אתגרי המיסוי שמחכים לממשלה

מאת: דורית גבאי, רו”ח

תמלול ראיון רדיו עם רו”ח דורית גבאי ברדיו תל אביב 102FM

לפני שנתחיל, ספרי לנו על ספרים שאת כתבת.

כתבתי שני ספרים: כלכלת הנדל”ן בישראל. הראשון יצא ב- 1998, תחת הכותרת: ייזום ומיסוי הלכה למעשה. את הספר השני כתבתי ב- 2005: כלכלת הנדל”ן בישראל – מקיפאון לצמיחה.

שני הספרים עוסקים במחקר עמוק של מצב הבנייה. בכל אחד מהם יש פרק של מדיניות, שאני אומרת בו, בעצם, שאין מדיניות כלכלית ואין מדיניות מיסוי ואין מדיניות בנייה ואין מדיניות התחלת בנייה, בעצם ככה רשמתי בשני הספרים האלה. ואת כל הממשקים של מיסוי נדל”ן ישיר, עקיף, מס הכנסה על נדל”ן, וכן הלאה. הספרים האלה כבר נחטפו באותה עת, הם כבר לא זמינים למכירה כיום בשוק. אבל הם קיימים.

אני אומר שבמוסף הקרוב שלנו יש גם כתבה גדולה, שהשורה התחתונה שלה בסוף זה שיש המון המון עיוותים, אבל יש עוד שורה גם ממחקר נוסף שנעשה, שאומרת שלא כל כך רוצים להוריד מחירים. שאולי זה חלק מהנושא של המיסוי. אז בוא נתחיל עם מחלוקות עם רשות המיסים בנוגע לסוגיית שווי עסקה במקרקעין – מחלוקת שקיימת כבר שנים, ופסיקה רבה קיימת בנושא.

נכון. סוגיית השווי היום כשמגמת השוק היא במחירים עולים, וכמו שדיברו קודם: פנטזיות, ועדיין המחירים עולים – הנושא הזה עלה עוד פעם, ועולה בדיונים בצורה מאוד מאוד קשה. משום שאם שניים עושים הסכם וקובעים שהקרקע נמכרת לצורך הדוגמה ב- 2,000,000 ₪, ובעצם יש אנשים שמכרו בסביבה קרקעות דומות או נכסים דומים ב- 2,500,000 ₪, ב- 2,600,000 ₪ או ב- 3,000,000 ₪ – אני לא אומרת ב- 4,000,000 ₪ – אז יש בעיה בחוק שאומר, שאם יש הסכם כתוב והתמורה נקבעה בתום לב, והתמורה נקבעה בלי שיש יחסים מיוחדים – זאת אומרת, לא קרובי משפחה – אבא, אימא וכן הלאה –  אז מנהל מס שבח צריך לקבל את השווי. אבל מספיק שיש פער משמעותי, ופער משמעותי זה פער כזה שהוא לא סביר שנמכר נכס בפחות ממה שהוא נקנה נגיד לפני 10-15 שנה, אז המנהל אומר: אני רואה פה חוסר תום לב, ואני מבקש לסטות מהמוצהר, ומקפיץ את העיסקה לשווי שוק, בשעה שאנשים עכשיו צריכים להוכיח שהם לא רימו, לא קיבלו מתחת לשולחן, מה שנקרא, או לא קיבלו הטבות אחרות שווה כסף בנוסף לעסקה. אז זה נושא שצץ בכל הדיונים, זה הנושא שהיום גורף כל הארץ – צפון, דרום – במיסוי שאנחנו היום מתמודדים איתם. וזה לא עניין קל, כי העסקאות היום מאוד גבוהות. כי אם אדם נגיד עשה עסקה באוקטובר 2021, בפברואר זאת כבר עסקה אחרת לגמרי. אז המנהל מסתכל ואומר: אין לי עסקאות לפני אוקטובר, אני אקח את העסקה אחרי אוקטובר. אחרי אוקטובר, זה כבר עלה 6-7%. לכן זו בעיה מאוד קשה. אנחנו  מתמודדים עם זה. זה לא פשוט.

בואי ניגע בנושא של רישום דירות על שם ילדים – נושא שעלה עם הדר מוכתר ונושא שהפך קצת אקטואלי בשבועות האחרונים של הבחירות. ובינינו, אני שואל את עצמי: מה רע בזה שהורה רושם על שם ילדו? כי בסוף אותו ילד, בבואו להתמודד יום אחד על מחיר למשתכן או על הטבה אחרת של המדינה, אז הוא ישלם על זה בעצם בזה שהוא לא יוכל להתמודד על כך. אז מה כל כך דחוף לנו? מה אכפת לנו אם ההורים עושים את זה?

אוקיי, המקבלים של הדירות הם הילדים בדרך כלל. לפעמים גם ההורים מקבלים כל מיני דירות. הנושא הוא דירות. קרקעות וכאלה זה פחות מעניין, כי בקרקעות, מס הרכישה הוא קבוע 6%, 5%. דירות – בגלל שיש את הקפיצה ממצב של דירה יחידה, עם הטבה של המדרגות, לדירה 8% – דירה שנייה, יש מוטיבציה בדין לא לשלם את ה- 8%. זה המון המון כסף. ואז רושמים על שם ילדים דירה, או מעבירים לילד דירה, דקה לפני שקונים את הדירה הבאה, כדי להיות במצב שאתה בדירה יחידה. זה מוטיבציה שהחוק אומר לך: תעשה את זה. מה אני רוצה לומר: ייזהר המקבל? כי כמו שאתה אומר,  זה יכול לחסום לא הזדמנויות אחרות, הוא מתחתן, הוא צריך לדעת שאם הדירה מושכרת, ההכנסות שייכות אליו, והוא צריך להגיש את הדוחות ולדווח על ההכנסה – עד התקרה, שזה פטור, מעבר לתקרה – 10% וכן הלאה. כי לפי דיני מס הכנסה, הפירות הולכים עם העץ. ואם העץ אצלך, הילד, אז אתה תדווח, ואתה לא יכול לרשום הערת אזהרה לטובת ההורים, כי יש כבר פסיקה בנגה-שומרת, שאומרת שאתה לא יכול לרשום הערת אזהרה לטובת המעבירים. ואתה לא יכול שההורים יכתבו צוואה, שאם ההורים הולכים לעולמם, אז הדירה הזאת חוזרת אליהם וכן הלאה. אז כל המשחקים האלה הם נעשים – הסכמי ממון וכן הלאה – הכול נעשה בגלל העוול של מס הרכישה.

ואפשר להגיד שאני חוזרת על הדבר הזה שוב ושוב ב- 10-15 השנים האחרונות, שמס הרכישה צריך להסתכל עליו, ואולי להעיף אותו מספר החוקים. אין אותו בשום מקום. אתה קונה נדל”ן, אתה קונה דירה, אתה קונה בית קרקע בכמות מאות אלפי דולרים, ואין כלום. אתה משלם עבור הארגון של העיסקה. בארה”ב זה פשוט מאוד – ממש פשוט – אין את הדבר הזה. זה נטל. ואם מדברים על גביית מיסים – עכשיו אנחנו סוף שנה – אז כולם יודעים, וזה פורסם בדוח, שהמדינה כבר גבתה בעשרה חודשים 91% מיעדי התקציב שלה.

זה מטורף! אז יש ממשלה חדשה שתקום. היא מסתכלת על המספרים שאת מציינת אותם. היא צריכה את המספרים האלה כדי להמשיך ולהראות שהיא מגשימה הבטחות בחירות. בעצם, זה מלכודת דבש. אז מה כן לדעתך האתגרים המיסויים שאיתם היא תצטרך להתמודד, והם אפשריים?

שאלה מצוינת. קודם כול, אני אומרת ככה: שהמדינה צריכה לעשות חישוב… רוצים עכשיו לשנות ולעשות דברים – תקבעו מדיניות ארוכת טווח של מיסוי. ולא לקשור את עידוד הנדל”ן או חסימת הנדל”ן באמצעות מיסים. להוריד את המס רכישה, להוריד את הריבית על חובות המיסים. 4% בהצמדה מלאה לחובות מס רכישה, לחובות מס שבח – לכל החובות כלפי המיסים – תורידו אותם. מה זה ה- 4%?

עכשיו יש גביית מס עודפת – אנשים חייבים כספים, אז תפרשו להם ברוחב לב, ותורידו בהוראת שעה את הריבית. זה מאוד מאוד קשה לספוג את המשחק הזה של תשלום חוב שאתה מסכים לו. אתה לא מתחמק, אתה רוצה לשלם אותו. יש בעיה של תזרים היום. אנשים ממש מתקשים עם יוקר המחיה. והכול מתכתב עם יוקר המחיה. אם הדירות יקרות, מס רכישה יקר, אתה משלם ריבית על המס שאתה צריך לשלם – מאוד יקרה, פלוס רכבים. כולנו יודעים מה זה יוקר מחיה היום. השכרה גבוהה. המדינה צריכה לעשות משחק חדש, להחליף דיסקט. פשוט לראות את טובת התושבים שלה, שהם בעצם עושים פה את הייצור, שהם מפעילים ומניעים את המשק, שהם קונים דירות, שהם משכירים דירות. מה הבעיה שמשפחה קונה עוד דירה? למה צריך 8%? הדירה הזאת – או שבן שלה יגור בה או שמישהו אחר יגור בה. זה גם חלק מהמשחק. למה צריך להעניש אותם? למה צריך לבלום ביקושים? תגדילו את ההיצעים, תיתנו מענקים באזורי העדפה, כמו שעשו בשנים עברו, ותשלחו אנשים לגור איפה שהם יכולים לגור. היום עובדים מרחוק, אין בעיה לגור גם בצפון ובדרום. אבל שמישהו יחשוב על זה בראייה מערכתית, ויוריד למטה לעיריות. צריכים להוריד את היטל ההשבחה. כל המשחק עם היטל ההשבחה – מה זה המשחק הזה שהעירייה קובעת את היטל ההשבחה? זה אולי נראה מרחיק לכת, אבל צריך לבטל את כל הדבר הזה. צריך לתקצב את העיריות לפי פרמטרים שקובעים, ואת היטל ההשבחה הזה להוריד מסדר היום. אז גם המחירים ירדו.

עכשיו, אם בעבר היה לנו שר אוצר שקבע “מע”מ בשיעור אפס”, וכל מיני שטויות כאלה – זה לא הכיוון. הכיוון הוא להוריד נטלים. כדי שהשוק יהיה תחרותי, תוריד מחסומים.

אני תמיד טוען שאם נתניהו אמר: אני רוצה לעמוד בראש קבינט הדיור, שייקחו אנשים כמוך ואנשים בתחום, שהם יבינו, כי בסוף באמת כשממנים אדם מבחוץ, אז הוא חייב להתייעץ עם הקיימים. אז באמת הארת את עינינו.

הראיון שודר ביום 14.11.2022