מה באמת הסכימו הצדדים?
מה הסממנים שאכן נמכרה זכות או התקבלה הלוואה?
מאת: דורית גבאי, רו”ח
פסק דין אברהם מזרחי(1)
עובדות
ביום 7.12.1983 מכרה משפחת מזרחי דירת מגורים בבעלותה בפטור ממס שבח.
ביום 25.6.1987 חתמו משפחת מזרחי ומשפחת ברנע על הסכם הלוואה לפיו הלוותה משפחת ברנע למשפחת מזרחי סך של 35,000$, ובנוסף השכירו להם דירה אחרת שלהם.
סמוך ליום ההשכרה מכרה משפחת ברנע את דירת המגורים, שבה התגוררה.
בין התאריכים 9.9.1987 – 2.3.1988 נחתמו הסכמי הלוואה נוספים בין המשפחות.
ביום 20.12.1988 מכרה משפחת מזרחי דירת מגורים נוספת בפטור ממס שבח.
ביום 14.8.1989 חתמו משפחת ברנע ומזרחי על הסכמי הלוואה לפיהם הלוותה משפחת ברנע למשפחת מזרחי סך של 50,000$ ו- 400,000 ש”ח.
שני הסכמי ההלוואות היו זהים לחלוטין מלבד הסכומים.
באותו יום נחתם הסכם שכירות, לפיו השכירה משפחת מזרחי למשפחת ברנע את הדירה.
במקביל לחתימת ההסכמים, חתמה משפחת מזרחי על ייפוי כוח בלתי חוזר לרישום משכנתא על הדירה על סך השווה ל- 200,000$ לטובת בני הזוג ברנע.
ברבות הימים נקלעה משפחת מזרחי לחובות, ומשפחת ברנע ביקשה לרשום משכנתא על הדירה, אך בקשתה נדחתה על ידי רשם המקרקעין, עם זאת לאחר הגשת תובענה בבית משפט, ניתן פסק דין ביום 18.10.1993 המורה לרשם המקרקעין לרשום משכנתא, כמבוקש.
במסגרת הליכי מימוש המשכנתא בתיק ההוצאה לפועל, נרכשה הדירה על ידי משפחת ברנע ביום 5.3.1995 מכונס נכסים.
להלן ריכוז הנתונים:
7.12.1983 – פטור מזרחי 1, 25.6.1987 – חוזה הלוואה ראשון, 20.12.1988 – פטור מזרחי 2, 14.8.1989 – חוזה הלוואה חדש, 5.3.1995 – מכירה מזרחי על ידי הכונס.
גדר המחלוקת
עסקת מכירה או קבלת הלוואה?
החלטת ועדת הערר
ישנם סימנים למכביר שעסקת מתן ההלוואות הייתה הסוואה למכירת הדירה.
למונח “מכירת זכות מקרקעין” הקבוע בחוק יש לתת פירוש לפי התוכן הכלכלי ולא לפי הכסות המשפטית, שנתנה לתוכן זה. ראה גם פסק דין ש.א.פ. בע”מ ועוד.
בין הסימנים לכך שתוכן העסקה האמיתי היה מכירת זכות מקרקעין מונה בית המשפט:
חוזה השכירות נתן שליטה בלעדית על הדירה לשוכר.
ניתנה לו זכות סירוב ראשון לקנייתה.
ניתנה לו זכות לביצוע שינויים ולבניית תוספות.
אי חבות השוכר לשלם הוצאות כלשהן בגין בניית הדירה.
חל איסור על המשכיר למכור או להעביר לאחרים את הדירה.
מחוזה השכירות לא ברור מה גובה דמי השכירות החודשיים. במקומות שונים מוזכרים סכומים שונים.
אין כל סבירות להמשיך ולתת הלוואות לאדם שאינו מחזיר אפילו את הריבית על ההלוואות הראשונות.
הוחלט – הערר נדחה.
פסק דין חבס (2)
עניינה של חברת חבס נדון בבית המשפט בסוגיית ניתוח, אשר הוצג כהסכם למימון ושיווק.
עובדות
חברת מבני גזית התקשרה עם ממ”י בחוזה פיתוח לבניית 235 יחידות דיור וכן שטח מסחרי במודיעין.
ביום 21.8.1994 נחתם הסכם בין מבני גזית לעוררת (חבס), שבמסגרתו התחייבה העוררת להעניק מימון ושירותי שיווק .
במסגרת ההתניות החוזיות התחייבה העוררת ליטול על עצמה מחצית מהחובות וההתחייבויות של הפרויקט, ולהעמיד בטחונות למימון הפרויקט.
כל החלטה או פעולה בקשר לפרויקט חייבה הסכמתם של הצדדים להסכם.
העוררת נטלה על עצמה ניהול, שיווק ומשרד מכירות של הפרויקט, לרבות תיווך.
העסקת עובדי העוררת במסגרת הפרויקט הייתה חלק בלתי נפרד מהוצאות הפרויקט.
כל אחד מהצדדים להסכם זכאי ומחויב למחצית מיתרת החשבון.
העוררת זכאית למחצית מהרווחים בפרויקט, ואם יהיו הפסדים – תישא במחצית ההפסדים.
גדר המחלוקת
האם ההסכם אשר הוצג הוא הסכם למימון ושיווק, או שמא חוזה למכר חלקי במקרקעין?
פסק הדין
כבוד השופט הומינר קבע:
“לסברתי גם מקום שבו הולבשה העסקה בלבוש של עסקת מימון, שיווק וניהול ניתן להגיע למסקנה כי המדובר בעסקת מכירת זכות במקרקעין, וזאת לאחר בחינה יסודית של מכלול הוראות ההסכם“.
חשוב
לאור פסק הדין שעסק במעמדו וכוחו הכלכלי של מממן העסקה, יצאה על ידי נציבות מס הכנסה ומיסוי מקרקעין הוראת ביצוע מספר 9/99 – שעניינה עסקת מכר חלקי, המוצגת כעסקת מימון. נציבות מס הכנסה ומיסוי מקרקעין הביעה את עמדתה, לפי פסק דין חבס יש לבחון בנוסף להוראת ביצוע 36/88 האם נוטל על עצמו המממן גם את מימון חלק מהרווחים ו/או ההפסדים, והאם מוענקת למממן סמכות פיקוח וזכות חתימה בחשבון, שבו מנוהלים כספי הפרויקט. האם המממן צד להסכם בין בעל הקרקע לקבלן המבצע את הבנייה? כמו כן יש לבדוק האם המממן נושא בהוצאות הפרויקט, לרבות היטלים או מיסים. זאת ועוד, סממן נוסף לטיב הזכויות המוענקות למממן הינו האם מועברות למממן זכויות במקרקעין שלא יימכרו בתום הפרויקט, או יחידות בתום הפרויקט. התחייב צד לעסקה במסגרת התחייבויותיו החוזיות, שכן עבודות הפיתוח אינן בתחומי הגדרת ‘זכות במקרקעין’ כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין.
הערות שוליים:
(1) עמ”ש 251/96 אברהם מזרחי ואח’ נ. מנהל מס שבח, אזור מרכז
(2) עמ”ש 1835/95 חבס ח.צ קרדיט בע”מ נ’ מנהל מס שבח רחובות, מיסים יא/5 ה- 36
נכתב ביום 14.2.2008
#269
