מאת: דורית גבאי, רו”ח
האמירה: “חסד ואמת נפגשו, צדק ושלום נשקו” (תהילים פ”ה יא’) מקבלת משמעות מיוחדת בעניין סכסוכי גבולות במקרקעין ובמיוחד בינינו לבין שכנינו בכל אתר במושב ובכפר.
סכסוכים בנוגע לגבולות מגיעים לרוב לאחר שנים רבות של אחזקה והנאה מהאדמה שרכשתם. זה יכול להיות סכסוך על חצר של בית מגורים או דרך מעבר.
תארו לעצמכם מצב בו הנכם מחזיקים במקרקעין במשך חמישים שנה ללא כל מחאה מצד כלשהו, לא מצד שכניכם ולא מצד הרשויות. (הרשות המקומית, האגודה, הועדה המקומית לתכנון ולבניה).
נניח כי משפחה מחזיקה מקרקעין אך המקרקעין אינם רשומים על שמה, לשם המחשה עשרים שנה.
לאחר שלווה ונחת בצל הגפן או התאנה או הצאלון בנחלת המשפחה, ולאחר שבנתה והקימה על פי היתר בניה, בית, גדר וחומה והשלום שורר בינה לבין שכניה, היא מקבלת לתדהמתה יום אחד, מן השכנים החדשים שקנו את הנכס השכן (או משכניה המקורבים), תביעה על כך שפלשה לגבולם. ואבוי; החומה היקרה והמושקעת עם התאורה השקועה ושדרת הדקלים והאבן המשתלבת היפה מצאו עצמן כולן בשטחו של השכן שדורש להחזיר לו את “הגזילה”, והכל בשל טעות. במקרה הזה, לצורך המחשה; מדובר בטעות בתוכנית לצרכי רישום (תצ”ר). לרוב מדובר בתביעה אשר במהותה ובעיקרה צריכה להיות מוגשת לבית המשפט המחוזי, אך היא מוגשת לבית משפט השלום שכן הוא בעל הסמכות היחיד לדון בתביעות של חזקה ושימוש במקרקעין, אך אין לו הסמכות והידע לדון בנושא תכניות לצרכי רישום ומשמעותן של טעויות הנופלות בהן.
התוצאה למשפחה קשה. כעת עליה לטפל במחלוקת הזו ומייד.
קשה להאמין, אך הדבר יתכן הואיל ומרבית קרקעות המדינה אינן בבעלות פרטית והן מנוהלות על ידי מינהל מקרקעי ישראל, הפועל, כך מלמדת המציאות, באיטיות לרישום הזכויות.
לצורך רישום הזכויות נערכת תכנית חלוקה (פרצלציה), איחוד וחלוקה מחדש (רה פרצלציה) ברמה של תוכנית חוקית על ידי ועדת התכנון והבניה. התוכנית מתפרסמת כחוק ולכל מי שעלול להיפגע ממנה, קיימת זכות להתנגד ולהשמיע עמדתו בהליך חוקי וברור. כאשר מתגלה כי הוא עלול להיפגע, יתכן והתכנית תתוקן, ואם לא תתוקן, קמה לו הזכות לקבל פיצוי על פי כל דין ובמיוחד על פי חוק התכנון והבניה.
שלב זה מכוסה על פי החוק בצורה סבירה והוגנת על מנת לאזן את זכויות הפרט מול הפרט האחר, ואת שלו מול האינטרס הציבורי.
התוכנית מקבלת תוקף לאחר שעברה את שלב ההתנגדות והתיקונים בפרקי זמן הקבועים בחוק.
מרגע שקבלה תוכנית החלוקה תוקף על ידי פרסום ברשומות (עיתון רשמי של מדינת ישראל – המופק בצורה של חוברות הידועות כילקוט הפרסומים), ניתן לרשום את הפרצלציה בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) לאחר הכנת תכנית מדידה לצרכי רישום. שלב זה איננו מלווה בפרסום ואם נופלות תקלות בתרגום התכנית החוקית לתכנית לצרכי רישום, אין כל יכולת לנפגע אם לדעת זאת בזמן אמיתי היינו לפני רישום התוכניות בלשכת רישום המקרקעין.
הפתרון
אם אכן נפתח תיק תביעה לפינוי בבית משפט השלום, אין מנוס במקרה זה אלא לפתוח בהליך מקביל בבית משפט המחוזי לתבוע לתקן את התצ”ר ולבקש לעכב הדיון בבית משפט השלום עד לסיום הדיון בתיקון התצ”ר. בהליך תיקון התצ”ר יש לצרף תכנית מתאימה לתב”ע שתוכן על ידי מודד מוסמך לענייני רישום. בהליך התביעה לתיקון צריך לציין מדוע התכנית הרשומה איננה מתאימה לתב”ע; אי התאמה בצורת המגרש או חריגה משמעותית בגודל המגרש.
להליך המשפטי של תיקון התצ”ר צריכים להיות שותפים צדדים נוספים כמו הבעלים הרשום של הקרקע או נציגו (מנהל מקרקעי ישראל), רשם המקרקעין, השכנים, האגודה (במקרה שמדובר במושב).
תוצאת הדיון בבית המשפט המחוזי תהיה הוראה על התאמת התצ”ר לתב”ע היינו הכרה בגבול ההסטורי שהיה על פי התב”ע ולפני התצ”ר ואז ניתן לחזור לבית משפט השלום ולהמשיך ההליך שלמעשה משמעותו דחיית התביעה לפינוי. הליך כפול כזה אינו זול וכרוך בהוצאות של עשרות אלפי שקלים עבור הייצוג המשפטי, עבור מדידות ועבור שמאויות.
הצעה למחוקק: הליך הכנת תצ”ר שיש בו כדי להשפיע על מקרקעין שכנים חייב שיהיה תוך ידיעה ושיתוף בעלי זכויות במקרקעין העלולים להיפגע. הדבר נכון ויעיל ויתרום לצמצום טעויות בתוכניות לצרכי רישום.
מילון מונחים מקצועיים
הרשויות הכוונה ל– רשות המקומית, הועדה לתכנון ולבניה.
תב”ע – תוכנית בנין עיר.
תצ”ר – תוכנית לצרכי רשום.
נכתב בשנת 2010
