מהו יום המכירה בעסקת אופציה שמושתת על הסכם קודם בין אותם צדדים ושבוטל בהסכמה
העליון קבע: עסקה חדשה – יום מכירה חדש
מאת: דורית גבאי, רו"ח
מבוא
המקרה הנדון מנהל מיסוי מקרקעין מרכז נ' גן חברה להשקעות בע"מ(1), המערער במקרה הזה, דן בסוגיית "יום המכירה" כאשר התקיימו בין הצדדים שני הסכמים שנכרתו בין החברה ובין קופת חולים, בו התחייבה החברה לבנות מערכת מבנים עבור קופת החולים. התסבוכת נוצרה כאשר בהסכם הראשון לא קיימה קופת החולים תנאי מתלה, ובהסכם השני, שהיה הסכם אופציה, נצלה קופת חולים את אופציה שניתנה לה. השאלה שעלתה – מהו יום המכירה?
עובדות המקרה
- ביום 11.5.1975 נחתם הסכם טרומי, עם תנאי מתלה, בין גן חברה להשקעות (להלן:"המשיבה/החברה") ובין קופת החולים (להלן: "הרוכשת").
- המשיבה התחייבה בהסכם לבנות על חלקה שבבעלותה ולהעביר את החלקה – כנכס הבנוי לקופת חולים.
- קופת חולים שילמה תשלום בסך 3 מיליון ל"י למשיבה המהווה את השווי של החלקה ביום ההתקשרות.
- התנאי המתלה בהסכם היה כי אם עד ליום 30.05.1976 לא תשיג קופת חולים את היתרים להקמת המבנה יבוטל החוזה מעיקרו.
- הרוכשת לא עמדה בתנאי, אך יודגש כי תשלום המקדמה להסכם ששולם לא הושב לקופת חולים.
- ביום 29.6.1976 חתמו הצדדים על הסכם חדש ובו קבעו כי הסכום ששולם מהווה מקדמה וכי אם עד ליום 30.05.1978 לא יושגו ההיתרים הנדרשים לבניה, לא תתחיל המשיבה בביצוע הבניה, אך תינתן לה זכות הבחירה, האופציה, אם להחזיר את הסכום שקיבלה בתוספת ריבית והצמדה או להעביר את החלקה לבעלות קופת החולים ללא ביצוע עבודות בניה.
- גם בפרק הזמן הזה לא הושגו היתרים הדרושים וביום 16.05.1978 הודיעה קופת חולים לרוכשת כי היא מממשת את האופציה ומעבירה את הבעלות בחלקה לידיה, אך זאת ללא ביצוע הבנייה וכן הודיע על כך למנהל מיסוי מקרקעין (להלן : "המערער").
- ועדת הערר ביטלה את השומה אך לא קבעה מהו יום המכירה המחייב ועל כן הגיעה הערר לערכאת הערעור בבית המשפט העליון.
גדר המחלוקת
- מהו יום המכירה ? האם יום ההסכם הטרומי בו גם שולמה מקדמה בגין שווי החלקה במצבה או יום מימוש האופציה? לפי יום זה תיקבע תקופת השבח אצל המשיבה ויחושב מס השבח.
- לאור תשלום המקדמה בהסכם הראשון מיום 7.5.1975 והועבדה שמעולם לא הושב, יום המכירה הינו ביום העסקה הראשונה.
- יום המכירה הינו יום נטילת האופציה ומימושה שבוצע ביום 16.5.1978 כפי שנקבע בהסכם השני.
ההכרעה
- אין מחלוקת כי במקרה הנדון התקיימה עסקה במקרקעין אך שאלת "יום המכירה" הקשתה רבות על בית המשפט ולהערכת השופטים היה מועד ביניים שאותו יש לקבל כיום ה 29.6.1976.
- ההסכם הטרומי התבטל עם העדר קיום התנאי המתלה בו. העובדה כי המקדמה לא הוחזרה למשיבה אינה מהווה המשך להסכם הטרומי. בית המשפט קבע כי ניתן לראות בסכום זה כדמי מקדמה להסכם השני, הסכם האופציה.
הערות שוליים
- ע"א 781/79 מנהל מסמ"ק מרכז נ' גן חברה להשקעות בע"מ
נכתב ביום 5.2.2015
מאמר #110 · © כל הזכויות שמורות לדורית גבאי · המאמר המלא באתר: www.doritgabay.com/day-of-the-sale-in-an-option/
דורית גבאי, רו״ח
מומחית במיסוי מקרקעין. לשעבר סגנית מנהל מיסוי מקרקעין ברשות המסים. מלווה יחידים וחברות בתכנון מס, החזרי מס שבח ומחלוקות מול הרשות.
לתיאום פגישת ייעוץ