מאת: דורית גבאי, רו”ח
מבוא
עסקת תמ”א, שבה מועברת דירה ליזם בתמורה לדירה חדשה בבניין מחוזק, פטורה ממס שבח, ובתנאי שאם הדירה הועברה ללא תמורה לקרוב משפחה, חלפה תקופת צינון בת 24 חודשים (1), טרם החתימה עם היזם. בהחלטת מיסוי (2), התייחסה רשות המיסים להעברת דירה ללא תמורה, כאשר נוצל פטור ממס החל על דירה יחידה, ולא פטור החל על העברה לקרוב, וקבעה כי במצב זה, תקופת הצינון אינה מונעת השתמטות ממס, ועל כן אין להחיל אותה.
העובדות
- דיירי בניין מנהלים משא ומתן עם יזם לקידום תכנית של חיזוק הבניין בדרך של הריסה – תמ”א 38(2), אך לא נכרת עדיין הסכם עם היזם באשר לעסקת התמ”א.
- אחת מהדירות בבניין הועברה ללא תמורה לקרוב משפחה.
- ההעברה הייתה פטורה ממס שבח, שכן דירה זו הייתה דירתם היחידה של המעבירים.
פרטי הבקשה
- מקבל הדירה מעוניין להתקשר עם היזם בעסקת התמ”א, ולכן הוא מבקש להחליט כי לא תחול תקופת הצינון, לצורך פטור ממס שבח, לכשימכור המקבל את זכויותיו בדירה ליזם.
החלטת המיסוי ותנאיה
- תקופת הצינון נקבעה, במטרה למנוע את עקיפתן של המגבלות השונות הקבועות בחוק לעניין ניצול הפטור במכירת דירת מגורים במתחם תמ”א 38 (2), כלומר: למנוע ניצול פטור ממס שבח, החל על העברה במתנה לקרוב משפחה, כדי להגדיל את מספר הפטורים בעת עסקת תמ”א. אם שולם מס שבח בעסקת המתנה, או שנוצל פטור, לפי פרק חמישי1 לחוק בשל ההעברה, אין לתקופת הצינון משמעות אנטי תכנונית. לכן, במכירת הדירה מהמקבל ליזם, ככל שבהעברת הדירה ללא תמורה ניצלו המעבירים פטור ממס לפי פרק חמישי1, לא תחול תקופת צינון.
- מובהר, כי החלטה זו תקפה טרם כריתת ההסכם עם היזם. לאחר ההתקשרות הראשונית עם יזם, אין משמעות לתקופת הצינון, מאחר שהזכאי לפטור ממס בעסקת התמ”א הוא הדייר המקורי, שהיה בעל הזכות ביום החתימה על הסכם התמ”א.
- עוד הוחלט, כי כאשר הסכם עם היזם מותנה בתנאי מתלה, או במידה שמדובר בהסכם אופציה, מניין 24 החודשים של תקופת הצינון יחול עד למועד חתימת ההסכם עם היזם, ולא עד למועד יום המכירה הנדחה, שהוא התקיימות התנאי המתלה או מימוש האופציה.
- במסגרת החלטת המיסוי, נקבעו מגבלות ותנאים נוספים.
דעת המחברת
במצב הדברים כיום, נישום, מוכר, הורה, זקוק למצפן שידריך אותו ויחסום אותו ממלכודות מס. לעניות דעתי, החוקים נעשו מורכבים מאוד, ואין סנכרון מלא בין תיקוני החקיקה ובין מדיניות הממשלה והשאיפה שלה בנושא הנדל”ן בישראל.
החלטות המיסוי, שנועדו לשחרר מחסומים ולהקל במקרים רבים מלהיכנס לחבות במס או למצב של שלילת הטבה, כמו במקרה הזה, הן דבר מבורך, אבל מצופה שהדברים יתורגמו לחוק, תקנה או הוראת ביצוע מסודרת בנושא, תוך פריסת כל ההקלות. מייצג שצריך לעקוב בכל נושא אילו החלטות מיסוי הוצאו ומתי – האם לפני או אחרי תיקון חוק או פסק הדין – מלאכת הייצוג שלו הופכת לבלתי סבירה. בשום תחום, למיטב ידיעתי, זה לא קיים.
הערות שוליים:
- סעיף 49לג1(ד) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג 1963
- החלטת מיסוי 18/2203
המאמר נכתב ביום 12.3.2018.
#21
