אי מימוש אופציה במקרקעין וההשלכות

מאת: דורית גבאי, רו"ח

מבוא

האם אי מימוש אופציה, שניתנה במקרקעין ואשר בגינה נכנסה העסקה להגדרת זכות במקרקעין, הקבועה בחוק מיסוי מקרקעין – מהווה עילה להחזר מס לפי סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין?

סוגיה זו עלתה במקרה שקם בע"מ (1) להלן עיקרי פסק הדין ומסקנות

העובדות

ביום 13.1.1987 נערך חוזה שכירות בין קולנוע אילת (באילת) בע"מ לבין השקם לתקופה של 9 שנים 11 חודש ו-27 ימים, בדמי שכירות שנקבעו לפי שטח הנכס או פדיון  דולרי שנתי, שיהיה לעוררת ממכירות בחנות.

במקביל נחתם כתב אופציה לתקופה נוספת של 9 שנים 11 חודשים ו-27 ימים החל מתום תקופת השכירות המקורית. החוזה והאופציה דווחו, והעוררת שילמה מס רכישה בסך 315,048 ש"ח.

ביום 1.2.1997 העבירה העוררת לשופרסל את זכויותיה ב-26 חנויות ברחבי הארץ,  לרבות הנכס באילת, בתמורה כוללת של 250 מליון ש"ח.העוררת ביקשה מקולנוע אילת בע"מ את הסכמתה להמחאת זכויות השכירות לשופרסל, אך קולנוע אילת בע"מ סירבה וביקשה לכרות הסכם חדש עם השוכרת החדשה, הואיל ולגישתה האופציה להארכה אינה בת תוקף.

ביום 23.1.1997 נחתם חוזה חדש בין המשכירה לשופרסל, והעוררת ביקשה את החזר מס הרכישה ששילמה. מנהל מיסוי מקרקעין  קבע, כי הסכם השכירות שבין שופרסל  לקולנוע אילת בע"מ הינו למעשה המשך חוזה השכירות שבין שקם לקולנוע אילת בע"מ. ומשכך – ההסכם המקורי לא בוטל, ולראיה העוררת- היא שהביאה להתקשרות בין שופרסל לקולנוע אילת בע"מ לפיכך  אין להחיל את הוראות סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין.

פסק דין –  ועדת הערר

על פי העולה מחומר הראיות, הרי שבטרם הגיע מועד ניצול האופציה, נכרת הסכם שופרסל , שלפיו הועברו לשופרסל זכויות העוררת בנכס, כשיש בו התניה, לפיה בהעדר הסכמת המשכירה, יבוטל ההסכם, והצדדים יתקשרו בהסכם חדש.

משעה שהאופציה לא נוצלה, נתבטלה הזכות במקרקעין, שבגינה נגבה המס.

בניגוד להלכת עידית זמר, שבה נדונה עיסקת מתנה שהושלמה, הרי ש במקרה זה עיסקת האופציה לא רק שלא הושלמה, אלא אפילו לא מומשה, ולא היכתה שורשים בקרקע המציאות, כנדרש בדחיית בקשה לביטול עסקה מכוח סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין –  ולכן היא בטלה.

במקרה  הנדון, יש לבדוק האם עיסקת האופציה הושלמה, שכן בהיעדר מימוש האופציה לא היה מקום להטלת מס בכלל.

הוחלט – הערר  התקבל

הערות שוליים:

(1) עמ"ש 105/99, שקם בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין. מיסים טו/2 (אפריל 2001) , ה-245

המאמר נכתב בשנת: 2008