עסקאות עם גופים ציבוריים ורשויות מקומיות

סדרת מאמרים

מאת: רו”ח דורית גבאי, מתכננת מס ויזמית נדל”ן

15. ניהול נכסי הרשות 

 א.   מבוא 

ראינו שרשות חייבת על פי החוק שיהיה לה רשם נכסים על פי פקודת העיריות על מנת לנהל את הרישום בפנקס הנכסים של העירייה. אולם המציאות מחייבת, שלכל רשות יהיה גם מי שתפקידו יהיה לנהל את הנכסים (להלן מנהל הנכסים).

ב.   מה כולל ניהול הנכסים? 

רישום הנכסים בפנקסי המקרקעין (טאבו) על שם הרשות.

רישום הנכסים בפנקס הנכסים ועדכונו.

שמירה פיזית על הנכסים (ניקיון של מגרשים ריקים, שמירה מפני פולשים וסילוקם).

לעניין סילוק פולשים: מלבד תביעות לסילוק יד ולהשבת חזקה, המוגשות לבית משפט השלום, ניתן להשתמש בחוק מקרקעי ציבור (סילוק פולשים), התשמ”א-1981. על פי חוק זה ניתן להוציא צו מנהלי, בתנאי שלא עברו יותר מ-12 חודשים מיום תפיסת המקרקעין ושלושה חודשים מיום שנודע לראש הרשות על התפיסה – לסילוק יד ממקרקעי הציבור.

צו זה – כמוהו כפסק דין, וניתן לבצעו באמצעות ההוצאה לפועל.

רצוי שלמנהל הנכסים תהיה מפת הנכסים, שבה יציין המגרשים הריקים לפי ייעודם הציבורי, דבר המקל על השליטה והתכנון.

16. הקצאת מקרקעין 

רשויות רבות, אם לא כולן, מקצות מקרקעי ציבור לגופים חיצוניים. ההקצאה הנפוצה ביותר היא לבתי כנסת. אולם ישנן הקצאות למעונות יום, לבתי ספר פרטיים ועוד. במקרה כזה נותנת הרשות המקומית לגוף החיצוני (שצריך להיות גוף מאוגד ובדרך כלל עמותה), רשות להשתמש בקרקע לצורך מטרות העמותה.

העמותה בונה את המבנה, בדרך כלל ממקורות שאינם מהרשות.

ניתן להקצות את הקרקע בדרך של רשות שימוש ו/או בדרך של החכרה.
הואיל ובמקרים אלה העברת הקרקע הינה לתקופה ארוכה, יש לקבל להעברה זו, בין אם בחכירה בין אם ברשות שימוש, אישור המועצה ברוב חבריה, ואישור שר הפנים. אציין שעל פי הנחיית משרד הפנים אין להעביר קרקע לתקופה העולה על 25 שנים. ניתן לתת אופציה ל- 25 שנים נוספות.
יש לזכור שהקצאת קרקע לגוף חיצוני הינה תמיכה, ויש להחיל על הקצאה זו את הכללים של נוהל תמיכות.

פסיקה
בעניין בגץ בלומנטל ואח'(1), שהתפרסם לאחרונה, קבעו כללים ברורים כיצד יש לנהוג בהקצאת קרקע לגופים חיצוניים. החשוב שבהם הוא קביעת קריטריונים להקצאה, והתחשבות בצרכי הציבור באזור, שבו מצויה הקרקע, ולא רק בצרכי הגוף המקבל.
ככל הידוע, אין הקצאת קרקע, המכילה בתוכה את הכללים שקבע הבג”צ הנ”ל ופועלת על פיו, ורצוי שתהיה.

17. הפקעות – כללי

א.מבוא 

הפקעה היא רכישה כפויה של זכויות פרטיות במקרקעין על ידי המדינה או מטעמה למטרה ציבורית, כנגד תשלום פיצויים. במדינת ישראל מעוגנת ההגנה על זכויותיו הקנייניות של הבעלים הפרטיים בשורה ארוכה של חוקים. לפיכך השימוש בהפקעה – העומד לכאורה בסתירה לחוקים אלה – חייב להיעשות על פי דין, המסמיך רשות להפקיע למען מטרה ציבורית, הגוברת על טובת הפרט.

ב.  הזכויות הניתנות להפקעה

על פי סעיף 3 לפקודת ההפקעה ניתן להפקיע:
·            בעלות במקרקעין;
·            חזקה ושימוש במקרקעין לתקופה מסויימת;
·            זיקת הנאה קיימת;
·            זיקת הנאה חדשה.

ג. הדין המעניק זכות להפקיע

פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) – 1943 מסמיכה את שר האוצר להפקיע את הבעלות במקרקעין או זכויות אחרות בהם.

המטרה: ליצור מכשיר, שיאפשר לרשויות המדינה ולגופים ציבוריים ופרטיים לבצע תוכניות
שונות במהירות.

דרכי ההפקעה:
א)  רכישה בידי שר האוצר בעבור המדינה או בעבור גורם אחר;
ב) רכש על ידי גורם אחר, ששר האוצר האציל עליו מסמכותו.

פיצוי: סעיף 3 לפקודת הקרקעות קובע כי על שר האוצר לשלם פיצוי בשיעור שיוסכם עליו בין השר לבין התובע, ובמקרה שלא הושגה הסכמה על גובה הפיצוי – הוא ייקבע בהתאם להוראות החוק.

מה דין ההפקעה, כאשר לא השתמשו בכספי הפיצויים?

אי-תשלום פיצויים בגין הפקעה אינו מבטל את ההפקעה ואינו פוגם בה ובתוקפה. התובע יכול לפנות לבית המשפט ולהגיש תביעה לפיצויים נגד הרשות המפקיעה. על פי החוק אין חובת תשלום פיצויים על הפקעה בשיעור של עד % 25 מהזכויות, כאשר ההפקעה בוצעה לצורך הרחבת דרכים או סלילתן. בשאר המקרים אין הגבלה של האחוז המופקע.

חוק התכנון והבנייה, התשכ”ה – 1965

על פי החוק יכולה רשות תכנונית להפקיע מקרקעין על ידי ביצוע הפעולות הבאות:
* שינוי ייעוד המקרקעין “לצרכי ציבור”(2) (שלב תכנוני).
* הפקעת המקרקעין, שיועדו לצורכי ציבור, על ידי הוועדה המחוזית (השלב הקנייני).

בנוגע לפיצויים – בניגוד לפקודת הקרקעות (כאמור), הפקעה של זכויות בשיעור של עד % 40 מהשטח המקוריאינה חייבת במתן פיצוי, על פי סעיף 190 לחוק התכנון והבנייה.

פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) – 1948
הסמכות להפקיע נתונה בידי שר העבודה ושר התחבורה, והיא מותנית בשני תנאים:
ההפקעה היא למטרת סלילת דרך(3) ודרושה לפיתוח הארץ.

חוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ”ה – 1965
מטרת ההפקעה: להקנות סמכויות מיוחדות לפינוי ולבינוי של אזורים נחשלים, הזקוקים לשיקום נרחב. בחוק זה כמעט לא נעשה שימוש.

חוק הניקוז וההגנה מפני שטפונות, התשי”ח– 1957
מטרת ההפקעה: מפעל ניקוז.
הסמכות להפקיע:רשות הניקוז, אם קיים ייעוד למפעל ניקוז בתוכנית, שאושרה כדין.
פיצויים:בהתאם להוראות חוק המים התשי”ט – 1959.

חוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ”ד – 1964
על פי חוק זה “חוק הרכישה” הוא אחד מאלה: פקודת הקרקעות, פקודת בניין ערים, פקודת הדרכים ומסילות הברזל, פקודת הדרכים, חוק התכנון והבנייה.

על פי חוק זה הגבלת הרכישה(ההפקעה) בלא תשלום פיצויים נקבעה בסעיף 2 לחוק כדלקמן:
” (א) נרכש מכוח חוק רכישה חלק מחלקה, ולאחר מכן נרכש, בין מכוח אותו חוק ובין מכוח חוק רכישה אחר, חלק נוסף מאותה חלקה, לא יעלה, על אף האמור בחוק הרכישה, השטח הכולל, שנרכש ללא תשלום פיצויים בכל רכישות אלה ביחד, על אחוז מקסימלי משטח החלקה המקורית כמפורט בסעיף זה, ועל העודף ישולמו פיצויים לפי חוק הרכישה, שמכוחו בוצעה הרכישה האחרונה.
(ב) האחוז המקסימלי לפי סעיף זה הוא % 40 – אם בין הרכישות הייתה רכישה שבוצעה מכוח חוק התכנון והבנייה, התשכ”ה- 1965, וזאת בכפוף לאמור בסעיף קטן (ג), ו – 25 – בכל מקרה אחר.
(ג) הייתה בחלקה פלונית רכישה, שבוצעה מכוח חוק התכנון והבנייה, התשכ”ה- 1965, יהיה האחוז המקסימלי של כל הרכישות באותה חלקה, מכוח חוקי רכישה אחרים ביחד, כאמור בסעיף קטן (א) ו – 25“.

על פי חוק זה ” מועד הרכישה” –

” 3. המועד, שבו רואים שטח כנרכש מכוח חוק רכישה לעניין חוק זה, הוא:

(1) ברכישה מכוח פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 – המועד שבו פורסמה ברשומות ההודעה לפי סעיף 5(1) לאותה פקודה בדבר הכוונה לרכוש לצרכי ציבור את החלקה או כל חלק ממנה:

(2) ברכישה מכוח פקודת בניין ערים, 1936 – המועד של תחילת תקפה של תוכנית בניין עיר, הקובעת שהחלקה או כל חלק ממנה יופקעו ללא תשלום פיצויים, או יועברו על שם רשות ציבורית ללא תמורה, או הקובעת הוראה כיוצאת באלה, שמטרתה להוציא את החלקה או כל חלק ממנה מידי בעליה ללא תשלום פיצויים:

(3) ברכישה מכוח פקודת הדרכים ומסילות הברזל, 1943 – מועד תחילתו של הצו שמטיל את הפקודה על הדרך שמדובר בה באותו צו.

(4) ברכישה מכוח פקודת הדרכים (רחבן והתוויתן) – מועד ביצוע ההפקעה לפי סעיף 5(3) לאותה פקודה:

(5) ברכישה מכוח חוק התכנון והבנייה, 1965 – המועד שבו ניתנה לבעל החלקה ההודעה על הכניסה אליה לפי סעיף 190(ב) לאותו חוק, ואם היו לה בעלים אחדים – המועד שבו ניתנה ההודעה האחרונה כאמור.”

חוקי הפקעה נוספים

חוקים נוספים המאפשרים הפקעה: פקודת המיכרות, חוק להסדר תפיסת מקרקעים בשעת חירום, התש”י – 1949, חוק רכישת מקרקעים אישור פעולות ופיצויים, התשי”ג, – 1953 חוק המים, התשי”ט – 1959, חוק העתיקות, התשל”ח – 1978.

ד.הליכי ההפקעה על פי חוק התכנון והבנייה

1. הודעה על כוונה להפקיע– בהודעה זו יפורטו: מטרת ההפקעה; אישור השר לניהול משא ומתן בדבר פיצויים; פנייה לכל מי שיש לו זיקת הנאה בנכס, נשוא ההפקעה; תיאור המקרקעין (מידות, מספר חלקה, וגוש וכד‘).

2. פרסום ברשומות– בדבר ההחלטה להפקיע לצרכי ציבור בלבד. ההודעה (הליך מספר 1 לעיל) נטולת כל תוקף בהיעדר הפרסום. לאחר הפרסום אין הרשות יכולה לחזור בה.

3. מסירה ההודעה– על הרשות המפקיעה מוטלת חובה להעביר העתק של ההודעה לידי כל מי  שרשום כבעלים של המקרקעין נשוא ההפקעה.

4. רישום הערת אזהרה– רישום בטאבו של הודעת ההפקעה.

5. שמיעת התנגדויות– על פי פקודת ההפקעה לא חלה חובת שמיעת התנגדויות מפי כל מי שעשוי להיפגע מהכוונה להפקיע, חרף העובדה שהפקעת זכויות קנייניות של פרט מהווה פגיעה בחוקים ובזכויות יסוד של הפרט. עם זאת, הפקודה מותירה בידי הרשות את ההחלטה אם לאפשר שמיעת  התנגדויות.

6. הודעה על תפיסת חזקהונטילת חזקה– הרשות מפרסמת הודעה בדבר כוונתה לתפוס חזקה.
כעבור הזמן, הקצוב על פי החוק, תופסת הרשות המפקיעה חזקה על החלקה בהסכמת הבעלים או על פי צו של בית משפט.

הערות שוליים:

(1) בג”צ 3638/99 בלומנטל ואח’ נ’ עיריית רחובות
(2)  “צרכי ציבור” על פי חוק התכנון והבנייה- 188(5): דרכים, גנים, שמורות טבע, עתיקות, חנייה, שטח נופש וספורט ועוד מטרות ציבוריות, שיאשר שר האוצר
(3) הפקודה מסמיכה את שר העבודה להפקיע מקרקעין, גם כאשר מדובר בהרחבת דרך, כדי שרוחבה יעמוד על 50 מטר

בחלק הבא של המאמר:

הפקעה לעניין חוק מיסוי מקרקעין, ירוכזונ תוני המפתח
בסוגיות הבאות:

• הפקעהשתמורהבצידההינה “מכירה“
• מכירה כפויה –סעיף 5(א)
• “שווי מכירה” בהפקעה
• “יום המכירה” בהפקעה
• חריג – הסכם בטרם הפקעה
• הטבותהמסלמישהופקעו לזכויות
• הפקעה – שאין עימה תמורה