דורית גבאי רו״ח | מומחית במיסוי מקרקעין, מס שבח, מס רכישה והחזרי מס

מתי איגוד חדל להיות איגוד מקרקעין?

מאת: דורית גבאי, רו"ח

 

מבוא

פסק הדין עוסק בשאלה שלהלן: האם תאגיד הנותן לתאגיד אחר "שירותי ניהול ושירות אחזקה", ויש לו מספר כלי רכב פרט לנכס מקרקעין יחיד שבבעלותו, חדל מהיות איגוד מקרקעין כהגדרתו בחוק?

בית המשפט אישר את קביעת המשיב, לפיה חברת הנכסים היא איגוד מקרקעין. החברה עסקה בהשכרת מבנה, ואיננה שותפה ואיננה עוסקת בעסקי החלב, אלא מקבלת 40% בשותפות של תמיכת השכרת המבנה לחברת החלב.

העובדות

  1. בשנת 1970, הקימו העוררים ואברמוביץ, קרובי משפחה, חברה בשם עזריאל אברמוביץ בע"מ (1) שעסקה בשיווק מוצרי חלב.
  2. בשנת 1988, הפסיקה תנובה את התקשרותה עם החברה, דבר שגרם לחברה כמעט להפסקת פעילותה בעיסוקה העיקרי.
  3. באמצע שנות השבעים, הקימו בעלי המניות של החברה, חברה בשם חברת מבני תעשיה. חברה זו הקימה מבנה והחזיקה בו והייתה בעליו – לטענתה, כדי לזכות בהטבות שמוענקות על פי חוק עידוד השקעות הון.
  4. עד שנת 1989, הייתה חברת מבני תעשיה איגוד מקרקעין כהגדרתו בחוק כנוסחו אז.
  5. בשנת 1997, רכשו העוררים את מניותיו של אברמוביץ בחברת מבני תעשיה, שהחזיקה גם בנכס הנדל"ן וגם במניותיו בחברה ובעוד חברה נוספת.
  6. לרכישת המניות כאמור, קדמו סכסוכים בין בעלי המניות, ועל כן מונו על ידי הצדדים רואי חשבון לשם הערכת שווי החברות והנכסים. חוות הדעת שנערכו, משמשות סלע מחלוקת.

 

גדר המחלוקת

האם חברת מבני תעשיה היא איגוד מקרקעין?

פסק הדין

ההגדרה בסעיף 1 לחוק של איגוד מקרקעין כוללת בגדרה גם איגוד שיש לו, נוסף על מקרקעין, גם נכסים שונים שאינם משמשים את האיגוד לייצור הכנסותיו, ואין הם טפלים, לדעת המנהל, למטרות העיקריות של האיגוד, שמבוצעות בפועל ולמעשה ולא בדרך ארעית.

תכלית החקיקה היא להחיל על איגודים שנכסיהם היחידים או הכמעט יחידים הם מקרקעין או זכויות באיגוד מקרקעין, את ההגדרה של איגוד מקרקעין.

החוק אינו מכוון לכך שכל איגוד העוסק בייצור הכנסה מנכסים שונים ושיש לו גם נכס מקרקעין, יהיה חייב במס בהתקיים אירוע מס. אולם, אם איגוד של מקרקעין מחזיק נכסים נוספים כדי לחמוק ממס בבוא העת, הרי שיש לבחון היטב מהם הנכסים האחרים, מה מטרתם, מה חלקם בייצור ההכנסה והאם הם עיקריים או טפלים למטרותיו העיקריות של האיגוד.

כדי להוציא איגוד שנכסיו הם מקרקעין ונכסים אחרים, מהגדרת איגוד מקרקעין, על הנכסים האחרים לשמש לייצור הכנסות האיגוד ולא להיות טפלים למטרתו העיקרית של האיגוד. אם אחד משני תנאים אלו אינו מתקיים באחד הנכסים, הרי שלפנינו איגוד מקרקעין.

עד לשנת 1989, הייתה חברת מבני תעשיה איגוד מקרקעין כהגדרתו של זה בחוק.

בית המשפט דחה את טענת העוררים, שלא הוכחה, כאילו מצב זה השתנה בשנת 1989, בשל הפעילות המשותפת עם החברה, ואחר כך גם בשנת 1995 עם חתימת הסכם השותפות.

עיקר הכנסותיה של חברת מבני תעשיה באו לה מדמי שכירות של המבנה, אך היו לה הכנסות מהשירותים שנתנה לחברה. השאלה היא מה היה היקף השירותים, ומה היו ההכנסות האמיתיות שהופקו ממתן השירותים, מבחינת כמות, היקף פעילות, ואפילו על פי מבחן השווי של החברה, שמביא בחשבון קביעת שווי ההכנסות מן השירותים הללו.

בית המשפט קבע, כי מבחן הכמות הולם את תכלית החוק ואת כוונת המחוקק. מהערכת השווי של הנכסים, עולה כי המבנה הוערך בכ-25 מיליון ₪, בעוד ששווי העסק הוערך בפחות מ-9% (1.9 מיליון ₪), ושווי הפעילות העסקית הנוספת בפחות מאחוז אחד. המסקנה היא כי הפעילות העסקית הנוספת של חברת מבני תעשיה, מעבר להשכרת נכסים, היא מזערית ושולית.

גם אם נרשמו בדוחות של חברת הנדל"ן הכנסות מדמי ניהול ושירותים אחרים, הובלה ואחסון, שניתנו לחברה, הרי אלה הכנסות שבגדר התחשבנות פנימית בין שתי חברות במסגרת קבוצה. פעילות נוספת זו והכנסות נוספות אלה הן טפלות ושוליות לעיקר פעילותה של חברת הנדל"ן, שהוא השכרת המבנה לאחרים, ובין היתר – לחברה.

אחסון מוצרי חלב, הובלתם והפצתם אינם אלא עניין שולי, שההתחשבנות לגביו היא על דרך של התחשבנות בין החברות בקבוצה.

גם על פי מבחן הפעילות, מטרת חברת הנדל"ן היא השכרת המבנה והפקת ההכנסה העיקרית מדמי השכירות, לרבות השימוש בחלק מהמבנה על ידי יתר חברי הקבוצה. כל פעילות נוספת של חברה זו היא טפלה לעיקר.

בית המשפט דחה את הערר, וקבע כי לא נפל פגם בהחלטת המשיב, ואישר את קביעת המשיב, לפיה חברת הנכסים היא איגוד מקרקעין.

ניתן ביום 23.8.2006.

 

הערות שוליים:

  1. וע 2034/01 הייניך עזריאל ואח נ' מנהל מס שבח ירושלים

 

 

נכתב ביום 24.9.2016
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי 2016
#518
Print Friendly, PDF & Email
דורית גבאי | רו"ח

דורית גבאי | רו"ח

יש לכם שאלה?

מלאו פרטים ונחזור אליכם