דורית גבאי רו״ח | מומחית במיסוי מקרקעין, מס שבח, מס רכישה והחזרי מס

מכירת מניות איגוד מקרקעין – האם חברה קבלנית הינה אגוד מקרקעין ומהו מעמד רשום הזכויות במאזן?

מאת: דורית גבאי, רו"ח

הסוגיה

האם חברה קבלנית, שטרם החלה בבנייה, הינה בגדר איגוד מקרקעין, החייב במס מכוח חוק מיסוי מקרקעין? וכן מהו מעמדו של הרישום במאזני החברה כמלאי עסקי לעניין הכרעה בדבר סיווג האיגוד כאיגוד מקרקעין.


העובדות

העוררים הינם מר קרני וגב' שטראוס, בעלי המניות של חברת גולף אשקלון.

ביום 25.6.1991 רכשה חברת גולף אשקלון מחברת דיור מקרקעין בשטח של 680 דונם במטרה להקים עליהם כפר גולף, שיכלול מגרשי גולף, בית מלון, בתי קפה וכו'.

ביום 29.12.1991 לאחר שלא יצאה העסקה לעיל לפועל,  רכשה חברת גולף אשקלון מחברת דיור רק 380 דונם, מתוכם 58 דונם קרקע חקלאית.

ביום 25.08.1993 מכרו מר קרני וגב' שטראוס מחצית ממניות חברת גולף אשקלון  לחברת שקד.

ביום 6.4.1994 נמכרו יתר מניות חברת גולף אשקלון לחברת שקד.

מנהל מס שבח קבע, כי המדובר בפעולה באיגוד מקרקעין, החייבת במס מכוח חוק מיסוי מקרקעין, ודחה את טענת הנאמנות ברכישה בהיעדרם של נהנים מזוהים.

העוררים טענו, כי אין המדובר באיגוד מקרקעין, וכן ערערו על גובה שומת המנהל שהושתה עליהם.


החלטת ועדת הערר

השומות, שהוצאו במס הכנסה בגין מכירת המניות, הינן שומות חלופיות לשומות מס השבח.

טענת הנאמנות נזנחה על ידי העוררים במהלך הדיון בוועדת הערר, ומשכך- לא נדרשה הוועדה להכריע בנקודה זו.

סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר מהו איגוד מקרקעין, החייב במס לפי החוק, כאשר נכסים מסוג מזומן או איגרות חוב, מניות ומטלטלין, שאינם משמשים בייצור הכנסה – אינם מוציאים איגוד מגדר איגוד מקרקעין, החייב במס מכוח החוק.

העובדה, שחברת גולף אשקלון תכננה להקים על המקרקעין מגרשי גולף, בתי מלון וכו', אינה מוציאה את החברה מגדר הגדרת איגוד מקרקעין בחוק מיסוי מקרקעין.

אין לראות בפעולות השיווקיות, בפנייה לבנק בבקשה לקבלת ליווי לפרוייקט ובמגעים עם הרשות המקומית – כנכסים, המשמשים באיגוד לייצור הכנסתו.

רוכשי הדירות חתמו על טופסי הרשמה בלבד, ולא על הסכמי רכישה, בהיעדר פרטים מהותיים באשר לממכר. זאת ועוד, למעט פיקדונות הרוכשים, לא היו הכנסות של ממש, ופיקדונות אלה הינם הכנסה טפלה למטרה העיקרית של חברת גולף.

העוררים לא פנו לפקיד השומה מעולם בבקשה לקבל לידיהם טופס 50, אשר יצהיר כי השומה נתונה לשומת פקיד השומה ולא לשומת מנהל מס שבח מכוח הוראות סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין ותקנות מס שבח מקרקעין ( אישור על רווח ממכירת זכות במקרקעין, הנתון לשומה על פי פקודת מס הכנסה), תשכ"ד- 1963.

רישום המקרקעין כמלאי עסקי ולא כרכוש קבוע במאזני חברת גולף אשקלון – אין בו כדי להוציא את החברה מגדר איגוד מקרקעין- ראה עניין צאלה נכסים.


הוחלט – הערר נדחה.


דעת המחברת

בהוראת ביצוע 08/2003 הביעה נציבות מס הכנסה ומיסוי מקרקעין את עמדתה, כי הצגת מקרקעין כמלאי עיסקי במאזן החברה ולא כרכוש קבוע – אין בה לבדה כדי להוציא איגוד מגדר איגוד מקרקעין.

הלכה למעשה, החלטת ועדת הערר מחפשת את הפעילות הכלכלית האמיתית של החברה, ואינה מסתפקת בכוונות להקמת פרוייקטים אלה ואחרים, אלא בהוצאת הכוונות אל הפועל. נראה כי הכרעה בכל מקרה ומקרה, האם לפנינו איגוד מקרקעין, אינה מן הנמנע, ולכן יש לבחון את מכלול פעולותיו של האיגוד, הכנסותיו ממקורות שונים וכו'.

ועדת הערר זונחת כמבחן עיקרי את המבחן הפורמאלי של הרישום במאזני החברה, ותרה אחרי המהות האמיתית של החברה.

חשוב לזכור, כי קביעת ועדת הערר יכולה לחול גם שעה שנכס מקרקעין נרשם כרכוש קבוע בספרי האיגוד, אולם מהותית וכלכלית החברה אינה בגדר איגוד מקרקעין.


המאמר נכתב בשנת: 2008
Print Friendly, PDF & Email
דורית גבאי | רו"ח

דורית גבאי | רו"ח

יש לכם שאלה?

מלאו פרטים ונחזור אליכם