חישוב הפחת – לנכסים שייצרו הכנסה לפני אפריל 1973

מאת: רו"ח דורית גבאי

תמלול הרצאה בזום של דורית גבאי בפני מייצגים במיסוי מקרקעין מיום 21.7.2020.

מבוא

הנושא שלי היום קשור בפחת. דיברנו על הנושא של פחת באחד המפגשים, אבל יש לי איזשהו היבט מסוים שאני רוצה להדגיש אותו. פחת בתפיסה שלו זה בעצם ביטוי לירידת ערך כלכלית. אם קניתי מכונית, אפשר להגיד לצורך הדוגמה שאחרי שנה הערך שלה ירד ב- 15%, אז אומרים: הפחת השנתי הוא 15% מהעלות. יש מספר שיטות פחת. יש פחת קו ישר. זאת אומרת, שירידת הערך של הנכס, לא משנה איזה נכס הוא, היא קבועה על פני השנים. יש פחת יורד, יש פחת עולה. פחת עולה זה אומר שככל שהשנים חולפות, כי ירידת הערך גדולה יותר. פחת יורד זה ככל שהשנים חולפות, ערך הירידה בערך הוא יותר – עיקר הירידה היא בהתחלה, בשנים הראשונות.

תוכן ההרצאה

במקרקעין, אנחנו נוטים לחשב גם על פי פקודות מס הכנסה, גם פחת קו ישר. כלומר, אחוז קבוע – 4% בשנה. במרבית המקרים – זה לא מדויק להגיד שזה בכל המקרים, אבל אנחנו לצורך הדוגמה כדי לא לבלבל, אנחנו נדבר על זה שפחת הולך להיות 4% מרכיב המבנה לגבי משרדים, לגבי אולמות, לגבי בתי מלון – כל מה שאתם מכירים. לגבי דירות מגורים, אמרנו במפגשים האחרונים שיש דרך מיוחדת לחשב את זה – עם ה- 2% כולל רכיב הקרקע – אני לא ארחיב על הנושא הזה. מה שרציתי להדגיש זה שבמהלך הדרך בגלל חוקי האינפלציה – מי שמכיר, בשנות השמונים, האינפלציות בישראל היו מאוד מאוד גבוהות, השחיקה של המחירים הייתה גבוהה, ותוך כדי הדרך נתנו כל מיני פתרונות – גם ממס הכנסה, איך לבטא את השחיקה הזאת של הנכסים והתשלומים במס הכנסה.

אחד מתוצרי הלוואי של חוקי האינפלציה האלה זה תיקון במיסוי מקרקעין – תיקון מס' 12 במיסוי מקרקעין – ובעצם הוא מדבר על כך שלגבי נכסים שהחלו בייצור הכנסה לפני אפריל 1973 – זה ממש ספציפי, זה לא באופן כללי 1973, זה ממש אפריל – כל מה שעובר חוק, נותנים לו חודש, ותמיד זה מענין למה אפריל, ולמה לא עשו ינואר או דצמבר השנה הקודמת. זה אני אומרת שיושב איזה חבר כנסת שבדיוק זה נופל לו בעניין הזה, והוא רוצה להיכנס או מה שזה לא יהיה.

נגיד ככה:  אפריל 1973 זה התאריך הקובע. כל נכס שייצר הכנסה לפני המועד הזה, זכאי לחישוב פחת באופן מיוחד. אני לוקחת את תיקוני החוק של האינפלציה ואני מעבדת וכבר מגישה לכם את זה – שמי שהפעיל מסגרייה, מי שהפעיל נגרייה, מי שהיה לו חנות חשמל, מי שהייתה לו מספרה, חנות אביזרי משהו, לא משנה מה – רוב הסיכוי הוא שהוא לא דרש את ההטבות שניתנו בזמנו בתקופת האינפלציה. זה אני יכולה להגיד ש- 90% ממה שאני אומרת זה נכון. אני ראיתי את הדוחות האלה שמגיעים. מרבית אנשים בכלל לא ניצלו את ההטבות האלה, ולכן מה שאני אומרת לכם כרגע זה מה שיוצא מזה שאי אלו ניצלו – כל מקרה צריך להיבדק. התוצאה היא שכזאת, שעסק שנמכר היום, חנות שנמכרת היום, חנות, משרד – משהו שהניב הכנסה לפני אפריל 1973 – לגביו במצב רגיל, שזה לא המקרה שאני הולכת לתאר אותו, אנחנו מחשבים את המחיר המקורי, את עלות הרכישה, והפחת על פני התקופה – 4% מרכיב המבנה. נכון, מסמנים את הכול במינוס – את רכיב הפחת במינוס ליום הרכישה, כאילו ניצלנו את כל הפחת ביום שקנינו. בסוגריים אני אגיד שזה גם כן עוול, כי זה לא נכון, כי אם ניצלנו אותו עוד על פני השנים, ואנחנו אמורים לקבל את ה- 4% כל שנה בשנה, אבל לצורך הפשטות ולצורך איך שמיישמים היום את נושא הפחת, לוקחים את עלות ושווי הרכישה – נגיד, 900,000 ש"ח, היה לי פחת לצורך הדוגמה 400,000 ש"ח – את כל ה- 400,000 אני שמה בדיוק כמו יום הרכישה, ולכן המשמעות היא שאני מקבלת את ההגנה האינפלציונית על הנכס בניכוי הפחת מיום הרכישה עד יום המכירה. זאת אומרת, אני מקבלת את המרכיב האינפלציוני על ההשקעה מיום הרכישה עד יום המכירה, ואת המרכיב האינפלציוני על הפחת – מיום הרכישה עד יום המכירה. אבל הנה השינוי. לגבי נכסים שמוכיחים שהם ייצרו הכנסה לפני אפריל 1973 – לגביהם השיטה הראשונה. אנחנו לוקחים את שווי הרכישה מיום הרכישה עד יום המכירה, מקבלים את ההגנה האינפלציונית – תחשבו, שנות השישים, שנות השבעים, זה מדדים של 400, 700, מול 34,000,000 – מקבלים את כל ההגנה האינפלציונית שחלה על כל שווי הרכישה, ואת הפחת אני שמה באמצע התקופה. זה נקרא: פחת למדד אמצע תקופת הצבירה. זאת אומרת, אני לוקחת את יום הרכישה, לוקחת את יום המכירה, ממש חותכת באמצע, ואומרת שאם הנכס ייצר הכנסה – נגיד, הוא נקנה בינואר 1970, ומיד הוא ייצר הכנסה, אני עושה ינואר 1970 יום המכירה – נגיד עברו ארבעים שנה, מזיזה את המדד במינוס לשנת 1990, 1992, ואז ההשפעה של זה, זה שבעצם הרווח הריאלי קטן באופן משמעותי. בגלל שאני לוקחת את השיטה שאני מקבלת הגנה אינפלציונית על כל שנות הרכישה ואת הפחת במינוס, שהוא אמור לפגוע לי בשבח – הוא אמור להגדיל לי את השבח, אבל את המדד על הפחת במינוס מעבר לתקופת הצבירה. המשמעות היא שלפחת הזה כמעט לא תהיה השפעה על השבח הריאלי – זה יהיה 5 או 10 שקלים פחות או יותר, ואני אקבל את מלוא ההגנה האינפלציונית על כל שווי הרכישה.

לפעמים עורכי דין מגיעים לוועדות ערר, מתווכחים על איזה 2000 שקל הוצאה, עוד 4000 שקל הוצאה וכן הלאה וכן הלאה – שרק לדעת את הדבר הזה, זה עשרות אלפים במס על המקרים שאני מדברת עליהם. ולכן חובה לפני שעושים עסקה – אתם רואים את יום הרכישה, אתם רואים שזה חנות – תשאלו מיד: האם אתה יכול להוכיח לי שהחנות הזאת ייצרה הכנסה? מה זה "ייצרה הכנסה"?  או שבעל הנכס, הסבא או הסבתא, עבדו שם וייצרו הכנסה או שהיא הייתה מושכרת. עכשיו, זה לא ממש חשוב אם דרשו פחת או לא דרשו פחת. מספיק שאני מוכיחה את הייצור הכנסה – כלומר, אם היינו זכאים לנכות את הפחת, אז אני אקבל אותו מדד לתקופת הצבירה. זה נכון לגבי כל נכס שייצר הכנסה, שיש בו רכיב מבנה והוא נכס כמובן בר פחת – לא על קרקע ולא על זכויות בנייה על הגג.

לכן תבדקו את המקרים שלכם. לי גם יש מקרה שלצורך הדוגמה, תלמידה שלמדה אצלנו באחד הקורסים, היא הייתה מזכירה ראשית במשרד גדול בחיפה, היא באה ללמוד את כל הקורסים האלה, למדה את כל התוכן, יצאה עם הנתון הזה, הגיעה לבוס שלה. הוא מכר מבנה גדול מאוד, והיא חסכה לו מיליון שקל! זה כסף מאוד משמעותי, מחנות קטנה של 600,000 ש"ח עד לחנות או לקומת משרדים של 30,000,000 ש"ח. זה לא משנה, זה הרבה כסף. אני דיברתי עם אחד מחברי ועדת הערר באיזושהי הזדמנות, הוא אומר לי: אני לא מבין, מתווכחים אתי על 2000 ש"ח, על 5000 ש"ח. אני רואה את התאריך, אני יודע שמגיע אמצע תקופת צבירה, ורק בדבר הזה הוא מחזיר פה את המס עשרות מונים. אז שימו לב לזה, זה מאוד מאוד חשוב.

דבר נוסף שאני רואה להעיר את תשומת ליבכם, זה מכל מיני דברים שעלו בקבוצות וגם בדיוני המס, בהקשר לאפשרות להעניק פריסה למי שהזכות שלו מבחינת יום הרכישה הולכת לשנת מס 1960 אחורה. זאת אומרת, שנת מס 1960 מתחילה ב- 1.4.1960 ומסתיימת ב- 31.3.1961. ואני פשוט נתקלתי באיזושהי אסכולה או חוסר ידיעה או חוסר הכרה של החומר, שאם אתם מוכרים זכות במקרקעין ורוצים לגביה פריסה, ויום הרכישה שלה נופל בשנים עד קום המדינה, ולאחר מכן עד שנת מס 1960, לכאורה שלא מגיעה זכות הפריסה. אז כמובן שזה לא נכון, כי אנחנו צריכים לזכור שסעיף 48א(ה) לחוק שמדבר על הפריסה – מה שהוא אומר זה שאני מרשה לכם לחשב את השבח הריאלי. אז זה נכון שמבחינת החוק, מי שיום הרכישה שלו קדם ל-1.4.1961, הוא משלם מס 25% מהשבח – לא מהשבח הריאלי. כלומר, שווי מכירה פחות יתרת שווי רכישה – הכול שווי נומינלי – מההפרש הזה משלמים 25% מהשבח. אבל אם אני בודק, וכתוב: לא יעלה על 25% מהשבח, אבל אם אני בודק ואני רואה שהשבח הריאלי עם שיעורי המס הגבוהים של 47% ו- 20% ו- 25%, בפריסה אני מגיע ל-14%, אני אעשה פריסה. יותר מזה, אם אני מוכר דירת מגורים מזכה, ושווי המכירה החייב – לצורך הדוגמה, שש שנים אחרי ינואר 2014, אני מגיע לשבח ריאלי של 600,000 ש"ח, למרות שדירת המגורים או השרשור של יום הרכישה הולך ל- 1959, אני זכאי גם זכאי לפריסה של אותו שבח ריאלי שחישבתי במכירת הדירה. אז לעתים אני בבלבול, לעתים זה מחוסר ידיעה. אתם צריכים להיות מסוגלים כשאתם מבקשים את הפריסות האלה במס הכנסה – להיות מסוגלים להסביר למפקח עם הרבה כבוד ועם הרבה… להפנות לסעיפים, ולהראות שאין מניעה, שזה רק הנמוך מבין – ואם הנמוך מבין הוא לפי החישוב הזה, אני זכאי לפריסה על השבח הריאלי, ולכן אני אוכל לקבל אותו בלי שום בעיה.

 

#1128

ב.א.

Print Friendly, PDF & Email
דורית גבאי | רו"ח

דורית גבאי | רו"ח

יש לכם שאלה?

מלאו פרטים ונחזור אליכם