני סוגי המניות אותם רכשה היא מחכשורי, וממילא אף לא הוכח על ידי מי מבעלי הדין מהו שוויין הכלכלי של הזכויות שנרכשו, ביחס לשווי הכלכלי של כלל הזכויות בחברה. תחת זאת, בחרו בעלי הדין לנתב את טענותיהם באופן המביא לקביעת החלק היחסי בהתאם לשיעור הרכישה של סוג אחד בלבד מתוך שני סוגי המניות שנרכשו על ידי נאות הארץ, כאשר נאות הארץ טענה שחישוב החלק היחסי צריך להתבצע רק על פי שיעור המניות מסוג א' שנרכשו על ידה, ואילו לשיטתו של המנהל, יש לקבוע חלק זה רק על פי שיעור המניות מסוג ב' שהועברו באותה עסקה.

על רקע האמור, בית המשפט העליון הותיר בצריך עיון את השאלה האם ניתן וראוי לפרש את סעיף 14(ג) לחוק, כנוסחו במועד הרלוונטי, באופן שבו החלק היחסי ייקבע על פי שוויין הכלכלי של הזכויות שנמכרו.

בית המשפט העליון אימץ את עמדת הרוב בוועדת הערר, ודחה את הערעור, תוך פסיקת הוצאות למשיב בסך 30,000 ₪.

פסק הדין ניתן ביום 11.3.2009.

 

עמדת המחברת

מקרה זה הוא מקרה קלאסי שהוליד את תיקון מספר 50 לחוק מיסוי מקרקעין. זהו תיקון שנכנס לתוקף ביום 7.11.2001, וקבע שינויים רבים בחוק מיסוי מקרקעין. מעל 100 סעיפי חוק תוקנו, בוטלו או שונו. סעיף 14 שצוין בפסק הדין, בוטל. מנגנון המיסוי של חברה שמניותיה נמכרות, שוּנה והותאם באופן מלא לאופן חישוב מס השבח במכירת מניות של חברה רגילה. אולם העוול בנוגע לשומת מס רכישה, נותר בעינו. העוול הזה מתגלה, לאור העובדה שאכן נוסחת החישוב צריכה להיות, מהו החלק הנמכר במניות שמשקף את החלק שיקבל הרוכש בעת פירוק ובעת חלוקת דיבידנד. זה מובן, ואינני סוברת שיש פה בעיה. העוול מתמקד בזה שכאשר החברה רכשה את המקרקעין, היא שילמה מס רכישה, ואם כבר לשלם מס רכישה בגובה 3.5% (היום 6%) משווי המקרקעין הנרכשים, לא נמצא טעם סביר מדוע על אותם מקרקעין, יש צורך לשלם שוב 3.5% דרך רכישת המניות. העמסה זו של מס רכישה שוב ושוב היא אחד המנגנונים שיצרו עלייה במחירי הנכסים בישראל, כולל דירות.

הערת בית המשפט לבחינת הטענה לחישוב השווי הכלכלי של המניות הנרכשות, שזה היה אומר להבנתי, שהשווי של מניה שנרכשת יחושב גם הוא כמו בחישוב של שווי למוכר, כלומר הסכום שמשקל שווי נטו של הרכישה (בהתעלם מההתחייבויות של החברה) ולא שווי שוק, מה שהיה מעמיד בהתאמה את השווי למוכר, שהרי המוכר לא יקבל תמורה לפי שווי המקרקעין אלא לפי השווי בניכוי ההתחייבויות היחסיות.

לצערי, הערה זו של בית המשפט גם לא נכנסה לתיקון כלשהו מאז ועד היום. רכישת מניות מחייבת במס רכישה על מלוא השווי היחסי, ובהתעלם מההתחייבויות של החברה.

המלצה למחוקק: לבטל את מס הרכישה ברכישת מקרקעין בכלל, הן דרך רכישת המקרקעין עצמם והן דרך רכישת המניות באיגוד מקרקעין.

פעילות בחברה רגילה מולידה מס רווח הון על הרווח ממכירת המניה, ואין מס רכישה. העמסה זו של מס רכישה מנותבת לפעולות רכישת עסקים או נכסים בחו"ל, רק כדי לא להיכנס לגדר "איגוד מקרקעין" – פעולות שלא היו נעשות אילולא המס הזה.

הערות שוליים:

  1. ע"א 4666/06 נאות הארץ בעמ נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב
  2. ע"א 5773/99 סובול נ' מנהל מס שבח מקרקעין ת"א (לא פורסם, 9.2.03), פיסקה 9.
  3. ע"א 38/73 מנהל מס שבח מקרקעין נ' מרגוליס, פ"ד כח(1) 61, 63 בין האותיות ה'-ז' (1973)
 
נכתב ביום 20.9.2019
 
 
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי 2019
#1213
Print Friendly, PDF & Email
דורית גבאי | רו"ח

דורית גבאי | רו"ח

יש לכם שאלה?

מלאו פרטים ונחזור אליכם