דורית גבאי רו״ח | מומחית במיסוי מקרקעין, מס שבח, מס רכישה והחזרי מס

המחוזי תל אביב בשנת 1981: מכירת דירות על ידי חברה ללא כוונת רווח היא פעילות עסקית החייבת במס הכנסה השכרתן לזמן ממושך אינה שוללת מהן את אופיין כמלאי עסקי

מאת: דורית גבאי, רו"ח

 

מבוא

בפסק דין של בית המשפט המחוזי בתל אביב, גן חנה לאה רוז בע"מ נגד פקיד השומה תל אביב 4 (1), נקבע כי חברה שמשכירה דירות לעולים חדשים ומוכרת להם אותן, חייבת במס הכנסה על מכירת הדירות, שכן ההכנסה ממכירת הדירות היא הכנסה מעסק, כאמור בפקודת מס הכנסה.


העובדות

  1. חברת 'גן חנה' הוקמה בשנת 1961, על ידי המדינה ונדבן זר, לשם שיכון עולים בישראל.

  2. מיד לאחר היווסדה, רכשה 150 יחידות דיור, מהן נמכרו כשבעים דירות, תוך זמן קצר. יתר הדירות הושכרו, ולאחר מכן נמכרו גם הן, בקצב איטי, כך שעד לסוף שנת 1972, נמכרו בסך הכול 91 דירות.

  3. החברה הצהירה על הכנסתה ממכירת הדירות עד סוף 1972, כעל הכנסה עסקית.

  4. בשנים 1976-1973, מכרה החברה 21 דירות, וביקשה לראות בהן רכוש קבוע, החייב במס רווחי הון (באותם ימים, לא חל מס רווחי הון).

גדר המחלוקת

  1. בית המשפט מתמקד בשאלה המשפטית: האם הדירות שנמכרו בשנים המדוברות, הן מלאי עסקי, לפי סעיף 2(1) לפקודת המסים, או שמא מדובר במכירת נכסים הוניים?

המערערת טוענת

  1. כל הדירות שהושכרו על ידי החברה, היו רכוש קבוע בידה.

  2. מדובר בחברה ללא כוונת רווח, שמטרתה לעזור בשיקומם של המשתכנים שהיו מפוני מעברות, אם בדרך של השכרת הדירות לאנשים אלה, ואם בדרך של מכירת הדירות להם, לפי יכולתם של המפונים ורצונם.

  3. החברה הצהירה על הרווח ממכירת הדירות עד לשנת 1972, כרווח עסקי החייב במס הכנסה, בשל טעות, ואין ללמוד מכך לגבי השנים הנדונות בערעור זה.

  4. לחלופין, הדירות שנמכרו, חדלו להיות מלאי עסוק, והפכו לנכס להשקעה. לא הייתה מוטלת על החברה חובה סטטוטורית להודיע לפקיד השומה על הפסקת פעילותה העסקית ועל הפיכת מלאי הדירות לרכוש קבוע, כפי שהובהר בפסק הדין חנוך ברנר (2).

מנגד, טענות המשיב

  1. החברה לא הודיעה לפקיד השומה שהיא מפסיקה את פעילותה העסקית הקודמת, וכי מלאי הדירות שבידה הופך להיות רכוש קבוע.

ההכרעה

  1. בית המשפט מציין, כי בשנים הנדונות בערעור, לא הייתה חובה להודיע לפקיד השומה על שינוי של סוג עסק או משלוח יד. אולם, ההבדל בין עניין חנוך ברנר למקרה שלפנינו, הוא בכך ששם, המערער טען כל הזמן שלא עסק כלל במסחר, ואילו במקרה שבפנינו, החברה דיווחה במשך שנים, על הכנסתה ממכירת הדירות כעסק. אי מתן הודעה על הפסקת עיסוק זה והפיכת הדירות ממלאי עסקי לרכוש קבוע, מלמדים על כך שלפחות עד לשנים הנדונות בערעור זה, לא עלה כלל על דעתה של החברה לשנות את הסטטוס של הדירות שבידה.

  2. בפסק הדין Seaward and Others v. Varty (3), פסק בית המשפט שההכנסה לא הייתה עסקית, מאחר שהשותפים, קבלני בניין, נקטו פעולה מעשית, שהפכה את הבתים ממלאי עסוק לרכוש קבוע, בכך שהעבירו את עסק הקבלנות שלהם לחברה, ואילו את הבתים הנדונים השאירו בידם, מחוץ למסגרת החברה. לאחר שהועברו עסקי הקבלנות לחברה, השותפים לא פעלו כמוכרים, אלא מכרו את הבתים רק בגלל סיבות מיוחדות. מלכתחילה, הבתים נבנו כנכסים להשקעה המניבים שכר דירה. על כן, אין ללמוד מפסק דין זה על ענייננו.

  3. בפסק הדין Oliver v. Farnsworth (4), בית ששימש מלאי עסוק בידי קבלן, נחשב בתור שכזה גם לאחר שנים רבות שבהן היה מושכר על ידי בעליו. הדבר מלמד שגם בענייננו, אין בעובדה שהדירות היו מושכרות במשך תקופה ארוכה על ידי החברה, כדי לשלול את אופיין כמלאי עסוק בידה, כפי שהיו מלכתחילה.

  4. אין יסוד לטענת החברה, שמעולם לא עסקה במקרקעין, וכי הצהרותיה בשנים הקודמות, לפיהן הרווח ממכירת הדירות הוא הכנסה עסקית, לא נבעו אלא מתוך טעות ואי ידיעת המצב. הן מטרות החברה והן עיסוקה בפועל שוללים לחלוטין טענה זו.

  5. שלטונות המס נהגו להתיר פחת על מלאי עסקי היוצר הכנסה חייבת במס כתוצאה מהשכרתו בטרם נמכר, ואין בכך כדי לקבוע את אופיו של הנכס. אין ספק שגם דמי שכירות המתקבלים מדירות שהן מלאי עסוק, חייבים במס לפי פקודת מס הכנסה. לפי הוראת סעיף 17(8) וסעיף 21 לפקודה, יש להתיר פחת במקרים כאלה, והחוק אינו מבדיל, בניכוי הפחת, בין נכסים המהווים נכס השקעה ובין נכסים שהם מלאי עסוק.

  6. ההכנסה שהפיקה החברה, נובעת בפועל מעסק, במשמעותו החוקית על פי סעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה. העובדה שהחברה אינה פועלת לשם רווח גרידא, אינה משנה את המס החל על הכנסה עסקית שנתקבלה בידה. בהעדר אישור שהחברה היא "מוסד ציבורי" הפטור ממס, יש לחייב אותה במס הכנסה על פי הפקודה.

הערעור נדחה. ניתן ביום 27.1.1981.

הושתו על החברה הוצאות משפט בסך 400 שקל.


דעת המחברת

מדהים לקרוא פסק דין יחסית ישן. מסכימה עם פסק הדין.

הערות שוליים:

  1. עמ"ה 51/80 גן חנה לאה רוז בע"מ נ' פקיד השומה תל אביב 4
  2. ע"א 196/77 חנוך ברנר נ' פ"ש גוש דן
  3. Seaward and Others v. Varty 40 t.c. 523
  4. Oliver v. Farnsworth, 37 T.C. 51

 

המאמר נכתב ביום 23.7.2017
#705
Print Friendly, PDF & Email
דורית גבאי | רו"ח

דורית גבאי | רו"ח

יש לכם שאלה?

מלאו פרטים ונחזור אליכם