1. העוררים היו בעלי שליטה בחברת קרית הדר בע”מ שהנה איגוד מקרקעין.
2. חברת קרית הדר רכשה את המקרקעין ביום 27.7.1977.
3. ביום 18.4.1994, מכרה 62% מהמקרקעין תמורת בניית דירות על יתרת 38% מהמקרקעין בעסקת קומבינציה.
4. ביום 14.6.2000, חתמה קרית הדר, באמצעות המפרק, על הסכם עם מנהל מס שבח – המשיב למיסוי עסקת הקומבינציה – לפיו עלויות הבניה הן 700$ למ”ר עיקרי ו-350$ למ”ר שירות.
5. החברה התפרקה, והמקרקעין הועברו לבעלי המניות, ביניהם גם העוררים.
6. ביום 30.9.2001, מכרו העוררים דירת מגורים שהתקבלה בעסקת הקומבינציה.

7. מהו יום הרכישה של הדירות הנמכרות?
8. האם ההסכם בין קרית הדר למשיב מחייב את העוררים לעניין עלויות בנייה ושטח הדירה?
9. האם יש לנכות פחת משווי הרכישה?

10. יום הרכישה הוא יום עסקת הקומבינציה.
11. ההסכם נחתם על ידי מפרק החברה, שלא בידיעת העוררים או בהסכמתם, ולכן אינו מחייב אותם בעסקאות פרטיות בנכסיהם. לפי חוות דעת שמאי, עלויות הבנייה לפי הנהוג בתקופת הבנייה – 850$ למ”ר, שטח הדירה לפי חישוב השמאי.
12. הפרדס שהיה על המקרקעין נעקר, ולכן אין מקום להוסיף פחת.

13. המשיב קבע את עלות הבנייה ואת שטח הדירה לפי ההסכם מיום 14.6.2000. עסקת הקומבינציה מוסתה בהתאם למוסכם בהסכם זה, אשר נחתם על ידי חברת קריית הדר, שהעוררים היו בעלי שליטה בה.
14. העוררים נכנסו בנעלי שתי החברות שפורקו.
15. יש להפחית משווי הרכישה, את הפחת אותו רשאים היו העוררים לנכות בגין הקרקע אשר שימשה לפרדס.
16. יום הרכישה נקבע, בהתחשב בכך שמדובר באיגוד מקרקעין שהתפרק לפי סעיף 31 לחוק מיסוי מקרקעין.
    במהלך הדיון בתיק שלעיל, עלתה שאלה חשובה אחרת:
    האם ניתן להעלות עובדות חדשות בערכאת הערעור?
    העורר ביקש לתקן כתב ערר ולהוסיף טענה שלא נטענה במסגרת ההשגה. הבקשה נדחתה מן הטעם של סדרי דין. במסגרת ההליך העיקרי, הגישו העוררים את בקשה 6160/03 (2) לתיקון כתב הערר, על ידי הוספת טיעון עובדתי חדש – חוות דעת שמאי להערכת עלויות הבנייה והיטל השבחה. עובדות אלו לא נטענו בפני המשיב במסגרת השגה, ואף לא הועלו בכתב הערר עצמו.
    השאלה המשפטית שעמדה בפני הוועדה: האם יוּתר לעוררים לטעון טענות עובדתיות חדשות במסגרת הערר?

17. הוועדה קבעה שאין להביא בפני ועדת ערר טענות עובדתיות ומשפטיות שלא הובאו תחילה בפני המשיב.
18. ההחלטה נסמכה על מקרה שטרנליכט (3) ועל ההלכה במקרה ברבי (4), בהם נפסק, כי כדי להציג ראיה חדשה, על העורר לשכנע שמדובר בראיה שלא הייתה אפשרות להגישה בערכאה הקודמת, מפני שהעורר לא ידע על קיומה או שלא הייתה בידיו, למרות שנקט את כל האמצעים הסבירים להשגתה, והאיחור בהגשתה נקי מהעדר תום לב.

19. בהקשר לשאלה הראשונה, בעסקת קומבינציה מועד הקומבינציה אינו רלוונטי כלל, וחוזרים אחורה למועד הרכישה המקורי של הזכויות במקרקעין – קרקעות, קרי, 27.7.1977.
20. בהקשר לשאלה השנייה, העוררים לא הוכיח כי ההסכם שנחתם אינו נכון או לוקה בטעות או במרמה. לפיכך, עלויות הבנייה ושטח הדירה כפי שסוכמו בהסכם, מחייבים את העוררים.
21. בהקשר לשאלה השלישית, מההסכם שנערך ב-27.7.1977, ניתן להבין שישנו פרדס, אך אין נתונים לגבי עקירתו, והעוררים לא הגישו כראיה את הטופס המעיד על ניכוי הפחת, לכן הפשרה מחייבת את העוררים, ולנכות פחת.

1. ו”ע 1150/02 שכטר איל נ’ פרקליטות מחוז תל אביב –אזרחי
2. בקשה 6160/03, ו”ע 1150/03 איל שכטר ואח’ נ’ מס שבח רחובות, ניתן ביום 19.01.2005
3. בש”א 12572/03, עמ”ה 1171/01, שטרנליכט מרדכי נ’ פקיד שומה נתניה
4. ע”א עליון 4272/91 ברבי נ’ ברבי פד מח(4) 698, 689

 המאמר נכתב ביום 2.2.2017

#218