התרת הוצאה של רכישת זכות חזקה ייחודית בניכוי מהשבח

מאת: דורית גבאי, רו"ח

הסוגיה שעלתה במקרה דוד כנפי, הייתה התרת הוצאה של רכישת זכות חזקה ייחודית בניכוי מהשבח.

אבחנה בין הוצאות לסילוק זכות תביעה אל מול הוצאות לפינוי והתרתן כניכוי מהשבח .

העובדות

עסקת קומבינציה בין דוד כנפי לחברת גבי בן גלים, שבמסגרתה עתיד היה כנפי לקבל שלוש דירות מכלל הדירות אשר ייבנו על המקרקעין.

בין כנפי לאחותו התנהלו הליכים משפטיים, לפיהם האחות התנגדה להסכם קומבינציה קודם, שנחתם בקרקע.

האחות אף פנתה לבית המשפט בבקשה לבטל פסק בוררות, לאחר הסדר פשרה, אשר קיבל תוקף של פסק דין, ואשר במסגרתו אף עתידה הייתה לקבל דירה אחת מדירות התמורה.

במקום הסכם הפשרה האמור, נחתם הסכם פשרה חדש, לפיו התחייבו כנפי ואחיו לשלם לאחות סך של 235,000 $ כנגד סילוק סופי ומוחלט של כל תביעותיה ודרישותיה בגין עיזבון ההורים, לרבות טענות באשר לזכותה בחברה שבבעלות המשפחה.

כנפי דרש בניכוי מהשבח, בין יתר מהוצאותיו, גם הוצאה בגין פינוי 'זכות חזקה ייחודית של אחותו, אשר התגוררה בקרקע.

מנהל מס שבח טען, כי המדובר בסילוק זכות תביעה ויישוב סכסוך משפחתי,  ומשכך – אין הוצאה זו מותרת בניכוי.

פסק דין – ועדת ערר

אין די בפער בין השווי החוזי לשווי השוק על מנת להעיד על חוסר תום לב.

מצוקה כלכלית או שעת דחק – לעיתים יש בהן כדי להסביר את הפער בין השווי החוזי לשווי השוק.

התשלומים ששולמו לאחות אינם בגדר רכישת זכות חזקה ייחודית, כי אם תשלום לסילוק כולל של תביעות האחות כנגד עיזבון ההורים.

פסק – דין בית המשפט העליון

חוק מיסוי מקרקעין אמור למסות את הרווח הכלכלי האמיתי, שנצמח לבעל המקרקעין עקב עליית ערכם.

סעיף 39(2) לחוק מיסוי מקרקעין אינו חל על סכומים, שהוציא הנישום עבור רכישת הבעלות במקרקעין או החכירה לדורות. סכומים אלה מהווים את שווי הרכישה.

בית המשפט הותיר בצריך עיון האם במצבים כגון אלה יש צורך בתיקון שומת הרכישה.

הסכום ששולם לאחות – יש בו כדי להעיד כי לא בא רק במטרה לפינויה מהדירה, וזאת בהסתמך על השוואת שווי דירות נוספות באזור.

כל הוצאה מותרת בניכוי לפי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין,צריכה לעמוד גם במגבלה של סבירות גובה ההוצאה.

במקרה זה, לא הוכחה זכותה של האחות להחזיק בדירה ,שכן זכות החזקה הייחודית הייתה כל העת בידי המוכר כנפי, גם בטרם שילם לאחותו .

העובדה שאדם בוחר לפנות פולש בכסף, ולא בדרכים החוקיות העומדות לרשותו, אינה מזכה אותו בדרישת הסכום ששולם לפולש כהוצאה מהשבח.

הוחלט

הערעור נדחה ביום9.3.2004

הערות שוליים:

(1)   ע"א 3966/02 דוד כנפי נ' מנהל מס שבח חיפה

המאמר נכתב בשנת: 2008