מאת: דורית גבאי, רו”ח

מבוא

בפסק דין של בית המשפט העליון, אייל שכטר ואחרים נגד מנהל מס שבח מקרקעין רחובות (1), נקבע כי להסכמי פשרה, באשר לחיוב במס של עסקת קומבינציה, שנחתמו בין מפרק חברה למנהל מיסוי מקרקעין, עשוי להיות כוח ראייתי, לעניין חיוב במס השבח החל על בעלי מניות בחברה, בגין מכירת דירות שקיבלו כתוצאה מעסקת הקומבינציה.

העובדות

1. ביום 27.7.1977, רכשה חברת קריית הדר מקרקעין, שעליהם נטוע פרדס מניב, בשטח של כ-45 דונם, בראשון לציון. החברה הייתה איגוד מקרקעין.
   
   
2. ביום 18.4.1994, מכרה החברה 62% מהמקרקעין, תמורת בניית דירות על יתרת 38% מהמקרקעין במסגרת עסקת קומבינציה.
   
   
3. ביום 18.12.1994, החברה התפרקה, והמקרקעין הועברו לבעלי המניות, ביניהם גם המערערים.
   
   
4. בשנת 2000, חתם מפרק החברה על שלושה הסכמי פשרה עם מנהל מיסוי מקרקעין, למיסוי עסקת הקומבינציה. הוסכם כי ניכוי הפחת בגין הפרדס, יובא בחשבון ממועד רכישת הקרקע ועד שנת 1980; עלויות הבנייה הן 700$ למ”ר עיקרי, ו-350$ למ”ר שירות; הושגו הסכמות בדבר שווי הרכישה של המקרקעין ובדבר החישוב הנוגע לניכוי היטל ההשבחה וכן הוכר ניכוי מס רכוש, ובוטלו הקנסות שהוטלו בגין אי תשלום המס במועד.
   
   
5. בשנת 2001, מכרו המערערים שלוש דירות מגורים שהתקבלו בעסקת הקומבינציה. המנהל הוציא שומות מס שבח ומס מכירה בגין שלוש העסקאות. המערערים הגישו עררים כנגד שומות אלו (2).

הכרעת ועדת הערר

הוועדה קבעה כי “יום הרכישה” של המקרקעין לצורך חישוב המס, הוא מועד הרכישה המקורי של המקרקעין על ידי קריית הדר, ולא מועד ביצוע עסקת הקומבינציה. כמו כן, נקבע כי יש לבסס את עלויות הבנייה של הדירות ואת שטחן, לצורך חישוב המס, על הנתונים שבהסכמי הפשרה, אף שהמערערים לא היו צד להסכמים אלה. הוועדה ציינה כי המערערים, בהיותם בעלי המניות, ידעו על הליכי הפירוק ועל הסכמי הפשרה שנחתמו עם המנהל באשר למיסוי עסקת הקומבינציה.
ועדת הערר ציינה, כי חוות הדעת השמאיות שהגישו המערערים, לביסוס עלויות הבנייה ושטחי הדירות הנטענים על ידם, הנן סתמיות ובלתי מפורטות, וכי השמאי ביקר בדירות קרוב לעשור לאחר שנבנו. לכן, אין מקום לבסס את הנתונים הנדרשים לחישוב המס, על האמור בחוות דעת אלה.
נוסף על כך, קבעה הוועדה, כי המערערים לא חלקו בכתבי ההשגות, על העובדות ששימשו בסיס לקביעת היטל ההשבחה. לכן טענותיהם בעניין זה לא נדונו בערר.

הערר נדחה, ניתן ביום 18.1.2005.

6. על כך הוגש ערעור זה.

גדר המחלוקת

בית המשפט מתמקד בשתי שאלות משפטיות:

7. האם ניתן לדון בערכאת ערעור, בטענות הנוגעות לממצאים שנקבעו על ידי ועדת הערר, באשר לעלויות הבנייה, שטח הדירות, סכום הפחת וסכום היטל ההשבחה?
   
   
8. מה נפקותם של הסכמי הפשרה בין המנהל לחברה המתפרקת, בכל הנוגע לחבות המס של המערערים בגין מכירת דירותיהם?

המערערים טוענים

9. המערערים לא היו צד להסכמי הפשרה שנחתמו בין המנהל לבין החברה בעת הליכי הפירוק. הם לא השתתפו במשא ומתן שנוהל בהקשר להסכמים, פרטיהם לא היו ידועים למערערים, והם לא נתבקשו או נתנו את הסכמתם להתקשרויות אלה. נהפוך הוא – המנהל סירב לאפשר להם ליטול חלק במגעי הפשרה, אף שנתבקש לכך על ידי המפרק. לכן, אין לכבול אותם לקביעות שבאותם הסכמים.
   
   
10. לגופם של דברים: ועדת הערר שגתה באשר לממצאים העובדתיים שקבעה לעניין עלויות הבנייה, שטח הדירות וניכוי הפחת בגין הפרדס. הוועדה שגתה בכך שנמנעה מבירור הטענות בנוגע לסכום היטל ההשבחה מטעמים פרוצדורליים, ובכך העדיפה פרוצדורה על פני מהות, והנציחה חישוב שגוי.

מנגד, טענות המשיב

11. אין בערעור “בעיה משפטית” הראויה לדיון, כדרישת סעיף 90 לחוק מיסוי מקרקעין, אלא ניסיון לתקוף את קביעותיה העובדתיות של הוועדה.
    
    
12. לגופם של דברים: הסכמי הפשרה אינם מחייבים את המערערים, אך הם מהווים נקודת מוצא ראייתית לעניין הנתונים השנויים במחלוקת, בהעדר ראיות סותרות. נטל הראיה בערעורי מס מוטל על כתפי המערערים, וחזקה על המערערים, כמי שהיו בעלי עניין בקריית הדר וכמי שצפויים היו לקבל לידיהם את יתרת הנכסים בפירוק, כי היו מודעים לתוכנם של הסכמי הפשרה. המערערים לא הביאו ראיה קונקרטית לגבי עלויות הבנייה או שטח הדירות, מלבד חוות דעת שמאי, שלא כללה ראיה כלשהי לעניין עלויות הבנייה בפועל או לעניין מדידת שטח הדירות. הנטל היה על המערערים להראות כי לא נוכה פחת בגין הפרדס, משום שנעקר, אך הם נמנעו מלהביא אסמכתא כלשהי בנדון.
    
    
13. הטענות לעניין היטל ההשבחה לא נכללו ברשימת הפלוגתאות שהוגשה לוועדת הערר, והן נוספו רק בשלב ההוכחות. בכל מקרה, חישוב היטל ההשבחה בוצע כדין, בהתאם לאישורי העירייה ועל פי חלקם היחסי של המערערים במקרקעין.

ההכרעה

14. בהקשר לשאלה הראשונה, סעיף 90 לחוק מיסוי מקרקעין קובע: “על החלטתה של ועדת ערר ניתן לערער בבעיה משפטית לבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים…”. זכות הערעור על פסיקתה של ועדת הערר מוגבלת ל”בעיה משפטית” בלבד, ואילו הכרעות עובדתיות של ועדת הערר אינן עניין לבית משפט זה, כערכאת ערעור.
    שאלת עלויות הבנייה ושטח הדירות, וכן עניין ניכוי הפחת והיטל ההשבחה, הם סוגיות הנוגעות לממצאים ולמסקנות שבעובדה. על כן, בית המשפט העליון אינו מתערב בהן.
    
    

15. בהקשר לשאלה השנייה, את סוגיית נפקותם של הסכמי הפשרה, בכל הנוגע לחישוב מס השבח, ניתן לסווג כ”בעיה משפטית” ולדון בה.
    המנהל אינו חולק על כך שאין להסכמים אלה כוח מחייב, אלא שיש להסכמים כוח ראייתי, לעניין החיוב במס השבח שהטיל המנהל על המערערים, בגין מכירת הדירות. בעניין עונאללה (3), נדרש בית המשפט העליון לשאלת כוחו הראייתי של הסכם פשרה שנחתם בין שלטונות המס ובין המשיבים, באשר לשומה נוספת באותה עסקה. שם נקבע כי: “שוויים של נכסים הנקבע בהסכמים כאלה, אינו מהווה בהכרח ראיה מכרעת באשר לשווי השוק שלהם”, וכי יש לנקוט זהירות באימוץ נתונים, מתוך הסכמי פשרה הנחתמים עם רשויות המס, גם כאשר הדברים אמורים במי שהיו צד לאותם הסכמים. קל וחומר שיש לנקוט משנה זהירות כאשר אין מדובר בצד ישיר להסכם הפשרה. יחד עם זאת, אין מניעה עקרונית לכך שנתונים שונים שסוכמו בהסכם פשרה, יהוו נקודת מוצא ראייתית לצורך שומה נוספת שיש לה נגיעה לאותו עניין, לרבות שומה המוצאת לצד מעוניין שהיה מעורב במגעי הפשרה ובהסכם שנחתם בעקבותיהם.
    ועדת הערר קבעה עובדתית, כי המערערים, כבעלי המניות של איגודי המקרקעין בפירוק, היו מעורבים באמצעות בא כוחם, במגעי הפשרה ובהסכמי הפשרה שנחתמו, והיו מודעים לתוכנם, אף שהם עצמם לא היו צד להסכמים אלה. משכך, אין פסול בעובדה שהמנהל עשה שימוש בנתונים שנקבעו בהסכמי הפשרה, לעניין עלויות הבנייה, שטח הדירות ותקופת ניכוי הפחת, כנקודת מוצא ראייתית, לצורך שומת מס השבח שערך למערערים.
    
    

16. הנטל להוכיח שנפלה טעות בשומת מס השבח, מוטל ככלל על הנישום, והוא מוטל עליו גם כשהוא מבקש לסתור נתונים השאובים מהסכם פשרה, עליהם הסתמך פקיד השומה, כנקודת מוצא ראייתית. הוועדה שבחנה את מכלול הראיות, קבעה כי לא עלה בידי המערערים לסתור את הנתונים שעליהם הסתמך המנהל.
    המערערים לא הוכיחו נתונים אחרים, מדויקים יותר, שיש להעדיפם על פני הנתונים שבהסכמי הפשרה. קביעתה זו של הוועדה היא קביעה עובדתית, ובית המשפט העליון אינו מתערב בה.

הערעור נדחה. ניתן ביום 14.6.2006.

נפסקו הוצאות משפט בסך 30,000 ש”ח.

דעת המחברת

חשוב מאוד במצבים שבהם ממונה כונס נכסים או מפרק, לפעול להיות מעורב ולשתף את הגורם המוסמך לטפל במכירה בפרטים חשובים, וכן לבחון את השומות ואת הסבירות שלהן מכל צדדיהן.
שיתוף במידע יסייע במניעת טעות שכונס הנכסים עלול לעשות, בשל העדר הנתון שיודע בעל המקרקעין.
אני מסכימה עם פסק הדין. אחרת, אין לזה סוף.

הערות שוליים:

1. ע”א 2187/05 אייל שכטר ואח’ נ’ מנהל מס שבח מקרקעין רחובות
2. ו”ע 1150/02 , 1380/01, 1295/01 שכטר אלי ואח’ נגד מס שבח רחובות
3. ע”א 4005/03 מנהל מס שבח מקרקעין, חיפה נ’ קבוצת עונאללה לייזום והשקעות בע”מ

המאמר נכתב ביום 13.5.2018.

#72