מבוסס על הספר ” כלכלת נדל”ן בישראל, מקיפאון לצמיחה“

מאת: דורית גבאי , רו”ח

מהם המבחנים לביטול עיסקה במקרקעין, כאשר הבקשה לביטול מוגשת למנהל מיסוי מקרקעין למעלה מעשר שנים לאחר שנכרתה העיסקה?

בנושא דנו פסקי דין רבים. המוביל שבהם הוא פסק דין עידית זמר המרכז את המבחנים וקבע מבחן על – שהוא – האם העיסקה אחזה בקרקע המציאות מיום שנחתמה ועד למועד ביטולה המשפטי? כמו כן נקבעו מבחני עזר כגון: חזקה במקרקעין, משך הזמן שחלף מיום העיסקה ועד ליום ביטולה ועוד.

בשל העובדה כי חוק מיסוי מקרקעין חותר לתוכן כלכלי – בחינת הביטול תיעשה מהבט כלכלי ולא משפטי, לרבות ביטול עיסקה בפסק של בית משפט.

המקרה הנדון – פסק דין דניה סיבוס חברה לביניין בע”מ עלתה השאלה:

מהם המבחנים לביטול עיסקה במקרקעין, כאשר הבקשה לביטול מוגשת למנהל מיסוי מקרקעין למעלה מעשר שנים לאחר שנכרתה העיסקה?

בנוסף, דן בית המשפט בהגדרת המונח ‘בעיה משפטית’, הקבוע בסעיף 90 לחוק מיסוי מקרקעין, לעניין ערעור על החלטת ועדת הערר בפני בית המשפט העליון.

עובדות

• ביום 1.10.1971 נחתם חוזה בין דניה סיבוס, חברה לבנייה, לבין בני הזוג ויסמן, תושבי ארה”ב.
• במסגרת חוזה המכירה התחייבה דניה סיבוס לבצע עבודות פיתוח שונות באזור המגרש תוך שנתיים ומחצה, ולהעביר את הבעלות בלשכת רישום המקרקעין על שם הרוכשים תוך שלוש שנים.
• ביום 5.5.1986 לאחר שדניה סיבוס הפרה את החוזה, שלחו בני הזוג ויסמן הודעת ביטול.
• ביום 11.6.1986 הגישו בני הזוג וייסמן תביעה לפיצויים בשל הפרת חוזה נגד חברת דניה סיבוס.
• ביום 2.7.1992 הגיעו הצדדים לכדי הסכם פשרה, שלפיו החוזה בטל, ודניה סיבוס תשיב לבני הזוג וייסמן את כספם בתוספת הפרשי ריבית והצמדה וכן סכום פיצויים נזקיים בסך של כ – 120, 000 ₪.
• בית המשפט אישר את הסכם הפשרה.
• בני הזוג וייסמן ודניה סיבוס הגישו למנהל מס שבח בקשה לביטול עיסקה, אולם המנהל דחה בקשתם, וקבע כי המדובר הוא במכר חוזר.

פסק דין – ועדת הערר

הסכם הפשרה, שאושר בפסק הדין, היה כן ואמיתי, ואין המדובר בעיסקה מלאכותית, אלא בהפרה אמיתית של חוזה על ידי צד לו.

פסק דין בית המשפט העליון

• בעולם המשפט אין נודעת משמעות מוחלטת למילים. היצירה המשפטית – ודברי החקיקה אינם יוצאים ממנה – הינה כלי, שתוכנו נמדד אך בשימוש, שנעשה בו.
• כאשר התשובה לשאלה המתעוררת איננה אמורה ליצור קביעה עובדתית או תשתית עובדתית, אלא כלל משפטי, העולה מן העובדות, שנקבעו בערכאה הדיונית בהסכמה או על פי חומר הראיות – הרי לפנינו בעיה משפטית.
• העובדות מתיישבות עם ביטול העיסקה, שכן לא הייתה קנוניה בין הצדדים, העיסקה לא נקלטה בקרקע המציאות, ולכן המדובר בביטול אמיתי.

הוחלט – הערעור נדחה.

דעת המחברת

בית המשפט העליון זונח את מבחן הזמן, שחלף ממועד כריתת ההסכם לביטולו, לשם מתן מענה לשאלה האם בביטול עיסקה אמיתי עסקינן, או שמא – במכר חוזר.

כמו כן פסק הדין מהווה נדבך נוסף לעמדה הרווחת בבית המשפט העליון, שלפיה יש להחיל בדיני המס כללים מדיני החוזים ולבחון את העיסקאות בפרמטרים, שנקבעו בדיני החוזים. כך למשל, ביטול עיסקה ייבחן לפי מכלול התמורות, תפיסת החזקה בנכס, או מחלוקות אזרחיות בין הצדדים לעיסקה.

הגם שמבחן מועד הביטול עודנו קיים, בית המשפט הוריד בערכו וחייב את המנהל לבצע בכל מקרה ומקרה איזון בין כל המבחנים השונים בהתחשב בסיבות הקונקרטיות העובדתיות, ורק בהתאם לכיוון, שאליו נוטות המאזניים בעת ביצוע האיזון האמור, יכריע בדבר אמיתות ביטול העיסקה.

הערות שוליים:

1 ע”א 266/97 מנהל מס שבח מקרקעין חיפה נ’ דניה סיבוס חברה לבניה בע”מ

#634