מאת: דורית גבאי, רו”ח

מבוא

מקרה חברת יובל גד בע”מ (1), יזמית בניית יחידות דיור, המערערת, דן במקרה שבו נחתם הסכם פיתוח מיוחד עם מנהל מקרקעי ישראל, שבגינו המערערת נדרשה לשלם מס רכישה, אף שחתימה על הסכמי החכירה עבור יחידות הדיור התבצעה אל מול הרוכשים הפרטיים.

עובדות

1. המערערת התקשרה בהסכם פיתוח עם מנהל מקרקעי ישראל לבניית יחידות דיור למשתכנים.
2. הוסכם בהוראה מיוחדת, כי לאחר מילוי כל התחייבויותיה של המערערת, המערערת תפנה רוכשים ישירות למנהל לחתימה על הסכמי חכירה.
3. עוד הוסכם, כי ללא הסכמת המערערת, אין המנהל חותם על הסכמי חכירה עם המשתכנים, ומנגד, מנהל מקרקעי ישראל רשאי לפסול משתכנים שלא נראו בעיניו.

גדר המחלוקת

השאלה המשפטית שעמדה בפני בית משפט העליון:

האם לאור קביעת הוראה מיוחדת בהסכם, למעשה הוענקה למערערת זכות לקבל זכות במקרקעין ו/או זכות להורות על הענקה של זכות במקרקעין לרוכשים, כדעת המשיב, מנהל מס שבח.

החלטה

ראשית, בית המשפט העליון עשה הבחנה לעניין הגדרת “זכות במקרקעין” בסעיף 1 לחוק (2), וקבע כי רק כאשר היחס בין בעל דין לבין מקרקעין הוא של זכות בעלות או של חכירה לתקופה ארוכה, ייחשב הדבר כזכות במקרקעין, בשונה מזכות חוזית שאינה בגדר זכות במקרקעין.

בשלב שני, נבדק האם ההוראה המיוחדת בהסכם הפיתוח נכנסת בגדר “מכירת” זכות במקרקעין, לפי אחת החלופות בסעיף 1 לחוק (3), ונקבע כדלהלן:

לעניין החלופה השנייה, באופן רגיל מקובל, בחוזה פיתוח סטנדרטי הנחתם עם מנהל מקרקעי ישראל, מוענקת ליזם “זכות לקבל זכות במקרקעין“, כקבוע בחלופה השנייה, ועל כך אין עוררין כי מתקיימת חבות במס רכישה עבור זכות זו.

במקרה זה, נקבע כי הן על פי ההוראה המיוחדת והן על פי אומדן הצדדים וכוונתם לשינוי המיוחד, ניתן להסיק כי ההסכם בין המערערת לבין המנהל אינו הסכם רגיל, ושונה במהותו, ולא ניתן לומר שהמערערת חייבת במס רכישה בהתאם לחלופה זו, עקב כך שהוענקה לה זכות לקבל זכות במקרקעין.

בבחינת החלופה השלישית, נקבע שאף כי ה”הזכות” להעניק בחלופה זו אינה “זכות במקרקעין” אלא זכות חוזית, הרי שככל שהיא שזורה בהסכם מיוחד המחייב את הצד השני, יש לה תוקף משפטי מחייב.

מקום שהמערערת קיבלה זכות חוזית בלעדית להפנות רוכשים למנהל מקרקעי ישראל לחתום עמה על הסכמי חכירה, זכות חוזית זו חייבת במס רכישה, אף אם המערערת לא קיבלה לעצמה את הזכות במקרקעין, זכות החכירה, קודם לכן.

למעשה, בית משפט העליון דחה את הערעור מסיבה זו בלבד, וקבע כי קבלת זכות להעניק זכות במקרקעין לפי החלופה השלישית בסעיף 1 לחוק היא בעלת תוקף משפטי, והיא מחייבת דיווח ומס רכישה בהתאם.

הערעור נדחה. ניתן ביום 7.1.1987.

הערות שוליים:

1. עליון, ע”א 702/84, יובל גד בע”מ נ’ מנהל מס שבח.
2. סעיף 1, “זכות במקרקעין” לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ”ג – 1963.
3. סעיף 1, “מכירה” לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ”ג – 1963.

המאמר נכתב ביום 12.4.2015