שווי מכירה של זכויות בעלות במושע כשהמוכר לא עמד בנטל הראיה המוטל עליו

מאת: רו"ח דורית גבאי

מבוא

בפסק הדין בעניין עטשי זידאן נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (1), דחה בית המשפט את הערר, קיבל את שומת המנהל למגרש כמשקפת את שווי השוק שלו, וקבע כי הטוען שהתמורה החוזית, אף על פי שהיא נופלת ממחיר השוק, תהווה את קנה המידה למס, עליו הראיה. נוסף על כך, נקבע כי הפקעת מקרקעין לצורכי דרך היא רכישה כפויה של זכויות הבעלות במקרקעין על ידי רשות ציבורית, ולא הוכחה קיומה של הפקעה לצורך דרך למגרש, ולכן ראה בית המשפט בשטח שהוגדר בחוזה כדרך, כחלק מהמגרש לגביו התבצעה השומה.

עובדות

  1. ביום 15.1.2007, נחתם הסכם מכר בין המוכר, עטשי זידאן, לבין הקונה, עזאם זידאן עזאם, לפיו מכר המוכר לקונה שטח של 2,386 מ"ר בזכויות בעלותו במושע בחלקת הקרקע מספר 3 בגוש 17159 באזור עוספיה שייעודה לחקלאות. בהסכם נכתב כי השטח שנמכר הוא 2006 מ"ר, ועוד 380 מ"ר נועדו כדרך לחלקה.
  2. המחיר החוזי נקבע על סך 151,653 ₪ לפי 15 דולר למ"ר.
  3. המנהל לא שוכנע כי התמורה החוזית משקפת את מחיר השוק של המגרש, והעריך את התמורה לפי 20 דולר למ"ר, בסכום כולל של 2,001,474 ₪, וזאת בהתחשב במיקום המגרש, שטחו, אפשרויות ניצולו, ובהתייחס לעסקאות אחרות להשוואה.

 גדר המחלוקת העיקרי

  1. מהו שווי המכירה?

פסק הדין

  1. בסעיף 1 לחוק, הוגדר שווי של זכות למקרקעין כך:

"הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון, ובלבד שבמכירות –

(1)     שנעשו בכתב ושבהם שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות במקרקעין או בעד הזכות באיגוד נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין – התמורה כאמור". 

  1. המוכר והקונה טוענים כי היה על המנהל לקבל את התמורה החוזית שנקבעה בהסכם המכר, הואיל ולא טען כי נקבעה בחוסר תום לב או הושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה. טענה זו דינה להידחות.
  2. בית המשפט העליון קבע בפסק דין בעניין קפלן (2), כי נטל הראיה להוכיח כי נתקיימו הנסיבות המצדיקות את החלת קביעת השווי על פי הנקוב בהסכם, הוא על שכמו של הטוען. הטוען כי התמורה המופיעה בהסכם, אף על פי שהיא נופלת ממחיר השוק, תהווה את קנה המידה למס, עליו הראיה.
  3. מטעם המוכר והקונה העידו לעניין שווי המגרש, המוכר, שהסתמך על עסקאות להשוואה בתמיכה לתמורה הנקובה בהסכם המכר, והקונה, שהסתמך בתצהירו על דברי המוכר לעניין השווי. השמאית מטעם מנהל מס שבח הגישה את חוות דעתה, ובהסתמך על ביקור במגרש ובנכסים שמכירתם שימשה להשוואה, הגיעה למסקנה כי השווי שנקבע על ידי המנהל בהחלטה בהשגה, משקף נכונה את שווי השוק של המגרש כריק וחופשי מכל שעבוד מתאריך המכירה. הרכז העיד כי שווי המגרש שנקבע בהחלטת המנהל, מבוסס על עסקאות להשוואה שפורטו בנספח תחשיבים שצורף לחוות דעתה של השמאית.
  4. שיטת השמאות המקובלת לשומת שוויו של נכס במקרקעין היא שיטת ההשוואה עם עסקאות מכר שנעשו בנכסים הדומים ככל האפשר לנכס הנתון, במיקום, בשטחים, וקרוב ככל האפשר לתאריך הסכם המכר, תוך התאמה להבדלים העובדתיים שבין העסקאות. בפעולת ההשוואה יש חשיבות לניסיונו המקצועי ולמיטב שיפוטו של השמאי.
  5. הנספח שצורף לחוות הדעת השמאית, מתייחס לשש עסקאות מכר, ששתיים מהן נערכו בשנת 2006. בעסקה אחת נקבע שווי של 20 דולר למ"ר, ובעסקה השנייה שווי של 18 דולר למ"ר. שלוש עסקאות נוספות נערכו בשנת 2007, ובהן נקבע השווי לפי 20 דולר למ"ר.
  6. המוכר והקונה הסתמכו על שש עסקאות, מהן אחת שנערכה בשנת 2006, שבה נקבע השווי לפשרה בסך 16 דולר למ"ר, ושתי עסקאות שנערכו בשנת 2007, שבאחת מהן נמכר דונם במחיר של 70,000 ₪ לדונם, ולא 60,000 ₪ כפי שציין בטעות המוכר. בעסקה נוספת, הוסכם בפשרה שווי של 83,000 ₪ לדונם. העסקאות הנותרות הן מהשנים 2002 ו-2005, שמועדיהן רחוקים מהעסקה.
  7. החלקה ששוויה נקבע בפשרה לפי 16 דולר למ"ר, ממוקמת לפי עדות השמאית שביקרה בחלקות, בשטח הררי קשה, שבו סלעים גבוהים המגיעים לכדי 10 מטרים. היא משופעת, אינה מעובדת וללא שום פיתוח.
  8. בעריכת השומה יש לקחת בחשבון גם את הפוטנציאל התכנוני הצפוי של המגרש כתוצאה מהחלטתה בתחום השיפוט של הרשות המאוחדת עיריית עיר כרמל לפי צו שר. סביבת המגרש מאופיינת בבתי מגורים צמודי קרקע, קיימת תשתית חשמל לאורך החלקה וכן יש כביש סלול אספלט, למעט 50 מטרים שאינם סלולים, ויש קרבה לכביש מרכזי. התכנון של עיר הכרמל עשוי להחיש את שינוי ייעודה של הקרקע מחקלאית למגורים. המוכר אכן החל בפיתוח המגרש לקראת שינוי ייעודו, כשהוא מבצע עבודות יישור במגרש לצורכי בנייה וסלילת כביש גישה.
  9. בית המשפט קיבל את שומת המנהל למגרש, כמשקפת את שווי השוק שלו. נוסף על כך, התייחס בית המשפט לעובדה כי הסכם המכר מתייחס לשטח של 2,386 מ"ר ברוטו המורכב מ-2,006 מ"ר ועוד 380 מ"ר כדרך לחלקה, כאשר המחיר החוזי נקבע עבור כל זכויות המוכר במגרש.
  10. הפקעת מקרקעין לצורכי דרך היא רכישה כפויה של זכויות הבעלות במקרקעין על ידי רשות ציבורית למטרה ציבורית. החוק קובע הליכים להפקעה, כולל על ידי ועדה מקומית, ובפני בית המשפט לא הוכחה קיומה של הפקעה לצורך דרך למגרש. במצב זה, יש לראות שטח זה כחלק מהמגרש, ויש להכלילו בשומה של שטח המגרש כולו, כפי שעשה המנהל.

ניתן ביום 19.3.2009.

 

עמדת המחברת

הסטייה של בית המשפט מהגדרת "שווי", בלי שהמנהל הוכיח שהיה פה "חוסר תום לב" או "קיומם של יחסים מיוחדים", היא בעייתית, ולא מסתדרת עם הוראות החוק והפרשנות שיש לתת להגדרת שווי.

לעניות דעתי, חייבים לפעול בכל האמצעים האפשריים, כבר בשלב הגשת השומה העצמית, ובשלב ההשגה יש להוכיח שהיה ניסיון להשיג מחיר כלשהו, וכאשר זה נכשל, מתפשרים.

כמובן שאם המנהל הוכיח חוסר תום לב או קיומם של יחסים מיוחדים, עליו לקבוע לפי שווי שוק.

הערות שוליים

  1. וע 9037/08 עטשי זידאן נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה
  2. עא 2602/01 קפלן נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פסד נט1 בעמ 779ה.

 

נכתב ביום 29.12.2019

© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי

#1243

Print Friendly, PDF & Email
דורית גבאי | רו"ח

דורית גבאי | רו"ח

  • כל הזכויות שמורות לדורית גבאי

יש לכם שאלה?

מלאו פרטים ונחזור אליכם