קורת המס שלנו בשבילך!
צוות מוביל עושה עבורך את העבודה.

דורית גבאי והצוות המקצועי, עושים עבורך את העבודה לפני, וישמרו לך על הכסף ועל עתיד נכסיך. 
  • ייעוץ מיסוי מקרקעין ותכנוני מס לפני ביצוע
  • הסדר בין יורשים ומתגרשים לפני חלוקה
  • שומת מס שבח לפני חתימה
  • טיפול בהשגות מס הכנסה ומס שבח לפני הגשה
  • הסדרים ופתרון לכל מחלוקת מס בישראל לפני שיהיה מאוחר
  • מכירת דירת מגורים

מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס - דורית גבאי

דורית גבאי, רואת חשבון משנת 1991, בוגרת רשות המסים - בתפקידה האחרון כיהנה כסגנית למנהל מיסוי מקרקעין. יועצת מס לחברות וליחידים במס הכנסה ומיסוי מקרקעין והיבטי מע"מ בעסקאות מקרקעין בישראל. 
כמו כן עוזרת לאנשים לגלות ולחשוף העלמת הכנסות, ועושה בינם לבין רשות המסים - "שוֹלֵם".

חוק מיסוי מקרקעין - היסודות

הסקירה במאמר זה נועדה לתת  הבסיס של חוק מיסוי מקרקעין.

  1. מהי מטרת חוק מיסוי מקרקעין?

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 נועד למסות את השבח האמיתי, הנובע ממכירה של זכות במקרקעין. כלומר חוק מיסוי מקרקעין חל על מי שמוכר זכות במקרקעין, מוכר נכס הון, אשר מהווה עבורו רכוש פרטי או רכוש קבוע. החוק אמנם חל על מי שעיסוקו הוא מכירת מקרקעין – כלומר עסקאות של קבלנים ויזמים, מתווכים ואחרים, אשר עיסוקם בעסקי נדל"ן, אולם במסגרת הליך מועבר מיסוי עסקאות אלה לפקודת מס הכנסה, במקום למיסוי על פי חוק זה.
לפיכך, מי שמוכר וקונה מקרקעין בישראל, דבר המהווה אצלו עיסוק, והוא עושה זאת בתדירות, בהיקפים הולכים וגדלים וכן הלאה, ההכנסות והרווחים ממימוש מקרקעין אלו אינם ממוסים  במסגרת חוק מיסוי מקרקעין, אלא נכללים בחישוב ההכנסה החייבת לצרכי מס הכנסה מידי שנה בעת הגשת הדו"ח השנתי. יחד עם זאת, כאשר קבלן למשל, רכש בניין כנכס להשקעה ארוכת טווח – מכירתו תתחייב כפי המצופה, במסגרת חוק מיסוי מקרקעין.
בגדול, החוק ממסה מכירת כל מקרקעין בישראל, כמו חנות, משרד, דירת מגורים, מחסן, מרתף, גג, מלון, מוסך ומגרש חקלאי או בייעוד אחר. קיימים סעיפים והקלות במכירות של נכסים מסוימים ובמקרים מיוחדים.
  1. מהו "שבח" מקרקעין?

על פי סעיף 6(ב) לחוק, "שבח" הוא הרווח, שנוצר מההפרש שבין "שווי מכירה" ב"יום המכירה" לבין "שווי רכישה" ב"יום הרכישה", ב"מכירה" של "זכות במקרקעין. לכל המונחים הנכללים בהגדרה קיימות הגדרות נפרדות ומיוחדות בחוק, כפי שיתואר בהמשך.
 
  1. מהו "מס שבח" מקרקעין?

על פי סעיף 6(א) לחוק, "מס שבח" הוא המס המוטל על השבח, שנוצר במכירת זכות במקרקעין. מס זה מוטל ככלל גם על מכירת מניות בחברה שכל נכסיה מקרקעין בישראל בהתאם להגדרת "פעולה באיגוד" בחוק זה.
המס הוא תשלום חובה, שבמקרה הזה מוטל מכוח חוק מיסוי מקרקעין. הוא מוטל על כל מי שמוכר זכות במקרקעין,בין  אם הוא תושב ישראל או תושב חוץ.
במילים אחרות, צרפתי שמוכר את דירתו בנתניה, משלם מס שבח כמו הצפתי שמוכר את דירתו בירושלים.
  1. מהי התבנית לחישוב השבח?

על מנת לחשב את השבח והמס החל מכניסים את הנתונים החשובים ל טבלה,המרכזת את הנתונים הבאים: שווי מכירה, יום מכירה, שווי רכישה, יום רכישה. ניכויים ותוספות – כל ההוצאות מיום הרכישה עד ליום המכירה. לאחר הכנסת כל הנתונים ממינים אותם לפי סדר כרונולוגי, מבצעים פעולות חשבון פשוטות ומקבלים את השבח הריאלי. השבח הריאלי מחושב כהפרש שבין שווי המכירה לשווי הרכישה,ולו מוסיפים את כל התשלומים ששולמו מיום הרכישה עד ליום המכירה. ההפרש נקרא "שבח". מהשבח מפחיתים סכומים המגלמים את השחיקה של הכסף ששולם בגין הרכישה וכל התשלומים. הפחתה זו מובילה למונח החשוב "שבח ריאלי".
  1. מהם "מקרקעין"?

בחוק מיסוי מקרקעין הגדרת "מקרקעין" מצומצמת. אנו למדים עליה מחוק המקרקעין ומהפסיקה של בתי המשפט.
בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מוגדרים "מקרקעין" כ"קרקע בישראל, לרבות בתים, בניינים ודברים אחרים, המחוברים לקרקע חיבור של קבע".
על פי חוק המקרקעין, "מקרקעין" הם "כל הבנוי והנטוע עליה, וכל דבר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה..."
המבחן לצורך חוק מיסוי מקרקעין הוא צמידות פיסית של בתים, מטעים, עצים. בית המשפט העליון קבע כי כל דבר שמחובר אל  הקיר, נכלל כשייך לקיר ולנכס הנמכר, אם הייתה כוונה  שיהיה חלק מהקיר, גם אם ניתן לפרק אותו ולנתקו.
מטרת החוק היא לחייב כל מכירה הונית של מקרקעין בישראל וכל מחובר אליהן כחלק מן המקרקעין. החוק אינו חל על מכירות של מקרקעין בחו"ל.
 
  1. מהי "זכות במקרקעין"?

"זכות במקרקעין" הינה ביטוי לקשר משפטי בין בעל הזכות לזכות, והיא כוללת:
  1. בעלות – בחוק אין הגדרה ל"בעלות", ואנו למדים על משמעותה מחוק המקרקעין: "מירב הזכויות הניתנות לרכישה במקרקעין מסוימים". הבעלות לצורך מס שבח אינה כוללת זכות קניינית, כגון זכות שימוש, זכות מעבר, זיקת הנאה וכו'.
  2. זכות חכירה לתקופה העולה על 25 שנה –חכירה היא שכירות קרקע או עסק. יש להביא בחשבון את סך שנות החכירה בהסכם, לרבות תקופת הארכה אפשרית שנותן המחכיר לחוכר. כמו כן, יש לחבר את תקופות החכירה המתייחסות לחוכר ולבני משפחתו העונים להגדרת "קרוב" בחוק (המטרה היא למנוע פיצול מלאכותי של הסכמי חכירה על ידי עריכת הסכמים נפרדים לבני משפחה לתקופות רצופות. במקרים כאלה יראו את החוכר לחוכר אחד, אף אם יש פער של עד חצי שנה ברצף החכירות).
  3. הרשאה להשתמש במקרקעי ישראל –הרשאה זו יכולה להיות במסגרת חוזה קצר טווח, וגם אם החידוש אוטומטי ולא דורש אשרור, וניתן לראות מבחינת תוכנו ומהותו של ההסכם שהוא לטווח המגיע כדי 25 שנה ומעלה.
חשוב לזכור שאם  חותמים על הסכם חכירה ל- 15 שנה, זה לא מגיע לכדי רכישת זכות במקרקעין ולא נכנס לגדרו של חוק מיסוי מקרקעין. אולם אם  חותמים על הסכם חכירה ל- 15 שנה עם אופציה להארכת התקופה לעוד 15 שנה, העסקה תיחשבלרכישת זכות במקרקעין, והמחכיר מכר זכות במקרקעין. בית המשפט העליון קבע כי במצב כזה נחשב חוכר כזה לרוכש זכות, ויהא עליו לשלם מס רכישה, כאילו רכש את הזכות כולה, לרבות תקופת האופציה. בעסקאות עתירות מס, כאשר אין ודאות למימוש האופציה, מקובל לגבות מס רכישה לצורכי פשרה רק על התקופה הראשונה, ובמקרה של אי מימוש האופציה, בית המשפט העליון קבע כי יש להשיב את מס הרכישה ששולם בערכו הריאלי. אם תמומש האופציה, ישולם מס הרכישה על החלק שלא שולם.
 
  1. מהי מכירה?

מכירה היא העברה, הסבה, הענקה וויתור של זכות במקרקעין מאדם אחד לזולת. כל העברת כוח כלכלי של זכות במקרקעין נכנסת לגדר "מכירה". לפיכך קיים "אירוע מס", כאשר נמכרת זכות במקרקעין. אם נמכרת משאית, אירוע המס הוא בהתאם לפקודת מס הכנסה. אירוע מס מביא את הצדדים לעסקה לחוק מיסוי מקרקעין, ויש חובת דיווח ותשלום מס בהתאם לכללים שנקבעו. חשוב לזכור שמכירה יכולה להיות "ללא תמורה" – במתנה. כלומר כשאב מעביר לביתו קרקע ללא תמורה, הפעולה נחשבתלמכירה, וגם עליה צריך לדווח.
בחוק מוגדרים מקרים נוספים, שהם בגדר מכירה למשל, כאשר ממנים כונס נכסים  - הוא מוכר את הנכס בניגוד לרצון הבעלים, ועדיין על אף  שהמכירה נכפתה עליו, זו תהיה מכירה, וישולם מס בגינה.
  1. מה לא ייחשב ל"מכירה"?


הורשה אינה מכירה. העברה אגב פסק דין לגירושין אינה מכירה. פעולות אלה  אינן נכנסות לגדרו של חוק מיסוי מקרקעין.
 
  1. מהו "יום המכירה"?

יום המכירה הוא יום חתימת ההסכם. יחד עם זאת במקרים רבים יהיה יום המכירה יום אחר. לעיתים מוקדם יותר, למשל כאשר הקונה מעביר על חשבון הרכישה מקדמה, ובחלוף מעל שבועיים נחתם הסכם,  יום המכירה ייקבע ליום העברת המקדמה. לעיתים יום המכירה זז למועד עתידי רחוק מיום חתימת ההסכם. זה קורה בעסקאות הטעונות אישור בית משפט או אישור שר הפנים.
  1. מהו "שווי רכישה"?

שווי הרכישה הוא השווי שנקבע למוכר, כאשר רכש את הזכות. נניח אדם רכש נכס ב- 100,000 ₪ לפני עשרים שנה, ומוכר כיום ב- 500,000 ₪. שווי הרכישה יהיה 100,000 ₪, ולזה נצרף את כל ההוצאות מאז ועד ליום המכירה.שווי הרכישה נקבע גם במקרה שאדם מוכר נכס שירש. השווי ייקבע כאילו היורש מוכר, באותם מקרים בהם המוריש נפטר לאחר 31.3.1981. במקרים שבהם המוריש נפטר לפני כן, השווי ייקבע בהתאם לשומת מס עיזבון, שנקבעה לעיזבון ליום הפטירה.
שווי הרכישה ייקבע באותו אופן, כאשר בן מוכר קרקע שקיבל מאמו במתנה. אם האם ביקשה בהעברתה אליו פטור, בהיותה קרובה שלו מגיע לה,  ישולם מס על תקופת השבח שמתחילה ביום הרכישה של הנכס על ידי האם, ומסתיימת ביום המכירה של הנכס על ידי הבן. כלומר  שווי הרכישה יהיה זה שהיה נקבע, אילו האם הייתה מוכרת.
 
  1. שיעורי מס שבח

שיעורי המס נקבעים בהתאם ליום הרכישה. בחוק מיסוי מקרקעין נעשו  תיקונים רבים, ואלו שינו את שיעורי המס. כך למשל, מי שרכש בין 1.4.1961ועד ל- 6.11.2001, משלם מס בשיעור של כ -48% על השבח הריאלי, ומי שרכש נכס בין 7.11.2001 ל- 31.12.2011, משלם מס בשיעור 20% על השבח הריאלי, ומי שרכש מיום 1.1.2012 ואילך, ישלם מס בשיעור של 25% על השבח הריאלי. במילים אחרות, אם יחיד קנה נכס ב- 1.5.1965 ומכר אותו  בשנת 2016 – יחושב לו שבח ריאלי, ועל חלק מהשבח הריאלי ישולם  מס בשיעור 48%, על חלק 20%, ועל חלק 25%. לאלה יש להוסיף  מס בשיעור 10% על השחיקה ביחס לאינפלציה של כל השקעה או תשלום, שבוצע מיום 1.4.1961 ועד ליום 31.12.1993.
 
במקרה שיחיד קנה נכס ביום 1.4.2013 ומוכר בשנת 2016, שיעור המס על השבח הריאלי יהיה 25%. ואם רכש ב- 1.7.2006 וימכור בשנת 2016, חלק ימוסה בשיעור 20%, וחלק - בשיעור 25%.
 
נכסים שנרכשו לפני קום המדינה עד ליום 31.3.1961,ממוסים בשיעור של עד 25% מהשבח בהתאם לשנת הרכישה.
 
לעיתים נקבע למוכר  יותר מיום רכישה אחד. זה יכול לקרות כאשר למשל  המוכר ירש מאמו שנפטרה בשנת 1995, ומאביו שנפטר בשנת 1978, בשעה שההורים רכשו את הנכס יחד בשנת 1958. במקרה כזה מחצית מהנכס תמוסה בשיעור 25% מהשבח, ומחצית תמוסה בשיעורי המס 48-20-25% מהשבח הריאלי בנוסףלחישוב מס על הרכיב האינפלציוני בשיעור של 10%.
 
  1. הפחתות מס בחוק מיסוי מקרקעין - מס שבח


מס שבח יופחת בהתאם לחוק בדרכים המקובלות. קיימת אפשרות לערוך את החישוב, כאילו הרווח על המכירה נבע במהלך ארבע שנים, ואז מחלקים את השבח הריאלי ל-4 שנים. מקרים שיכולים להסתייע בכך  הם כאשר יום הרכישה של הזכות הוא לאחר 1.4.1961 ולפני 7.11.2001. בגין החלק הזה שיעור המס מגיע עד 48%, ויש מקום לעשות מאמץ ולהפחיתו. ההליך הזה מלווה בעבודה מול פקיד השומה ומעקב צמוד, אבל יכול ליצור הפחתה גדולה של מעל 50,000 ₪ במס שבח. במקרים שבהם בני זוג בעלים של נכס ומוכרים אותו והם עברו את גיל שישים, והם חסרי הכנסות גבוהות, כלומר לא מגיעים להכנסה שנתית חייבת במס של 120,000 ₪ - ההפחתה תהיה גדולה, משום שמייחסים לכל אחד מבני הזוג חצי מהשבח, ולכל אחד פורסים אותו לארבע שנים. בהליך זה גם נהנים מהטבות מס בדמות נקודות זיכוי המגיעות לכל אחד. תושב חוץ יוכל ליהנות מהפחתת מס בפריסה בנוהל מול פקיד השומה.
 
  1. הפחתות מס בחוק מיסוי מקרקעין - מס רכישה


מס רכישה מוטל על שווי הרכישה של הזכות הנרכשת. מס רכישה נקבע לשיעור 6%. אם קונים מגרש, חנות, משרדים, מחסן וכן הלאה, משלמים 6%. במקרים של רכישה של מגרש לבנייה, ניתן לקבל 1% חזרה. דירות מגורים מקבלות מקום של כבוד, כאשר הדירה הנרכשת היא דירה יחידה. אז משלמיםמס לפי מדרגות מ- 0%-3.5%-5%, ובהתאם לשווי מגיעים לשיעור של 10%.
ניתן לקבל  הפחתה במס, כאשר ניתנות מתנות בין בני משפחה, ואז המס המשולם הוא שליש מהמס הנדרש. למשל, אם אדם רוכש משרד,הוא משלם 6% משווי הרכישה. אם יקבל אותו במתנה מאביו, ישלם 2% בלבד.
קיימות גם הטבות לנכה, לעולה חדש ולהעברות בין בני זוג.  אלה נכללות בתקנות מס רכישה.

 
©כל הזכויות שמורות לדורית גבאי. נכתב ביום 17.4.2016                                                               נבנה על ידי חברת קוסם