העליון הכריע בסוגיית סטיית המנהל מהתמורה החוזית

נטל ההוכחה לאי קיומם של יחסים מיוחדים רובץ על הצדדים

מאת: דורית גבאי, רו"ח

מבוא

1. בפסק דין של בית המשפט העליון סביל נ' מדינת ישראל(1), נקבע כי כאשר קיים פער משמעותי בין השווי החוזי לבין שווי שוק, נטל הוכחת קיום תום לב בעת חתימת ההסכם חל על הנישום.
2. כאשר הנישום יוכיח כי נעדרו יחסים מיוחדים בין הצדדים לעסקה, קביעת השווי על ידי המנהל תעשה על פי המוסכם.
3. במקרה דנן, הנישום לא עמד בנטל הוכחת תום לב בשל הימנעותם של המערערים מלהעיד לפני ועדת הערר ולכן התמורה החוזית לא התקבלה ונקבע שווי שוק בין מוכר מרצון לקונה מרצון בהתאם לסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין(2).

1. ביום 20.1.2005 נמכר נכס המקרקעין נשוא העניין על ידי המערערים.
   מחיר המגרש, כפי שצוין בהסכם בין הצדדים עמד על סך של 88,000$.
2. שומה עצמית הוגשה על ידי המוכרים, בשווי מכירה שעמד בסך של  384,824 ₪.
3. שומת המנהל לפי מיטב השפיטה קבעה כי שווי שוק של המקרקעין הנו 310,000$.
4. ההשגה שהוגשה על ידי המערערים התייחסה לפער בין השווי החוזי לשווי שוק שנקבע על ידי המנהל.
5. המנהל קיבל את ההשגה בחלקה והפחית את השומה לשווי של 280,000$.על החלטת המנהל בהשגה הגישו המערערים ערר.
   ועדת הערר דחתה את הערר ומכאן הערעור שלפנינו.

1. בית המשפט מתמקד בארבע שאלות משפטיות:
   א. האם הערעור עוסק בשאלה משפטית וכי אז עומדת למערערים הזכות לערער לבית המשפט העליון?
   ב. מתי הופקדה תכנית המתאר(3), לעניין עליית שווי הזכויות במקרקעין?
   ג. האם ניתן להסתמך על טבלת האיזון שצורפה לתוכנית המתאר, להבדיל מקביעותיה של ועדת ערר?
   ד. על מי רובץ נטל הוכחת תום הלב בעסקת המקרקעין כאשר קיים פער בין שווי החוזי לשווי שוק?

1. הועדה טעתה בקביעתה העובדתית לפיה תכנית המתאר אושרה כבר בתאריך 17.1.2007. התוכנית הופקדה בשנת 2010 וטרם אושרה.
2. עסקאות ההשוואה עליהן הסתמך המשיב שונות באופן מהותי מהעסקה הנדונה.
3. הועדה לא אפשרה למערערים להסתמך על טבלת האיזון של השמאית נ. בוגין במסגרת תכנית המתאר, משום שהוכנה לעניין ולצורך אחר (חלוקה שלא בהסכמה) ובשל כך שהמערערים לא זימנוה לעדות.
4. סוגית תום הלב כלל לא הייתה במחלוקת בין הצדדים ועל כן לא ראו המערערים צורך משמעותי בהוכחת קיום תום הלב, ולכן לא היה צורך להעביר את נטל הוכחת תום הלב למערערים.
5. הועדה שגתה כשביססה את הכרעתה לעניין סוגיית תום הלב על העובדה שהמערערים בחרו שלא להעיד בפניה.

1. דין הערעור להידחות היות ולפי סעיף 90 לחוק מיסוי מקרקעין, ערעור על פסק דין של ועדת ערר לבית משפט אפשרי רק בשאלה משפטית.
2. די היה בקיומו של פער משמעותי בין שווי השוק שנקבע במסגרת השומה לבין השווי החוזי על מנת לבסס קיומה של מחלוקת בין הצדדים בסוגיית תום הלב ולהעביר את נטל הוכחת תום הלב לכתפיהם של המערערים.

1. בקשר לשאלה הראשונה, הערעור ברובו אינו עוסק בשאלה משפטית ולכן יש לדחות על הסף טענות לעניין שווי השוק בעסקה.

1. בקשר לשאלה השנייה, בתאריך 17.1.2007 המליצה הועדה המקומית תכנון ובנייה "מצפה אפק" בפני הועדה המחוזית על הפקדת התוכנית.
   ההפקדה פורסמה רק בתאריך 24.12.2009.

1. בקשר לשאלה השלישית, טבלת האיזון שהכינה השמאית בוגין הנה מסמך שהוכן לצורך "הליך חלוקה שלא בהסכמה" ולא מדובר בחוות דעת שמאית שהוזמנה על ידי המערערים, ובכל זאת אף אם יתאפשר להתייחס לטבלת האיזון, היא איננה תומכת בהכרח בטיעוני המערערים.

1. בקשר לשאלה הרביעית, בהתקיים פער מהותי בין השווי החוזי לבין שווי שוק – הנטל הוא על הנישום להראות קיום תום לב במועד עריכת העסקה וכי נעדרו יחסים מיוחדים בין הצדדים וקביעת השווי על ידי המנהל תעשה על פי המוסכם.כמו כן, טענת המערערים לפיה לא ידעו כלל על קיומה של מחלוקת בסוגית תום הלב ובשל כך נמנעו מלהעיד, טענה תמוהה היא. לו היה מקבל המנהל את העסקה שנעשתה בתום לב, הוא לא היה נדרש מלכתחילה להוציא שומה לפי מיטב השפיטה.

   המערערים ידעו שישנה מחלוקת בין הצדדים בסוגית תום הלב, ויש לראותם כמי שבחרו שלא להביא עד רלוונטי, מה שמקים הנחה שעדותו הייתה פועלת לחובתם.

הערות שוליים:

1. ע"א 5409/09 סביל נ' מדינת ישראל – מיסוי מקרקעין (19.5.2013).
2. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963.
3. תכנית מתאר ממ/5159.

המאמר נכתב ביום 21.10.2013

#4