שיקולים בשומה לפי מיטב שפיטה המעלה שווי העסקה מהמוצהר – אבל לא כדי שווי השוק – האומנם?

מאת: דורית גבאי, רו"ח

מקרה רובינשטיין(1) עוסק בבחינת שיקולי השמאות והערכת שווי נכס מקרקעין לצורך קביעת מס שבח, מס רכישה ומס מכירה.

עובדות

ביום 22.12.2004 מר רובינשטיין, אשר בבעלותו קרקע חקלאית יחד עם אחיו, החליט למכור את חלקו לאחיו וגיסתו בשל מצבו הכלכלי הקשה וחובות לרשות המיסים.

לצורך שומת מיסוי מקרקעין – מס שבח, מס מכירה ומס רכישה, שווי הנכס הוערך בסך של 112,258 ₪ כשווי רכישה בהתאם לשמאות, שנעשתה על ידי האחים.

מנהל מס שבח ברחובות לא קיבל את השווי המוצהר של האחים וקבע שווי רכישה  ושווי מכירה  של 654,000 ₪ לצורך תשלום מיסי המקרקעין.

גדר המחלוקת

לצורך קביעת תשלום מיסי המקרקעין, דרשו האחים והאישה, העוררים במקרה שלנו, לקבל את השיקולים על פיהם נקבעה השמאות מטעמם, וביניהם מצבו הכלכלי וחובותיו של האח המוכר. דרישתם זו נדחתה על ידי מנהל מס שבח בטענה, כי מערכת היחסים המיוחדת של העוררים כבני משפחה השפיעה על המחיר הנמוך שלא לפי שווי הנכס האמיתי בשוק, כפי שהוערך על פי השמאות של מנהל מס שבח.

פסק הדין

ביום 21.5.2008 ניתן פסק דין, ובית המשפט החליט כי במקרה בו יש פער גדול בין שווי העסקה הנקבעת על ידי הצדדים לעסקה לבין שווי השוק – במקרה שלנו לפי הערכת מנהל מס שבח, יש להוכיח עובדות משמעותיות, המצדיקות את הערכת השמאות של הצדדים לעסקה.

יחד עם זה, בית המשפט קיבל את טענות העוררים הן בשל מצבו הכלכלי הקשה של האח המוכר והן בשל הדחיפות לשלם חובות קיימים כשיקולים מוצדקים להערכת שווי נמוך משווי שוק, אף אם הצדדים קרובי משפחה.

במקרה זה בית המשפט העריך את שווי המכירה כממוצע בין שווי השוק לפי מנהל מס שבח לבין השווי על פי  העוררים.

הערר התקבל בחלקו.

ניתן ביום 21.5.2008

הערות שוליים

1. ו"ע 1179/06 רובינשטיין יצחק ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות
2. אליקים שחף נ' מנהל מס שבח נתניה, עמ"ש 1565/95, מיסים יא/6, דצמבר 1997

המאמר נכתב ביום 1.2.2015