מהו הגבול?

מאת: דורית גבאי, רו”ח

מבוא

פסק דין בבית המשפט המחוזי בחיפה זילברשטיין ואח’ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (1) דן בבקשה לסילוקו על הסף של ערר, שהגישו זילברשטיין ואח’ (להלן: “זילברשטיין“ (בשל איחור בהגשת הצהרה על נאמנות, כנדרש על פי סעיף 74 לחוק מיסוי מקרקעין.

1. ביום 25.9.2001 נערך ונחתם הסכם בין הגב’ צילקה זמירה (להלן: “המוכרת”) לבין תמר פלד- אברהם (עוררת מספר 4) (להלן: “פלד”) ולפיו רכשה פלד מהמוכרת זכויות במקרקעין, הידועים כגוש 10794, חלקה 43. בכותרת ההסכם נרשם כי פלד רוכשת את הזכויות בנאמנות, אולם לא צוין מי הם  הנהנים.
2. ביום 13.11.2001 הוגשה הצהרה בגין עסקה זו, כנדרש לפי סעיף 73 לחוק. בהצהרה נרשם כי המקרקעין נרכשו על ידי: יואב זילברשטיין, יעקב וישראל אלכסנדר (עוררים מספר 1-3) (להלן:“הרוכשים”) וכן רוכשת נוספת. אין בהצהרה אזכור כלשהו של הטענה כי המקרקעין נרכשו על ידי פלד בנאמנות עבור הרוכשים. להצהרה על העסקה לא צורפה הצהרה על רכישת הזכויות בנאמנות כנדרש על פי סעיף 74 לחוק.
3. הרוכשים חתמו על ייפוי כוח ,המסמיך את פלד לפעול בשמם במקרקעין ייפוי הכוח אינו מפורש לצורך רכישת מקרקעין, אף לא צורף כל הסכם, המסדיר את יחסי הנאמנות הנטענים בין פלג לרוכשים.
4. מנהל מיסוי מקרקעין (להלן: “המנהל”) לא קיבל את הצהרות הרוכשים וקבע כי בוצעו למעשה שתי עסקאות רכישה: האחת- רכישה של הזכויות במקרקעין על ידי פלד. והשנייה- עסקה, שבה מכרה פלד את הזכויות במקרקעין לרוכשים. לפיכך, הוציא המנהל שומת מס רכישה בגין שתי העסקאות, וחייב את זילברשטיין בתשלום מס הרכישה בגין שתי העסקאות. כן חייב את פלד במס מכירה בגין העסקה השנייה.
5. מטיעוני זילברשטיין עולה, כי בין השנים 2003-2004, נוהלו מגעים בין פלד למנהל. הוגשה השגה על השומה. בסופו של ידבר הושג הסדר, לפיו נותרו השומות על כנן, והופחתו רק חיובי הקנסות. מי שנשא בתשלומי כל המסים  היו הרוכשים.
6. בשנת 2008 הגישו הרוכשים תביעה כנגד פלד לבית משפט השלום בחיפה, בה עתרו לחייבה לפצותם בגין תשלומי המס העודף ששילמו בשל מחדלה ורשלנותה הנטענת בדיווח עסקת הנאמנות. הוחלט כי הרוכשים ופלד יפנו בבקשה להאריך  את מועד הגשת הודעת הנאמנות.
7. ביום 18.4.2012 הגישו הרוכשים ופלד את הבקשה להארכת מועד להגשת הודעת הנאמנות בהתאם לסעיף 107 לחוק.
8. ביום 12.6.2012 ניתנה החלטת המנהל, בה דחה את הבקשה להארכת מועד. בהחלטה צוין כי ההחלטות בהשגות שהוגשו ניתנו כבר ביום 8.3.2003 וביום 11.5.2004, ולא הוגשו עררים. כמו כן, במסמכים שצורפו לא די כדי לשכנע בדבר קיומה של הנאמנות הנטענת.
9. זילברשטיין טוענים שלא קיבלו את ההחלטה, רק ידעו עליה בעקיפין.

10. סעיף 88 לחוק מציין כי כל מי שרואה עצמו מקופח מהחלטת המנהל, רשאי תוך 30 יום מיום שנמסרה לו ,לערור עליה בפני ועדת ערר. סעיף 109 לחוק מורה “מותר למסור הודעה וכל מסמך אחר לפי חוק זה לאדם, בין לידו ובין בדואר רשום, לפי מען בית מגוריו או בית עסקו הידוע לאחרונה, כפוף להוראות בדבר סדרי דין בבתי משפט”.שילוב ההוראות- משמעו כי המועד להגשת הערר מתחיל רק ביום המצאת ההחלטה לידיהם באחת הדרכים שנקבעו בחוק. מאחר שאין ראיה על המצאה כזו, הם לא אחרו את המועד להגשת הערר.

11. די במשלוח החלטה בדואר רגיל ובמשלוח ההודעה בפקס לבית המשפט על מנת שתחייב את המקבלים.

12.  לא הוכחה המצאה כדין על ידי המנהל. בתי המשפט התלבטו לא אחת בשאלה האם מועדים, שנקבעו בתקנות סדרי הדין, לרבות מועדים להגשת ערעור ייספרו רק ממועד המצאת ההחלטה כדין – “גישת ההמצאה”, או שמא ייספרו ממועד הידיעה על ההחלטה – “גישת הידיעה” – פסק דין זמיר (2).בעל דין, אשר יודע על החלטה או כתב בית דין, חייב לנהוג בתום לב, ואם יימנע מנקיטת פעולות צפויות רק בשל טענת אי ההמצאה, ייחשב כחסר תום לב.

    בענייננו, זילברשטיין ידעו על ההחלטה חודשים רבים לפני הגשת הערר, כך הודיעו מפורשות לבית משפט השלום, אולם לא עשו מאום כדי לקבלה לידיהם. לו היו נוהגים בתום לב, היו פונים למנהל בכתב ודורשים  קבלת העתק ההחלטה או מבקשים צו מבית משפט השלום, שבמסגרת הדיון בפניו הוסכם על הגשת הבקשה.

    חשוב לבחון גם את סיכויי ההצלחה של זילברשטיין על מנת להחליט האם למרות האיחור בהגשת הערר ראוי ליתן להם ארכה. נראה כי סיכויי ההצלחה היו קלושים למדי.

13. מתצהירה של פלד עולה כי כבר בשנת 2003 נדחו טענותיה בדבר קיומה של הנאמנות. למרות שבקשה זו לא נענתה, לא נקטו זילברשטיין בהליך של ערר במשך כעשר שנים.
14. זילברשטיין לא נקטו כל פעולה, אף כי טענותיהם לעניין הנאמנות נדחו שוב ושוב לפני שנים רבים. בנסיבות אלו לא ניתן להאריך את המועד להגשת ההצהרה על הנאמנות.בית המשפט מציין כי עמידה במועדים שנקבעו בדין לא נועדה רק לשרת אינטרסים של סדר וסופיות ההליכים, אלא  גם להבטיח כי המנהל יוכל לברר את העובדות הרלוונטיות לאשורן.

    על מנת לעמוד בעיקרון של גביית מס אמת יש צורך בהגשת הודעות ותצהירים בזמן, כך שהמנהל יוכל לברר את העובדות מיד לאחר ההתרחשויות, לרדת לחקר האמת ולקבוע שומה, התואמת את המצב העובדתי. הגשת הצהרות באיחור של שנים רבות, בענייננו, 11 שנים לאחר מועד העסקה מונעת בירור אמיתי, מקשה על בדיקת העובדות ועלולה לגרום לעיוות תוצאת המס.

    בית המשפט פסק שיש לקבל את הבקשה לסילוק על הסף, ועל כן יימחק הערר על הסף.

    פסק הדין ניתן ביום 21.1.2014.

1. ו”ע 23047-09-13, זילברשטיין ואח’ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין
2. ע”א 11286/05, זמיר נ’ בנק לאומי למשכנתאות בע”מ

נכתב בתאריך 15.7.2014

#43