עסקת קומבינציה – בעיני חוקי המס עידכוני פסיקה

אבנרי שגית ומלמוד

מאת: דורית גבאי, רו”ח

במקרה אבנרי שגית(1), הדן בהעברה בלא תמורה בין קרובים של זכות לקבל דירות במסגרת הסכם קומבינציה, נבחנה השאלה האם הזכויות המועברות הן דירה או מקרקעין פנויים?

עובדות
• ביום 29.12.1998 נחתם הסכם קומבינציה בין האם לחברה קבלנית, שבמסגרתו הייתה האם עתידה לקבל כ – 4 יחידות דיור.
• ביום 30.4.2000 מכרה האם במכר בלא תמורה 25% מכלל זכויותיה במקרקעין לבתה העוררת, גב’ אבנרי שגית.
• העוררת דיווחה כי רכשה מקרקעין פנויים, ולא דירת מגורים אחת, מן הטעם שבעת הרכישה לא היו הדירות בנויות, אלא רק בבחינת “דירות על הנייר“.
• מנהל מס שבח חייב את העוררת בשווי רכישה של דירת מגורים (25% מ- 4 דירות התמורה של האם).

פסק הדין – ועדת ערר
• מיסוי עסקה ייעשה בהתאם לזכויות הנמכרות או לזכויות, שאותן מתכוונים למכור בעת כריתת החוזה.
• כך, מכר בלא תמורה של חלק במקרקעין, המשקף זכות לקבלת יחידת דיור אחת במסגרת קומבינציה – כמוהו כמכר בלא תמורה של יחידת דיור, ולא של מקרקעין פנויים.
• סעיף 84 לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר למנהל מס שבח שיקול דעת לבחון את מכלול העסקה מבחינה כלכלית במסגרת המסמכים המונחים בפניו, ולאו דווקא לפי הדרך, שבה בחרו הצדדים להציג את העסקה.

הוחלט – הערר נדחה ביום 2.11.2003

חשוב

ועדת הערר הכריעה הלכה למעשה בהתאם לפסיקתו המחייבת של בית המשפט העליון.
בית המשפט קבע, כי המקרה שלפניו דומה לעסקה השכיחה של רכישת דירה מקבלן ‘על הנייר’, כאשר הקבלן מתחייב להשלים את הבנייה . במקרה כזה ידוע כי המכר הוא דירה, ואין משנה העובדה כי הדירה טרם נבנתה בעת חתימת החוזה.

זאת בשונה מפסיקת בית המשפט העליון בעניין מלמוד(2), שבה נקבעה ההלכה, כי לצורכי מס רכישה אין להוסיף את שווי עבודות הפיתוח שטרם בוצעו, שעליהן התחייב צד לעסקה במסגרת התחייבויותיו החוזיות, שכן עבודות הפיתוח אינן בתחומי הגדרת ‘זכות במקרקעין’ כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין.

הערות שוליים

(1) ו“ע 1107/01 אבנרי שגית נ’ מנהל מס שבח ת”א
(2) בע”א 610/78 מנהל מס שבח נ’ מלמוד

#637