דורית גבאי רו״ח | מומחית במיסוי מקרקעין, מס שבח, מס רכישה והחזרי מס

החזקת זכויות במקרקעין כמלאי עסקי אינה מוציאה מהגדרת 'איגוד במקרקעין' החייב במס רכישה.

התנאים לקביעת מעמדה של החברה מפורטים בהוראת ביצוע 8/2003

מאת: דורית גבאי, רו"ח

מבוא

בהחלטת ועדת ערר מיסוי מקרקעין בתל אביב-יפו, ש.י.י. נכסים נ' מנהל מס שבח נתניה (1), נקבע כי גם כאשר חברה מחזיקה בזכויות מקרקעין כמלאי עסקי, עליה לעמוד בתנאים ברורים של ביצוע פעולות בנייה וקיום פעילות עסקית בפרק זמן מוגדר, כדי לפטור אותה מהגדרת 'איגוד במקרקעין'.

העובדות

  1. בתאריך 30.12.2003, הקימה חברת 'אלי ראובן בניה והשקעות בע"מ' (חברת האם) חברת בת, שנועדה לביצוע פרויקט בנייה ברמת השרון. החברה הבת רכשה קרקע לבנייה, והתקשרה בהסכם לעסקת קומבינציה.
  2. בתאריך 29.8.2004, רכשה העוררת מחֶברת האם מניות בחברת הבת. המשיב הוציא שומת מס רכישה על עסקה זו. העוררת התנגדה לחיובה במס רכישה.
  3. הבנייה באתר החלה בסוף נובמבר 2005, ושיווק הדירות המתוכננות במיזם החל בשלהי 2005.

גדר המחלוקת

בית המשפט מתמקד בשאלה המשפטית: האם חברת הבת היא איגוד מקרקעין?

העוררת טוענת

  1. חברת הבת היא חברה קבלנית, וזכויותיה במקרקעין מסווגות כמלאי עסקי בספריה. לפי הוראת ביצוע 8/2003 (2), אין לראות את חברת הבת כאיגוד מקרקעין, ואין לחייב אותה במס רכישה.

מנגד, טענות המשיב

  1. חברת הבת אינה עומדת בקריטריונים הקבועים בהוראת הביצוע, ולכן לא ניתן להוציא אותה מהגדרת איגוד במקרקעין.

ההכרעה

  1. הוראת הביצוע דורשת מפורשות התחלת בנייה ומכירת יחידות בפרויקט, לפחות שנה לפני רכישת חברת הבת. דרישה זו לא התקיימה, ולכן חברת הבת הנה איגוד במקרקעין.
  2. אף על פי שהזכויות של העוררת במקרקעין אמורות להיות 'מלאי עסקי' בידיה – אין הדבר פוטר אותה מתשלום מס רכישה.

בית המשפט דחה את הערר.

ניתן ביום 9.3.2015.


דעת המחברת

פסק דין קשה ולא נכון, לאור המדיניות של הרשות לקבוע כי איגודים, חרף היותם בעלי זכויות במקרקעין, יצאו מגדר "איגוד מקרקעין", בשל העובדה שנרכשו לטווח קצר.

המנהל היה צריך לאשר את הבקשה, ולא להוביל מקרה כזה לוועדת ערר. הבדיקה צריכה להיעשות בראייה אחורה – האם מימשו את המקרקעין בטווח המידי – נניח, ארבע שנים מרגע הרכישה של הקרקעות, עם סטייה נוספת בשל עיכובים של הרשויות.

מחירי הדירות לעולם לא ירדו, דבר הנובע גם ממיסי הרכישה המיותרים המושתים על הקבלנים ועל היזמים.

הערות שוליים:

  1. ו"ע (מחוזי ת"א) 1015-07, ש.י.י. נכסים נ' מנהל מס שבח מקרקעין   
  2. הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 8/2003


המאמר נכתב ביום 18.1.2017
#317
Print Friendly, PDF & Email
דורית גבאי | רו"ח

דורית גבאי | רו"ח

יש לכם שאלה?

מלאו פרטים ונחזור אליכם