עסקאות קומבינציה ומכירת הבנוי הלכת שדמי שטלטלה את מנהל מיסוי מקרקעין

מאת: דורית גבאי, רו"ח

מבוא

אחת מהסוגיות שנדונו לאחרונה בבית המשפט העליון הינה מהו "יום הרכישה" ו"שווי הרכישה" לצורכי מיסוי, כאשר מדובר בדירות שניתנו כתמורה לבעלי המקרקעין בעסקת קומבינציה.

המקרה הנדון היה של נפתלי שדמי(1) שעסק בשאלה מהו יום הרכישה במכירת דירה אשר התקבלה במסגרת עסקת הקומבינציה – בעת שהבעלים מוכר אותה, וכן הבעלים בעת שמכר את הזכויות בעסקת הקומבינציה- ניצל פטור ממס שבח במכירה זו.

העובדות

1. שדמי התקשר עם קבלן לטובת עסקת מכר חלקית. על הקרקע נשואת העסקה עמדה דירת מגורים.
2. על פי תנאי העסקה חלק מהקרקע נמכרה לקבלן וחלק מהקרקע נשארה בבעלות שדמי. שדמי ביקש פטור ממס שבח בשל סעיף 49א(א) לחוק. כלומר לפי החוק שווי התמורה ייקבע כשהיא כוללת את מרכיב הקרקע של דירות התמורה.לאחר מספר שנים החליט שדמי למכור את דירת המגורים שקיבל מהקבלן.

גדר המחלוקת

האם במכירה של דירה שהתקבלה בעסקת הקומבינציה בחיוב במס – יום הרכישה הוא יום רכישה של הקרקע והדירה – היום המקורי, או יום החתימה על עסקת הקומבינציה? בהתאם לזאת מהו שווי הרכישה?

פסק הדין

1. בית המשפט העליון פסק ברוב של שישה שופטים כנגד דעת מיעוט של השופטת מרים נאור, כי את החישוב יש לבצע מהתאריך של עסקת הקומבינציה. זאת משום שכאשר רוצה בעל הקרקע ליהנות מהפטור על פי סעיף 49א(א) ( זה הסעיף שקבע ששווי התמורה יכלול את מרכיב הקרקע) הוא ממוסה על השבח שנצמח על כל הקרקע מיום הרכישה ההיסטורי ועד ליום ביצוע העסקה. מכאן שאם נמסה שוב מיום הרכישה ההיסטורי ייוצר כאן עיוות בו יאלץ לשלם בעל הקרקע מס כפול.
2. בהערת אגב מציין השופט גרוניס כי ניתן היה להגיע למצב טוב יותר אילו המחוקק היה קובע כי גם אם לא נמכרת דירת מגורים במלואה עדיין יינתן פטור וזאת ביחס לחלק הנמכר מדירת המגורים. כלומר בעת מכירת שליש דירה, הפטור יהיה שליש מהפטור הניתן במידה ונמכרה כל דירת המגורים. המחוקק לא בחר בדרך זו אלא בדרך של יצירת פיקציה לפיה נקבע את סכום השבח הממוסה בעסקת קומבינציה כאילו בוצעה עסקת מכר מלאה, זאת על ידי הגדלת שווי התמורה בגדר עסקת המכר החלקי באופן שישקף, מבחינה רעיונית, את התמורה בגין המקרקעין כולם, לרבות החלק שלא נמכר לקבלן בפועל.
3. כאמור, כאשר אדם בחר שלא לנצל את הפטור התמורה תקבע על פי שווי הקרקע שנמסרה לקבלן וכך גם שווי הרכישה ויום הרכישה יחושבו על פי המועד ההיסטורי של הרכישה.

הערות שוליים:

1. דנ"א 6811/04 מנהל מס שבח מקרקעין חיפה נ' נפתלי שדמי

פורסם במקור ביום 11.2.2011