פסק דין שטיין בעליון
וההשלכות שלו על היישום בשטח במכירת דירות מגורים
מאת: דורית גבאי, רו”ח
תמלול ראיון רדיו עם רו”ח דורית גבאי ברדיו תל אביב 102FM
אמרנו שנעלה היום על נושא מרתק שביקשת להדגיש אותו, וזה מכירת דירה שהיא יכולה להיעשות בחיוב מס שבח או תוך ניצול הפטור. והשבוע, נזכיר, בית המשפט העליון החליט החלטה דרמטית, ודחה את הערעור של רשות המיסים. אז בואי באמת תספרי בעצם למה זה הגיע לבית המשפט העליון, ובכלל מה מיוחד בפסקה הזאת, ואיך היא נוגעת לכל אחד ואחד מאיתנו, בעלי הדירות.
נוגעת, בהחלט! אז מדובר בפסק דין עליון מאוד חשוב שנקרא: פסק דין שטיין, ע”א 1073/20 – ניתן ממש לא מזמן ב- 14.11. הוא שינה כאן משטר מס. בעצם הוא מאמץ באיזשהו מובן את העמדה של רשות המיסים שהתהפכה בשנים האחרונות, והיא הביאה תיקים לבית משפט. ובית המשפט אמר כך: דירת מגורים שנמכרת בישראל, שבדרך כלל גם אם לא היה היתר, והיה אפילו מחסן שהוכשר למגורים, או חדרים על הגג שהוכשרו למגורים, או מרתפים וכן הלאה – הוא אומר: דירה שאין לה היתר להיות מגורים, היא לא מקבלת את הפטור, למרות שהשימושים שלה היו כל השנים כדירת מגורים. כמו שאנחנו יודעים, יש כאלה עשרות אלפים של דירות בקומות 1 ו-מינוס 1 – כאלה מהסוג הזה. אבל המקרה של שטיין הגיע לבית המשפט העליון, כי רשות המיסים הפסידה בוועדת הערר המחוזית – שמה אישרו להעניק, במקרה הזה של שטיין, את הפטור. אז מה אמר העליון: אמר: רשות המיסים, אתם צודקים בגדול שצריך ללכת לדירת מגורים שיש בה היתר, כדי לא לתת לעבריינים כאילו לנצל את החוק ולהשתמש למגורים ולהשכיר למגורים ולקבל פטור של מגורים. אבל הוא אמר: יש את המקרה המיוחד הזה, והוא קבע שבעה תנאים, שאם הם מתקיימים, למרות שהדירה אין לה היתר למגורים, היא תקבל את הפטור. והשבעה האלה בקצרה – אני אעשה את זה ממש מהר: אם הדירה היא באזור למגורים, בבניין למגורים, השימוש היה כל השנים למגורים, לא הייתה כל טענה מצד הרשות – העירייה וכן הלאה – לשימוש החורג לצורך העניין, שלא היה מס רכישה בקנייה למגורים, הארנונה הייתה למגורים, והתנאי הכי חשוב: שאפשר להכשיר את היחידה הזאת לשימוש למגורים. וכל השבעה תנאים האלה – מה שנקרא: דירת שטיין עמדה בכל התנאים האלה, שביום המכירה לא היה היתר, אבל אפשר היה להכשיר אותה לבנייה למגורים. בית המשפט העליון אמר: זה מקרה מיוחד. אם כל התנאים האלה ייכנסו, הדירה תיכנס לפטור.
גם אם בעל הדירה השתמש בה לצורך קליניקה או משהו דומה?
לא, השימוש חייב להיות למגורים. כבר מזמן אי אפשר להשתמש בקליניקה.
כי הרבה פעמים עושים את זה בלי לדווח, כמו שאת יודעת.
זה לא טוב בכלל. עדיף שלא נהיה במצב הזה. אבל מה שזה אומר זה שאנחנו חייבים תיקון חוק. תכף תהיה ממשלה חדשה, צריך לתקן את החוק הזה באופן ברור, כי בעצם עשרות אלפי דירות מגורים כרגע צריכות להגיש בקשות לתיקון שומה, משום שהמדינה הוציאה חיובים כאילו העמדה שלה היא ההלכה. מה שאומר, שכל מי שנפגע, ולקחו לו מס שבח על דירות מגורים שהיו בשימוש למגורים, ואפשר היה להכשיר אותן למגורים בבניין למגורים, כל הסביבה למגורים…
דורית, יש לי שאלה: מה המשמעות של להכשיר למגורים? הרי אין בירוקרטיה במדינת ישראל…
אין בירוקרטיה, אבל יש מדיניות שמשתנה מעיר לעיר, מאזור לאזור ומראש עיר לראש עיר. ואם פתאום ראש העיר מחליט כן להכשיר, ויש פרוצדורה ומכשירים את זה… אני אתן לך דוגמה של מקרה שלא עבר הכשרה: שכשגובה הדירה היה 2 מ”ר, והיה צריך להגיע איתה לגובה 2.40 מ”ר, וכשחפרת, אתה חפרת – הגעת לכלונסאות ואתה כבר לא יכולת להעמיק ל- 2.40 מ”ר, כמו שהיה במקרה שהפסדנו בתיק של גיא דוד – אי אפשר היה להכשיר את זה למגורים – אז לא יעזור כלום – הדירה לא תיכנס.
אז בעצם הם השאירו את זה לשיקול דעתו של כל גוף מוניציפלי. הרי בסופו של דבר, עיריית תל אביב יודעת להכשיר משהו שעיריית רמת גן לא יודעת להכשיר, ועיריית גבעתיים יודעת להכשיר משהו שעיריית רמת גן לא יודעת להכשיר.
נכון מאוד! אבל יחד עם זה…
בקיצור, לא נתנו לנו איזה משהו ואמרו: זה מה שהולך להיות, אלא עוד פעם השאירו את שיקול הדעת לגופים.
אבל כידוע, במכירת דירה יחידה, המוכר יכול ליהנות מפטור ממס שבח, אבל מאז 2014, הפטור מוגבל לשווי שלא יעלה על 4.6 מיליון ₪. אז מה זה אומר?
זה אומר שגם מקרה כזה הגיע לבית המשפט. זה אומר שכשאדם שכר דירת מגורים עד 1.1.2014 – לא משנה מה היה שווי הדירה – 20,000,000, 50,000,000, 7,000,000, 3,000,000 – כל הדירות האלה אם הן היו דירות יחידות, הן קיבלו פטור. בתיקון מספר 76 אמרו: לא, זהו זה! אנחנו רוצים שכל דירה שנמכרת, גם אם היא יחידה, השווי בקשר אליה יוגבל. בזמנו זה היה 4.5 מיליון ₪. היום זה כבר 4.603 מיליון ₪, בהצמדה למדד המחירים לצרכן. אבל מה שקרה, שבנוסח החוק, בשונה מדברי ההסבר וכל הכוונה שהייתה, שתרת הפטור הזאת תהיה לדירה, בנוסח החוק כתוב “מוכר”, ואז אם יש לי שני שותפים בדירה, אז כל אחד לכאורה זכאי לתקרה הזאת. והמקרה הזה הגיע לבית משפט – נמכרה דירה ב- 10,000,000 ₪. כל אחד אמר: אני מוכר תא משפחתי נפרד, אני מוכר, אני רוצה את ה- 4.5 מיליון ₪ שלי, מה שהיה בזמנו. אותו דבר השני. זה יוצא שמתוך ה- 10 מיליון ₪, 9 היה פטור במקום חצי מזה. אז ועדת הערר החליטה כמו בלשון החוק, כי הלשון היא דווקנית והיא כתובה “המוכר”. כל אחד קיבל בעצם 4.5 מיליון ₪ פטור מתוך ה- 5 מיליון ₪ שהוא מכר את החצי דירה שלו, ובעצם המדינה פה הפסידה.
דורית, יש לי רגע שאלה: אם אנחנו עכשיו שותפים בדירה, ולי זו דירה יחידה ולך לא – איך זה הולך? כל אחד יש לו…? אז אני כן זכאי ואת לא זכאית?
בדיוק זה העניין. הם אומרים שאם אנחנו שותפים – לא תא משפחתי אחד, ואתה מגיע לך פטור דירה יחידה, ולי לא מגיע פטור דירה יחידה, אז לפי ההבנה של הכוונה של המחוקק, כמו שאני מכירה אותה, אתה אמור לקבל חצי מ- 4.5 מיליון ₪ פטור, ועד 5 מיליון ₪ – חייב במס 25% בדרך כלל. ואני משלמת מיסים לפי המה שחל עליי.
עכשיו, מה שפסק הדין הזה אמר, זה שאתה בגלל שלך יש דירה יחידה, לך מגיע 4.5 מיליון ₪ מתוך ה- 5, בגלל שככה כתוב בחוק: מוכר – מוכר מגיע לו 4.5 מיליון ₪, ורק 500,000 ₪ יהיה חייב. וכאילו זה פערי מס גדולים מאוד. זה לא עניין של מה בכך. ואני מקווה שהמדינה תערער כי זה פסק דין שגוי, כי אנחנו מכירים הרבה מקרים שלשון החוק פוגעת באנשים והפסיקה עוזרת. לשון החוק עוזרת לאנשים, והיא לא הגיונית. אז לא התכוונו להעניק את הפטור לכל מוכר. תאר לך שהיו לי חמישה מוכרים…
אנחנו איתך! את כל כך צודקת! למה הם לא מבינים שאת כל כך צודקת? אני לא מבין את זה… אני כל פעם מנסה להבין את גודל ההפתעה, ומופתע מחדש. את יכולה להסביר את הפסיכולוגיה של מי שמחליט?
אני אגיד לך: ועדת הערר – יושבת בראשה השופטת ירדנה סרוסי. היא לשעבר הייתה מנהלת מיסוי מקרקעין תל אביב. היא נסמכת על ההיבטים הסוציאליים, שזה חוק סוציאלי, שאם יש לך דירה אחת, אז בעצם זאת דירת המגורים שלו, ולמה להעניש אותו? והתכוונו להעניק לו את הפטור הזה, וכן הלאה. והיא מפנה לספר שכתב במקרה מנהל מס שבח ארצי, מר שי אהרונוביץ’, כמחבר ספר עצמאי, שגם הוא אומר שצריך לבוא בעניין הזה לקולא. היא כאילו קשרה אותם. עכשיו, אני לא חושב שפסק הדין הזה נכון. כי זה נכון שכתוב “המוכר”. הכוונה לא הייתה להעניק לכל מוכר. זה ברור בדברי ההסבר שהתכוונו לדירה. אז אני מקווה שעכשיו יש תיקון מספר 100, ותיקון מספר 100 יוכל לתקן.
אנחנו רק מזכירים שב- 30.11 יש מוסף מיוחד שמדבר על כל הדברים שצריך לתקן אותם. אז תקראו אותם, ואת גם חתומה על זה. אז מקווים… אז תודה לרואת החשבון דורית גבאי, מומחית במיסוי מקרקעין ומס הכנסה.
הראיון שודר ביום 18.11.2022
