מראיין: מר עופר פטרסבורג

צהריים טובים לרואת החשבון דורית גבאי, מומחית במיסוי מקרקעין ומס הכנסה והאוטוריטה שלנו כבר שנים בענייני מיסוי נדלן.

אז באמת תשמעי, יש לך גם עבר כבוגרת רשות המיסים, וגם נתחיל אולי מהתחלה – גם במה את עוסקת, איך הגעת בכלל לתחום?

אז באמת הגעתי, ממש במקרה, כמו חלק גדול מהחיים שלי, שנפתחו לי הזדמנויות. אני, בגדול, רציתי להיות עורכת דין, והפסיכומטרי שלי לא אפשר ללמוד את זה. זה היה לפני הרבה שנים. לא היו מכללות, ואמרו לי שאני יכולה ללמוד מה, שפחות או יותר אף אחד לא רוצה ללמוד: היסטוריה – דברים כאלה. בחרתי מסלול היסטוריה וסטטיסטיקה, שזה יש בזה מספרים. והלימודים מאוד אהבתי אותם, אני מאוד אוהבת ללמוד. וחבֵרה הציעה לי ללמוד כלכלה – ככה בסוויץ’ באמצע השנה. הגעתי לכלכלה, לא ידעתי מה זה המקצוע הזה. אחרי זה כולם רצו חשבונאות, אז גם אני נרשמתי. ואחרי זה כולם רצו מס הכנסה, אז גם אני נרשמתי. התקבלתי. עשיתי קריירה במס הכנסה 12 שנים, שבעצם עיצבו אותי גם כאדם, גם כאזרח, גם כאשת מקצוע. ואני מכירה מאוד מאוד את האקלים הארגוני ברשות, והתפתחתי לכל הכיוונים, כולל ספרים שכתבתי, בית ספר שהקמתי. והיום אני עוזרת למשפחות לשלם פחות וכחוק.

זהו. זה בתקופה כזאת, אפשר להגיד: מצווה, כי את יכולה לחסוך בעצם הישרדות. אנחנו נמצאים בתוכנית הישרדות עבור משפחות.

נכון, הנושא של המס היום בארץ הוא ממש הפך להיות נטל בל ישוער. נטל המיסים, במיוחד המיסים העקיפים, ובכלל זה מס רכישה, הוא משהו שאי אפשר בכלל לחוות אותו. זה קשה מאוד בכיס של הפרטיים. זה משא שאני כבר מעל עשור צועקת: להוריד את הנטל הזה מהמשפחות. וכן, כי מדברים על מיסים, אז זה גם העניין של לשלם כחוק, וגם לקבל את השירות כמו שאתה מצפה.

וכשאת מסתכלת היום על הישראלי הממוצע והוצאותיו ותשלום מיסיו, את חושבת שכספים נזרקים לפח אם הוא לא מטפל כמו שצריך עם אנשים כמוך מומחים?

בהחלט! בטח! יש המון המון טעויות בעניין הזה, חוסר ידע, שגיאות שלפעמים עורכי דין עושים, תכנוני מס לגיטימיים שאפשר לבצע, שלא נעשים כמו שצריך, או דברים שנעשו לא בראייה עתידית, ואז אחר כך זה מפגיש אותם עם מס יותר גבוה. כן, יש הרבה מה לעשות.

את עוקבת כמובן מקרוב גם, כמי שהייתה שם, אחרי רשות המיסים, אגף מס הכנסה ומיסוי מקרקעין. אז מצב התעסוקה שם הוא בעייתי – אין עובדים. ובכלל הייתי אומר: אנשים טובים בתחום שלכם מעדיפים לא את השירות הציבורי.

נכון. גם לי הייתה התלבטות מאוד גדולה כשעזבתי את השירות. עד היום, חתיכה מהכבד שלי נמצאת שם. העובדים שנבחרים בקפידה, הם עובדים מעולים. הם עוברים מסלול הכשרה מדהים. התרומה שלהם היא מאוד מאוד חשובה. אבל נחתכו כמויות כוח האדם, במיוחד במס הכנסה. מיסוי מקרקעין נחתך גם הוא, אבל עדיין יש איזשהו צבר עובדים, יש בסיס לעבוד איתו. מיסוי מקרקעין נחתכו בהרבה מפקחים שיצאו לפנסיה מוקדמת, ותשמע, צריך אנשים. בסוף צריך מישהו שיחשוב. לא הכול יכול להיעשות במחשב. צריך שאנשים שיחשבו שמה.

מה שאת אומרת, בא לידי ביטוי בעומסים?

בדיוק! אני בדיוק בנקודה הזאת נכנסת לעובדים, שבעצם המנהלים צריכים לתמרן ולתת סדרי עדיפויות ותעדוף לְמה לעשות עם אותו כוח אדם. אז בקורונה הם עשו סלטות, ואחרי הקורונה הם היו צריכים להתאושש. ואז השוק גאה. ואחרי שהשוק גאה… אתה יודע, אחרי כל שוק גואה יש את הבעיות הנלוות לפעילות הזאת. והשוק הציב בפניהם אתגר לא פשוט. העובדים מתמודדים עם עומס. ומצד שני, זה חוזר למייצגים. כי אם המייצג לא מקבל מענה, והמייצג מתוגמל כך וכך אלפי שקלים לעבודה שלו, ובעצם הוא עובד כמעט כפול בשביל להשיג את התוצאה, כי יש לו מרדף אחרי התשובות, כי לא מגיעים, כי עוד פעם: אין מספיק כח אדם. אנחנו לא כל כך יודעים את מי להאשים, אבל זאת עובדה שצריך למצוא לה פתרון. המייצג לא יכול לממן את הציבור, את הממשלה, את משרד האוצר. המייצג מקבל שכר טרחה עבור מאמץ שהוא העריך אותו, ובסוף הוא עובד פי 3.

יש מחלוקות נפוצות עם מנהל מיסוי מקרקעין וסטייה של המפקחים מהוראות ביצוע שהרשות פרסמה. בקיצור, יש בלגן עצום. ולא נשכח שזה בעצם הבנק של מדינת ישראל, של הקופה הציבורית – 40 מיליארד ₪ רק ממיסים בשנה שעברה. אז יש ציטוטים מעניינים לפסיקות בתי משפט בנושא?

כן, בוא נגיד ככה: יש מחלוקות מקובלות, ואנחנו עדים לזה שגם המפקחים לא מצליחים לעמוד בפרץ וללמוד את הפסיקה, מאותה סיבה של חוסר זמן. אז אנחנו צריכים להזכיר להם, מדי פעם, מה אומר בית המשפט בעניין הזה. אני הכנתי פה כמה – אני יכולה לבחור קודם כול את פסק דין ע”א תל אביב נ’ שלמה נחמה ומעיין: “המטרה שצריכה לעמוד לנגד עיניהן של רשויות המס אינה לפלס לעצמן את הנתיב הפרשני המוביל לגביית מס בשיעור הגבוה ביותר האפשרי, אלא לחתור לגביית מס אמת על פי לשונן של הוראות החוק ותכליתן”.  זה עליון.

יש פה ציטוט נוסף שאני יכולה לשתף אותו משיכון ובינוי נדל”ן נ’ מסמ”ק חדרה, בית המשפט אומר כך: “לא יעלה על הדעת כי רשות המס תתנער מהוראת ביצוע שלה עצמה, אשר לא שונתה, לא עודכנה ולא בוטלה. אם אין משמעות להוראת הביצוע, מה לה לרשות המס כי תפרסמן? ואם יש בעיני רשות המס משמעות להוראות הביצוע היוצאות תחת ידה, תתכבד ותעמוד מאחוריהן. ואם סבורה היא כי אינן עדכניות עוד, תואיל לטרוח ולשקף את השינוי בעמדתה בדרכים המקובלות, באופן שיעמיד את הנישומים ומייצגיהם על השינוי במדיניותה”. זה דוגמאות ככה…

אז המילה “אמת” היא באמת מילה יחסית כמו שציינת פה, שהאמת מה היא. אבל נדבר למשל על סוגיית שווי לבתים בנויים על קרקע.

כן, תראה, קודם כול אנחנו צריכים להבדיל בין בתים שבנויים על קרקע שזה קרקע פרטית, וקרקע מינהל. כל הסיפור עם המינהל הוא סיפור מאוד מאוד כואב בכיס של האנשים. אני כרגע מתייחסת לכיס של משפחות, שבעצם סוגיית השווי שמה היא מאוד מאוד קרדינלית. יש פסיקה והוראות חוק שאומרות איך לחשב מכירת בית ושווי של בית, ואיך להעריך אותו ומתי לסטות מהשווי. ומנהל מיסוי מקרקעין הרבה מאוד פעמים… לא בכל המקרים בית המשפט בחלק מהמקרים בית המשפט פועל שלא בדיוק לפי הוראות החוק, ובעצם יוצא מצב שהנישומים משלמים יותר מס. זאת אומרת, אם למשל המפקח צריך לנתח ולציין עסקאות השוואה, אז הוא נותן סדרה של עסקאות השוואה. הוא, לפעמים, לא ערך ביקורת בנכס לפעמים, הוא לא ממש עשה את כל העבודה. ואז הנישום צריך ללכת לשמאי שלו, לשלוח אותו לאתרים – לרשימת הנכסים שהמנהל אמר שהם ברי השוואה לשווי שנקבע. ואתה מטריח את השמאי, משלם לו עוד כסף, ולפעמים אתה רואה שהפערים שהעסקאות השוואה שניתנו, הם ממש לא בכיוון של הנכס המדובר. אז זה מעמיס שוב את הנישומים, ואני דואגת לנישומים. אני לא חושבת שהנישום צריך לסחוב את כל הכובד הזה על כתפיו.

ויש כמובן את השווי עסקאות קומבינציה, וסטייה מהוראות ביצוע.

כן. עסקאות קומבינציה שזאת עסקה, בעיניי הכי מרתקת שקיימת היום והכי אקטואלית בעידן הזה, ובאמת יש הוראת ביצוע מאוד מפורסמת משנת 1998, שמספרה 23/98, שהיא כותבת בדיוק איך לקבוע את שווי המכירה בעסקת קומבינציה. מי שיודע: מוכרים חלק מזכויות הקרקע, ומקבלים שירותי בנייה. אין את המספר שקלים שמקבלים, אלא יש שווי של שירותי בנייה, והוראת הביצוע קבעה איך עושים את זה. וככה, תוך כדי תנועה, פקידי המס ככה מנסים לבחון, אף אחד לא מודיע על שינוי המדיניות, ומתחילים להמציא כל מיני פרמטרים, ומעמיסים תוספות כמו רווח יזמי, שראשית, לא נכלל בהוראות הביצוע, וגם אין לו שום היגיון שהוא יועמס בשווי המכירה. זה פשוט מעמיס מס מאוד גבוה על בעלי הקרקעות, וזה פשוט מחלוקות שצריכות להגיע לבתי משפט, ואז בבתי משפט אתה צריך להסביר את מה שהסברת מקודם, וזה עולה עוד כסף ועוד זמן והכול מתעכב.

באמת זה אוקיינוס. למשל, הנושא של נחלות, שווי בתים בנחלות, הערכת שווי זכויות בלתי מנוצלות, שכר דירה. אין לזה סוף. שכר דירה לטווח ארוך. הרי באוקיינוס הזה יש סדר?

יש הוראות חוק של מיסוי מקרקעין שכמו שאתה יודע, עבר 102 תיקונים. עכשיו בחוק ההסדרים, הכנסנו את תיקון 100, 101, 102. מנסים לעשות סדר. זה חוק דינמי, זה שוק דינמי.

מה אומרים על זה ברשות המיסים?

ברשות המיסים, מה שאני יודעת זה שהמנהלים המדהימים, יש לומר: הרוב הם מנהלות. ומר שי אהרונוביץ’, מנהל מס שבח ארצי 24/7, חוץ משבת שהוא מתפלל והוא עם המשפחה – הוא עובד מסביב לשעון לתת מענה ולטפל בעובדים ובמנהלים. הם מתמודדים עם לא מעט אתגרים והמון מחלוקות, ובוא נגיד: גם סוגיות שעל המדוכה, וכל יום הם עוסקים בהן. לא קל להם. אבל אני כרגע מדברת מהעמדה של הציבור ושל המייצגים של הציבור שסוחבים את כל זה.

בוא נדבר על נושא לא פחות חשוב: תקרות לפטור דירה יחידה והצמדת התקרה למדד מחירים לצרכן.

כמו שחלק מהציבור אולי יודע, אני ניסיתי לקדם עצומה שהפניתי אותה למר משה גפני, שיטפל בעוולות בחוק מיסוי מקרקעין – עוולות שפוגעות בכיס של המשפחות. תקרת הפטור למכירת דירה יחידה היא היום עומדת על 4,846,000 ₪, שהיא נחשבת אולי תקרה גבוהה לחלק מהאנשים, אבל צריך לדעת שהתקרה הזאת שנקבעה בתיקון מספר 76, שהייתה 4,500,000 ₪, זה היה ב-1 באוגוסט 2013 כשקבעו אותה. אנחנו עשר שנים אחרי, השוק לא עלה ב-15% (7.68% זו העלייה בתקרה בפועל), השוק עלה בעשרות, אם לא במקומות מסוימים, במאות אחוזים. התקרה הזאת מאוד נמוכה. צריכים לעדכן אותה. לא עשו את זה. זה פשוט פוגע בכיס, כי במקום לקבל פטוּר, אתה משלם מס, פשוט מאוד.

אגב, את כל ימי השישי והשבת של השידור – שעות שלמות אפשר לעשות פה על הדברים, כי כל דבר נוגע פה לכל כך הרבה אנשים. אי עדכון שווי במכירת שתי דירות קטנות ורכישה של שלישית תחתן.

נכון, זה למשל סעיף שתחילתו בתיקון מספר 34 ב-1997, שרצו לעזור לבני זוג שככה מתלכדים אולי מסיבוב שני של מערכת יחסים, ולקחת את הדירה שלו ואת הדירה שלה, ויחד לדחוף אותן לעבר דירה שלישית גדולה ומתאימה. ואז מוכרים שתי דירות וקונים שלישית. אבל גם פה, ההצמדה של המספרים היא למדד, והמדד לא עלה כמו שווי הדירות. ואני מדברת איתכם על תקרה שנקבעה ב-1997, וההצמדה שלה – אין מצב שהיא מתאימה לשוק, ככה שכמעט אי אפשר להשתמש בה. וזה מאוד מאוד חבל.

היה מרתק. אני חושב שלמדנו המון. אבל זה פרק ראשון, חברים. אני בטוח שכל אחד מכם יש לו תת סעיף, אבל בשביל זה יש את דורית, וכדאי להיות איתה גם מחוץ לשעות השידור.

איך היה, דורית?

היה מדהים! אני ברשותך רוצה לעדכן כמה עדכונים חשובים בכל הנוגע למיסוי מקרקעין. אז כמו שהבנו לגבי מצוקת כוח האדם, רשות המיסים פועלת ומודעת לבעיה של המצוקה. מר שי אהרונוביץ’ ששוחחתי עימו, אמר שבנוגע למיסוי מקרקעין, לא נרדמים. להיפך – ביולי ייפתח קורס מיסוי מקרקעין, 60 מפקחים חדשים ייכנסו לשדה. זאת אומרת, שזה בסביבות אוקטובר, אחרי החגים, אנחנו נתוגבר. זה אומר שאנחנו צופים האטה בעיכובים והמרצת הטיפול. אני מבינה שאפילו מתגמלים אותם במענק קליטה, שזה ממש מדהים, ואני מברכת את כל העושים במלאכה. שיהיה בהצלחה!

בהצלחה ותודה!

תמלול ראיון רדיו תל אביב 102FM מיום שישי 23.6.2023

© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי