מס רכישה
מוטל על רכישת זכות במקרקעין או הגין רכישת זכות באיגוד מקרקעין.
בסיס המס
אחוז משווי הרכישה של הזכות במקרקעין ביום הרכישה.
מהו שווי ?
סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין
“שווי” של זכות פלונית – הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון, ובלבד שבמכירות –
(1) שנעשו בכתב ושבהן שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות במקרקעין או בעד זכות באיגוד נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין – התמורה כאמור;
(2) שלגביהן נקבע בחוק זה אחרת – השווי כפי שנקבע בחוק זה;
מיהו רוכש?
עיקרון תא משפחתי רוכש.
ציטוט:
“יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי – כרוכש אחד…”
מצב ראשון
לתא המשפחתי אין דירות מגורים פרט לנרכשת.
מצב שני
בתא המשפחתי יש לאחד מבני הזוג יש דירה בבעלותו.
הלכת פלם
נקבע כי במקרה שבו קיים הסכם ממון בין בני הזוג, לבן הזוג שאין בבעלותו דירה – הרכישה תיכנס לגדר “דירה יחידה”.
הרחבת פלם – במקרה נוי – ועדת הערר מרחיבה את הלכת פלם וקובעת כי גם אם אין הסכם ממון, עדיין תיחשב הדירה הנרכשת כ”דירה יחידה” אצל בן הזוג השני.
שיעורי המס – סעיף 9 לחוק
הכלל – מס הרכישה הינו בשיעור של 6% משווי הרכישה של הזכות הנרכשת. למשל: חנות, קרקע, מחסן, דירת מגורים אשר לא משמשת למגורים ועוד.(תיקון 75, יולי 2013)
דירת מגורים יחידה
| משווי | עד שווי | שיעור מס |
|---|---|---|
| 0 | 1,600,175 | 0% |
| 1,600,176 | 1,898,005 | 3.5% |
| 1,898,006 | 4,896,615 | 5% |
| 4,896,616 | 16,322,055 | 8% |
| 16,322,056 | 10% |
חריגים
| משווי | עד שווי | שיעור מס |
|---|---|---|
| 0 | 4,896,615 | 8% |
| 4,896,616 | 10% |
מהי דירת מגורים?
הגדרת דירת מגורים מיוחדת לצרכי מס רכישה.
מהי דירת מגורים יחידה לצורכי מס רכישה?
חזקת דירת מגורים יחידה ביום הרכישה:
מהי דירת מגורים נוספת לצורכי מס רכישה?
כל דירה אשר אינה דירת מגורים יחידה.
דוגמאות
נבחרו דירות בשווי גבוה מותאמות לאזור המרכז על מנת להציג את הפערים במצבים השונים.
דוגמא מספר 1
אם זו דירתו היחידה של הרוכש, אזי:
| משווי | עד שווי | שיעור מס | סכום המס |
|---|---|---|---|
| 0 | 1,600,175 | 0% | 0 |
| 1,600,176 | 1,898,005 | 3.5% | 10,424 |
| 1,898,006 | 3,800,000 | 5% | 95,099 |
| 105,523 |
| משווי | עד שווי | שיעור מס | סכום המס |
|---|---|---|---|
| 0 | 3,800,000 | 8% | 304,000 |
| 304,000 |
דוגמה מספר 2
דירת מגורים בשווי 3,800,000 ₪ נרכשת על ידי שני אחים בשותפות.
אח א’ – אצלו מדובר על דירה נוספת.
אח ב’ – אצלו מדובר על דירה יחידה.
עבור אח א’ – סכום המס הינו 50% מסכום המס אשר מחושב על הדירה בשלמותה לפי שיעורי המס של דירה נוספת, דהיינו חצי מ- 304,000 ₪ – שווה 152,000 ₪ מס לתשלום.
עבור אח ב’ – סכום המס הינו 50% מסכום המס אשר מחושב על הדירה בשלמותה לפי שיעורי המס של דירה יחידה, דהיינו חצי מ- 105,523 ₪ – שווה 52,761 ₪ מס לתשלום.
סך הכל המס בגין רכישה זו – 204,761 ₪.
דוגמה מספר 3
דירת מגורים בשווי של 3,800,000 ₪ נרכשת על ידי שני בני זוג נשואים. לבעל יש 35% בדירה נוספת אשר ירש מאימו.
הבעל – מס הרכישה יחושב לו לפי דירה נוספת.
האישה – מס הרכישה יחושב לה לפי דירה יחידה.
תוצאת המס זהה לסכום המס בדוגמה מספר 2.
דוגמה מספר 4
“תא משפחתי” רוכש בניין ובו ארבע דירות מגורים.
דירה מספר 1 – בשווי של 3,800,000 ₪.
דירה מספר 2 – בשווי של 1,800,000 ₪.
דירה מספר 3 – בשווי של 1,500,000 ₪.
דירה מספר 4 – בשווי של 4,500,000 ₪.
בהתאם להוראת ביצוע 3/2013 (מקרים שיחשבו לרכישת דירת מגורים יחידה לעניין מס רכישה) – התא המשפחתי בוחר איזו דירה הוא מגדיר כדירה היחידה, אשר לגביה ייהנה משיעורי המס של דירה יחידה, ואילו המס לגבי שאר הדירות יחושב לפי שיעורי המס של דירה נוספת.
התא המשפחתי הגדיר את דירה מספר 4 כדירה יחידה, ושאר הדירות כדירות נוספות.
להלן חישובי המס:
דירה מספר 4 - יחידה - בשווי 4,500,000 ₪
| משווי | עד שווי | שיעור מס | סכום המס |
|---|---|---|---|
| 0 | 1,600,175 | 0% | 0 |
| 1,600,176 | 1,898,005 | 3.5% | 10,424 |
| 1,898,006 | 4,500,000 | 5% | 130,099 |
| 140,523 |
דירה מספר 1 - שנייה - בשווי 3,800,000 ₪
| משווי | עד שווי | שיעור מס | סכום המס |
|---|---|---|---|
| 0 | 3,800,000 | 8% | 304,000 |
| 304,000 |
דירה מספר 2 - שנייה - בשווי 1,800,000 ₪
| משווי | עד שווי | שיעור מס | סכום המס |
|---|---|---|---|
| 0 | 1,800,000 | 8% | 144,000 |
| 144,000 |
דירה מספר 3 - שנייה - בשווי 1,500,000 ₪
| משווי | עד שווי | שיעור מס | סכום המס |
|---|---|---|---|
| 0 | 1,500,000 | 8% | 120,000 |
| 120,000 |
