אופציית מוכר וזכות קדימה בממשק עם חוק מיסוי מקרקעין
מאת: דורית גבאי, רו”ח
בעקבות ראיון שנתתי לגלובס בסוגיות התפר בין הדין הכללי לחוק מיסוי מקרקעין, רושמת לכם בקצרה את עיקרי הדברים לנוחיותכם.
מתקיימות עסקאות מקרקעין רבות שבהן אין ממש מכירה ביום החתימה על ההסכם.
יש משהו שקושר את הצדדים אבל זה לא מכירה.
מכירה מוגדרת מבחינת חוק מיסוי מקרקעין חתימה על הסכם, או חוזה בהתנהגות או בעל-פה, אשר יש בהם תשתית שאכן עברה הזכות מאדם אחד לאחר. חובת הכתב אינה קיימת בחוק מיסוי מקרקעין. כלומר אכן ניתן לקבוע כי זכויות נמכרו גם בהעדר חוזה כתוב בין הצדדיים. זה אחד הנושאים המענינים בחוק מיסוי מקרקעין ועל זה אפשר לחבר מאמר ניפרד.
המקרים הבאים הם מקרים שבהם יש חוזה כתוב אבל מהותו אינה “מכירה”.
זכות סירוב, אופציית מוכר, זכות קדימה בעסקאות נדל”ן בישראל, הן הסכמות בין מוכר לקונה שצריך להכיר.
ככלל, כאשר אדם מחליט למכור את הקרקע או הדירה שלו, הוא חותם על הסכם ומבחינת חוק מיסוי מקרקעין יש מוכר ויש קונה. משמעות הסכם מכר כזה, מבחינת דיני המס, הוא כי המוכר העניק ומסר את כל הכוח הכלכלי בנכס לקונה, בין אם זו קרקע, חנות, דירת מגורים או מניות בחברה. במצב כזה, חל “אירוע מס”, המוכר משלם מס שבח (או מנצל פטורים) והרוכש משלם מס רכישה (או מנצל הקלות והנחות).
לעומת הסכם כזה, קיימות הסכמות שבמהותן אין בהן מסירה של כח כלכלי כזה לקונה, ולכן מבחינת חוק מיסוי מקרקעין אין ארוע מס, כלומר, אין מוכר ואין קונה, או במילים אחרות, אין עסקה שחייבת במס שבח ו/או במס רכישה.
הנה לדוגמא, אופציית מוכר. במקרה כזה המוכר נותן לקונה, בהסכם, הזכות להחליט אם הקונה קונה את הקרקע, לצורך הדוגמא, במחיר נקוב, בפרק זמן מוגדר, אם המוכר יחליט למכור. כלומר הכח הכלכלי נשאר אצל המוכר ולא העניקו לאחר. במקרה כזה, אין אירוע מס.
בנוגע לאופציה כזו, יש חשיבות לא רק לכתוב בהסכם את הדברים, אלא להיות מסוגלים להראות שבהתנהגות אכן מעניק האופציה הזו לא נפרד מכח כלכלי לפני מועד המימוש שלה.
מנהל מיסוי מקרקען ידע על האופציה הזו רק אם היא תמומש, כלומר כאשר המוכר יחליט לממש ולמכור. כלומר, רק אז, בעת הדיווח על הסכם המכר, יהיה צורך להציג את ההסכם הזה שקדם להסכם מכר. מה יעשה המנהל מיסוי מקרקעין? הוא יבחן מה קרה בפרקי הזמן הללו והאם ניתן יהיה לומר שהמועד בו הוענקה האופציה הוא יום המכירה ולא מועד המימוש שלה, כי על פי תשתית ראייתית המוכר ניפרד מהנכס מהותית וכלכלית.
זכות קדימה היא צורה נוספת של הסכמה שבמהותה מעניקים לאדם להיות ראשון, מעניקים לו זכות לרכוש את הנכס ראשון לפני אחרים. גם פה, מי שמחליט אם למכור בסופו של דבר הוא בעל הזכות (המוכר אינו מוכר עדיין, כל עוד לא החליט למכור. כאשר יחליט למכור, הוא יתן לבעל זכות הקדימה את האפשרות לקנות במחיר מוסכם או במחיר שהמוכר מבקש על הנכס. גם פה, מנהל מיסוי מקרקעין ייראה את ההסכם הזה רק אם יהיה מימוש בפועל והנכס אכן יירכש על ידי בעל זכות הקדימה.
לכן, שימו לב כאשר אתם נכנסים לאירוע עכזה הן כמקבלי הזכות והן כנותני הזכות, להבין את מצב הדברים והאם אכן לא עובר כח כלכלי בין הצדדים מיום חתימה על הסכם כזה.
1 במאי 2024, פלורידה
