מאת: יואב בן סימון, עו”ד
בחוות דעת זו נדון בשתי שאלות משפטיות הנוגעות לתיקון ליקויים ברכוש המשותף:
שאלה ראשונה: האם נציגות הבית המשותף (“ועד הבית”) מוסמכת לתבוע את הקבלן בדרישה לתקן את הליקויים או לחלופין לפיצוי כספי בגינם?
שאלה שניה: האם רשאים חלק מהדיירים לשפץ ולתקן ליקויים בבניין, ולדרוש השתתפות יתר הדיירים בעלויות לכך?
התשובות
האם נציגות הבית המשותף מוסמכת לתבוע את הקבלן בדרישה לתקן את הליקויים או לחלופין לפיצוי כספי בגינם?
- נדגיש, כי נקודת המוצא לתשובתנו הינה כי המדובר בליקויים אשר הינם באחריות הקבלן וטרם חלף המועד בו ניתן לתבוע את הקבלן בגין הליקויים.
- פסיקתם של בתי המשפט בשאלת סמכותה של הנציגות להגיש תביעה כנגד הקבלן בגין ליקויי בניה ברכוש המשותף, איננה אחידה. בעוד בחלק מפסקי הדין נקבע כי הנציגות מוסמכת גם מוסמכת לתבוע, היו שראו בה חסרת סמכות תביעה, אלא אם כן תקבל הסכמתו של כל דייר ודייר ותתבע למעשה כשלוחה של כלל הדיירים.
- התומכים בסמכותה של הנציגות לתבוע, סומכים על סעיף 69 לחוק המקרקעין, התשכ”ט 1969 לפיו נתונה לנציגות סמכות בכל הנוגע “להחזקתו התקינה וניהולו של הבית המשותף”. משכך, סבורים כי אף תקינות הרכוש המשותף הינה חלק מהחזקה תקינה וניהול תקין של בית משותף, ומשכך נתונה לנציגות סמכות על פי החוק כאשר נדרשת תביעה כנגד הקבלן שבנה את הבית המשותף.
- לעניין זה, אין טעם להבחין בין קלקול שמקורו בבנייה לקויה לבין קלקול אשר נגרם מגורם אחר (כמו למשל חלוף זמן או שימוש בלתי ראוי) – אלה כמו גם אלה, נתונים תחת סמכויותיה של הנציגות והנציגות רשאית לתבוע את הקבלן בעילה נזיקית.
- יחד עם זאת, כאשר המדובר בתביעה אשר מקורה בהסכם בין הדיירים לקבלן (הסכמי הרכישה של הדירות) לא תהיה סמכות לנציגות לתבוע את הקבלן. כך למשל, אם בהסכמים עם הדיירים התחייב הקבלן למדרגות ברוחב מסויים ובפועל רוחב המדרגות שונה, או שהקבלן הפר התחייבותו לשתי מעליות ובנה מעלית אחת בלבד, לא תוכל הנציגות לתבוע בעניין זה, אלא לכל דייר יש זכות תביעה אישית – חוזית.
- הפסיקה מכירה בזכותה של הנציגות לתבוע סעד של תיקון (“ביצוע בעין”). בתביעה כזו, נדרש הקבלן לתקן את הליקויים.
- אך מה קורה במקרה בו, למשל, ניתנה לקבלן הזדמנות לתקן את הליקויים והוא לא תיקנם כראוי, וכעת מעוניינים הדיירים לתקן את הליקויים באמצעות איש מקצוע מטעמם? או למשל במקרה בו לא ניתן עוד לתקן את הליקויים והסעד האפשרי היחיד הינו פיצוי כספי?
- במקרה כזה, הפסיקה הכירה בזכותה של הנציגות לתבוע גם פיצויים כספיים מאת הקבלן, כאשר כספים אלו יכנסו לקופת הנציגות וישמשו לתיקון הליקויים (או להוצאות אחרות של הנציגות ככל שהתיקון איננו אפשרי).
- נציין כי הגישה הרווחת היא כי הנציגות אינה מוסמכת לתבוע סעד שאינו ממוני (כגון פיצויים בגין עוגמת נפש).
- נוסיף, כי כל דייר יכול לתבוע מהקבלן את החלק מעלות תיקון הליקויים ברכוש המשותף כיחס חלקו ברכוש המשותף מהעלות הכוללת של התיקון.
- כמו כן, ככל שתיקנו חלק מהדיירים את כל הליקויים לבדם, לאחר שניתנה לקבלן הזדמנות נאותה לתקנם, הם זכאים להיפרע מהקבלן את עלות התיקון כולו, כפי שנשאו בו, כמו שזכאים חלק מהדיירים לתבוע מהקבלן “ביצוע בעין” של תיקון כלל הליקויים.
האם רשאים חלק מהדיירים לשפץ ולתקן ליקויים בבניין, ולדרוש השתתפות יתר הדיירים בעלויות לכך?
- כאמור, לא תמיד קיימת זכות תביעה כנגד הקבלן. האם במקרה בו קיימים ליקויים ברכוש המשותף או הדיירים מעוניינים בשיפוצו של הרכוש המשותף והשבחתו, יכולה הנציגות לבצע את התיקונים ולדרוש השתתפות הדיירים כולם בשיפוץ?
- ידוע לכולם כי לנציגות סמכות לבצע עבודות שיפוץ ושיפור “רגילות” בבניין ולדרוש השתתפות כל הדיירים בשיפוץ. כך, למשל, ביחס לצביעת חדר המדרגות, עבודות גינון, ניקיון, חשמל ועוד.
- עבודות אלו, אין ספק כי הן באות בגדר סעיף 69 לחוק המקרקעין כאמור לעיל, בהיותן עבודות הדרושות “להחזקה תקינה של הרכוש המשותף”.
- ההלכה הנוהגת בעניין זה נסמכת על הגדרת “החזקה תקינה”, והיא “הבאת הרכוש למצב בו היה בעת הבנייה”.
- לפיכך, נקבע כלל לפיו כאשר המדובר בשיפוץ, קרי החזרה למצב הקודם, כל שכן שיפוץ הכרחי (כמו למשל שיפוץ בטיחותי עקב נפילת אריחים בבניין), הרי שרשאית הנציגות לבצע את השיפוץ אף אם אין הסכמה רחבה של כלל הדיירים וכולם ידרשו לשאת בעלויות השיפוץ.
- יחד עם זאת, כאשר המדובר בשיפור של השטחים המשותפים, או שיפוץ שכרוך בהוצאות ניכרות, הרי שלא תמיד תהיה אפשרות לכפות על כלל הדיירים השתתפות בהוצאות השיפור.
- כך למשל, השקעת הון רב בשינויה מקצה לקצה של הגינה המשותפת, לא תמיד תכנס תחת קטגוריית “החזקה תקינה” של הרכוש המשותף, ובמקרה כזה יקשה לכפות על הדייר המתנגד לשיפור לשאת בחלקו בעלויותיו. פסיקת בתי המשפט בעניין זה, לרוב הינה תלויית נסיבות ולא תמיד ניתן לחזות מראש את החלטותיו.
לעיתים גם, ידרש הדייר המתנגד ליתן טעם סביר ובתום לב להתנגדותו, על מנת שזו יהיה לה תוקף וככל שימצא כי התנגדותו איננה סבירה ואיננה בתום לב, הרי שידרש לשאת בחלקו בעלויות כמו יתר הדיירים.
עינינו הרואות, קיימות מספר אפשרויות ועילות תביעה חופפות ושונות לנציגות ולדיירים והתלבטויות כבדות משקל כיצד לנהל את התביעה לתיקון הליקויים כנגד הקבלן. כמו כן, משטר הבית המשותף מציב אתגרים כנגד דיירים שאינם משתפים פעולה, כמו נגד דיירים שסבורים שהינם פועלים ברשות וסמכות בענייני הבית המשותף. האמור לעיל מהווה בגדר חוות דעת כללית בלבד, ואינה מהווה תחליף להתייעצות פרטנית או המלצה לאופן פעולה במקרה פרטני כלשהו.
