סעיף 50 ואישורים למנהל מס שבח לקבלנים – סקירה המבוססת על הוראת ביצוע 9.2021

סעיף 50 ואישורים למנהל מס שבח לקבלנים –

סקירה המבוססת על הוראת ביצוע 9.2021

מאת: דורית גבאי, רו"ח(*)

(*) תמלול הרצאה שניתנה בזום לפני מייצגים במיסוי מקרקעין ביום 20.7.2021

אני אתן את החלק שלי בכל הנוגע לטופס 50 – יש שינוי מדיניות לטובה בנושא "טופס 50". אני רוצה להסביר כמה דקות את הרקע. כידוע, מס הכנסה ממסה קבלנים על ההכנסה שלהם בעיסוק במכירה של דירות, מכירה של מגרשים וכן הלאה. בדרך כלל הקבלן– אנחנו מתייחסים אליו כאל מי שבונה דירות וכן הלאה. לאחרונה יצאה הוראת ביצוע – ממש עכשיו – 9.2021 –  תחת הקטגוריה של מס הכנסה, והכותרת של הוראת הביצוע הזאת היא: תחליף אישור לפי סעיף 50 לרוכשי דירות מקבלן. בעצם, הבעיה שאני רוצה להציף כאן, והוראת הביצוע באה ונתנה מענה, זה מצב שבו מישהו שכשהוא רכש דירה מקבלן, והנה הוא בא לרשום את דירתו, ומשום מה, כל מיני סיבות – אני לא מדברת על הסיבות שעורכי הדין חיכו לאיזשהו משהו ולא רשמו וזה נמשך יותר זמן מהמתוכנן בחוזה או הקבוע בחוזה, אלא במצב שבו רוכש דירה לא יכול לרשום את הדירה על שמו, כי אין לו אישור רישום זכויות. ברגע שאין אישור רישום זכויות, הרישום לא מתבצע.  ולכן ההוראה הזאת באה לתת מענה לכל אותם מצבים – בפרק הזמן המאוד מאוד ספציפי שאנשים תלויים באוויר, ועשרות בשנים – אנחנו מכירים מקרה על השולחן – מ– 2002 עסקה שנעשתה מול חברה קבלנית, שעד היום לא הונפק אישור מס שבח – שהקבלן לא שילם מס הכנסה, לא הביא את האישורים – אני אסביר על זה בהמשך. זאת אומרת, יש מצב שבו רוכש דירה "נמצא תלוי באוויר". הוא שילם את הכסף לקבלן, עורך הדין והצוות של המשרד הקבלני הזה היה צריך אז להשלים את כל הפרוצדורה. משום מה, זה לא נעשה, וגם בדרך, גם מס הכנסה לא הקפיד או לא הגיע מספיק בזמן לגבות את הכספים, לעשות את הפרוצדורות המקובלות באכיפת גבייה לפי פקודת המיסים גבייה, ופתאום הם מוצאים את עצמם: מס הכנסה בלי כסף, הרוכש נמצא בלי אישורים, לא יכול לעשות שום פעולה בקשר לנכס הזה – הוא לא יכול למכור אותו כי אין רישום, הוא לא יכול אפילו לשעבד אותו כי אין רישום, וכל מיני כאלה מגבלות. הצעקות הגיעו גם לבתי המשפט, וכמובן רשות המיסים קיבלה איתותים מכל מיני כיוונים – ברגע שאתה לא פעלתם לגבות את הכסף מהקבלן, הקונים הם אינם שבויים שלכם. בואו תעשו מעשה ותעזרו לחלץ את העגלה מהבוץ. ובאמת בשתי הוראות ביצוע מאוד מאוד מפורטות – אחת זה 8.2021, שהיא מפורטת לכל מי שמתעסק במיסוי קבלנים – זה יותר נוהל עבודה לרואי החשבון בעבודה השוטפת שלהם מול רכז החוליה בקבלנים – ממש רכיב רכיב איך עושים את זה. מי שמתעסק בזה, בוודאי יקרא אותה ויכיר אותה בעל פה. הוראת הביצוע הזו היא גם קשורה בממשק מאוד מאוד ישיר למיסוי מקרקעין. ולכן אנחנו אומרים שהוראות חוק מיסוי מקרקעין קובעות כי "לא תירשם זכות במרשמי הטאבו אם לא אישר המנהל ( – הכוונה למנהל מיסוי מקרקעין), כי העיסקה פטורה או ששולם עליה מס ו/או ניתנה ערבות, והכול על פי סעיף 16א(2) לחוק". 

עסקאות של קבלנים שהרווח מהן נתון לשומת מס הכנסה, מנותבות על פי החוק לקבל אישור לפי סעיף 50 – זה הסעיף המגשר – זה סעיף בפרק הפטור, בפרק השישי, שאומר: אתה רוצה שהשומה של העיסקה – מכרת עכשיו ארבע דירות בפרויקט – אתה רוצה ששומת המס תאופס אצלי במס שבח? תביא לי אישור ממס הכנסה. האישור הזה ניתן במסגרת סעיף 50. זה המשמעות שלו. ברגע שיש אישור, שומת מס שבח מתאפסת. מנהל מס שבח לא דן איך ממסים ואיך לא ממסים. מיסוי קבלנים זו צורת מיסוי שונה ממס שבח – אין בכלל מה להשוות במנגנון ובדרך החישוב של מכירות על פי מס הכנסה. סעיף 50 – המשמעות שלו ששומת המס היא במס הכנסה, ואתה מנהל מס שבח, תאפס את השומה. בהתאם לזאת, המנהל מנפיק אישור לרשום את הזכויות על שם הרוכשים בטאבו. זה ההסדר החוקי. המנהל לא נכנס לשקולים במס הכנסה. ברגע שיש טופס 50, יש אישור על פי סעיף 50 – המנהל מאפס את החוב, הבן אדם מקבל אישורים. זה המצב.

קבלן אשר לא סיפק את האישור הזה מפקיד השומה, משאיר את המס שרוכשי הדירות לא יקבלו אישור לרשום הזכויות על שמם. זאת אומרת, אם הוא לא מביא את האישור, הרוכשים נמצאים באוויר. אם הוא לא סיפק – זה יכול להיות לא פנה, או פנה ולא קיבל אישור. זאת אומרת, יכול להיות שהוא פנה לרכז החוליה במס הכנסה, ופקיד השומה סירב, כי יש קריטריונים, ועכשיו הם יותר ברורים, והוראת הביצוע 8.2021, כי הקריטריונים מראים שאין לספק את האישור הזה, וכמובן הכול בשיקול דעת. זאת אומרת, או שהוא לא פנה, או שהוא פנה ולא קיבל אישור – אלה שני המצבים המקובלים.

"האישור ניתן על ידי רכז חוליה במס הכנסה המטפל בקבלנים. מצב כזה השאיר את רוכשי הדירות בבעיה. בשנת 2003 פורסמה הנחיה אשר בוטלה בהמשך לטיפול במצבים הללו" – תכף אני אתייחס למצבים הללו.

במסגרת תיקון 70" – כמו שאתם מכירים, סעיף 15 היה סעיף של פסקה אחת. עכשיו, ברגע שהוא נהיה סעיף של כל כך הרבה פסקאות – כבר יש לנו את ב', ג', ג' וה' – ואז במסגרת תיקון 70 נוספו לסעיף 15 – אותו סעיף המקדמות המפורסם– פסקאות משנה ב'–ה'. כולנו מכירים את נושא המקדמה שנועד לנתק את הרוכש מענייני המס של המוכר, וכאשר מדובר בקבלנים, הרי שזה ערוץ מושלם לפתור את העניין. הוראות תיקון 70 נחקקו למכירות מיום 1.4.2011. אני זוכרת שזה היה יום מאוד משמח עבורי, כי פרק הפרוצדורות – פרק שביעי לחוק מיסוי מקרקעין –  הוא פשוט נמחק ונכתב מחדש. אחר כך היו כמה תיקונים, אבל הוא פשוט הביא פתרון מדהים, ובכלל זה, גם אותו סעיף 15 – סעיף המקדמות שהוא סעיף גבייה. ואז הגיע תיקון מס' 78 – שהוא בתוקף למכירות החל מ– 1.4.2014. תיקון 78 הכניס במסגרת אותו סעיף 15 את סעיף 15(ג1), ובו נקבע שרוכש דירה יעביר מקדמה על חשבון המס של הקבלן בהתקיים המאוחר מבין שני תנאים: שולם 80% מהתמורה על ידי הקונה לקבלן או שהוגשה הצהרה לפי סעיף 73 – לפי המאוחר. התיקון הזה בעצם נתן מענה וכיסה את כל הוראות הנוהל משנת 2003.

עכשיו, מה שקורה, יש מקרים שהם בתפר – יש מקרים שהם הרבה לפני 2003 או שהם לפני תיקון 70 או לפני תיקון 78. יש פה מצבים שנופלים בין הכיסאות, ולכן ההנחיה החדשה… ופה אני יודעת שאני כבר בזכות האישור הזה מצילה ארבע משפחות ביישוב בצפון, שמ– 2002 שהן עשו עסקה, אין להן אישורים. למה? כי העורך דין לא דאג בזמן להמצאת האישורים למס הכנסה. את הקבלן הצלחתי למצוא אחרי כמעט שנתיים של מרדפים אחריו – הצלחתי להביא אותו לפה לפגישה. אמרתי לו: אדוני, יש פה חור, יש פה ארבעה קוטג'ים. אתה מכרת להם. המס הוא קרן – נגיד סתם דוגמה קרן מס– 500,000 שקל – (ובערכים להיום כ- 2 מיליון ₪), אני צריכה שתארגן את הכסף ותשלם. הוא אמר לי: יש לי חברה, ותפני לחברה. אמרתי לו: החברה נמחקה. אמר לי: לא מעניין אותי. אותו קבלן נוסע על מרצדס, אמרתי לו: איך יש לך מרצדס, ואתה לא משלם את המיסים? וארבע משפחות כבר הן גרות שם כבר עשרים שנה, לא יכולות לעשות כלום עם הנכס הזה! הוא אמר לי: אוקיי, זה מה שיש לי להגיד לך. קם ויצא. זאת אומרת, אפילו אני שהצלחתי להגיע אליו, אחרי ניסיונות רבים – להוציא ממנו כסף, כמובן שלא הצלחתי. ובסופו של דבר, רוכשי הקוטג'ים נשארו עם האופציות – או עם תביעה כנגד הרשות או כנגד עורך הדין, שאפשר היה לעשות. הרוכשים עדיין נשארים באוויר, חלקם כבר נפטרו, יש פה נכדים, יש פה ילדים שרוצים לעשות סדר בנכסים, וזה ממש ממש עוול שהוא לא ניתן בכלל להבנה. ולכן התחליף לאישור לפי סעיף 50, כי סעיף 50 איננו או כי לא התבקש או כי לא ניתן בזמנו – בעצם מתייחס לכל מי שרכש במישרין מקבלן לפני 31.3.2011. במקרה שהוא רכש דירה ממי שרכש אותה מקבלן ומבקשים להסדיר את הרצף הזה – אז גם הרוכש הזה יוכל לקבל את האישור על אותה עסקה ראשונה מול הקבלן. כמובן שחובת ההוכחה חלה על הרוכש, והוא יקבל את האישור לגבי המס שחל על הקבלן ולא על מי שמכר לו. לפעמים יש אדם שהוא קנה ממישהו שהוא קנה מהקבלן,  אז אותו אחד שקנה ממישהו שקנה מהקבלן, צריך להסדיר את הרצף. הולך לאירוע שקדם לו. אם המוכר שלו שקיבל את המיסים, קיבל פטור, אין בעיה. אבל אם הקבלן שמכר למוכר האחרון אליו, לא הסדיר את המיסים, האישור לא יירשם והדירה לא תירשם על שמו.

שיקולי פקיד השומה במתן האישור הזה – כמובן הוא בודק את החובות של הקבלן במס הכנסה, מס רכוש. בזמנו גם היה "מס מכירה" – זה לא נכלל בהוראת הביצוע, אבל אני יודעת שמס מכירה – כשיש חובות, יש חובה להסדיר אותם, ועליהם אין הקלות. בהסדרים האלה צריכים לשלם את מס המכירה. אם הקבלן פעיל ויש לו מכירות וכן הלאה – הדרך להגיע אליו היא יותר קלה, כי הוא חי ונושם – אפשר לפנות אליו, אפשר לפעול כנגדו, אפשר לעשות פעולות – כמובן בטוב ופחות בטוב, אבל להשיג את הפתרון הזה. הרוכשים צריכים לפנות ולהסדיר את העניין הזה מול הקבלן. כמובן שזה עדיף בלי בתי משפט.

פקיד השומה בודק בכל הקשור לחובות מס רכוש ומס רכישה. אנחנו מכירים את פקודת המיסים גבייה. יש שעבוד ראשון, זה גם נקבע בעליון. היה על זה הרבה ויכוחים בשנים שאני מכירה את עצמי בתפקידים שלי כסגן מנהל מס שבח. ובאמת בעליון, הנושא הזה הוסדר, שהחובות האלה קודמים והם מקבלים סדר עדיפות ראשון. יש סמכות להקל מבחינת ריביות והצמדות על קרן המס – הכול כתוב בהוראה וכן הלאה. בהוראת הביצוע הזאת כתוב שמי שרכש החל מ– 6.10.2008 ואילך, אז חל לגביו סעיף 11א(א1) לפקודת המיסים גבייה, ויש לקבלן חוב למס רכישה ו/או למס רכוש – הרוכש ישלם חלק יחסי מהחובות שלו, באופן יחסי לפי נוסחה שנקבעה שמה. הנושא הזה הספציפי מטופל על ידי גובה ראשי – מסמ"ק אזורי.

חובות למס הכנסה ו/או למס שבח – למשל – מה זה חובות למס הכנסה שמעכב אישורים לטופס 50? למשל, החברה תמיד יש לה חובות ניכויים – משכורות של עובדים. יש לה 30 עובדים, והיא לא מעבירה את המס שהיא ניכתה, מהמשכורת של העובדים למס הכנסה. מעבר לזה שזה עבירה פלילית ומעבר לזה שזה לא בסדר, מס הכנסה לא ינפיק אישור כזה בחיים. לכן הקבלן צריך להסדיר את החובות שלו במס הכנסה השונים – אולי הוצאות שוטפות, אולי כל מיני דברים אחרים, אולי מס יסף – כל מיני דברים אחרים, ואז כמובן בודקים את היכולת שלו לשלם את החובות הללו בכלים הרגילים. לפעמים מממשים לו את הנכסים, מוציאים את זה למכירה – זו פרוצדורה מאוד לא פשוטה, אבל מוציאים גם נכסים למכירה, מבצעים עיקולים וכן הלאה על החשבונות של החברה.

קבלנים נמצאים במצבים שונים. יש כאלה שנכנסו לחדלות פירעון, יש כאלה שלא הגישו דוחות למס הכנסה, ויש כאלה שכן הגישו. יש כאלה שנרשם שעבוד על החוב לטובתם, ויש כאלה שלא. זאת אומרת, זאת מטריצה עם המון המון אפשרויות. ההוראה לביצוע איכשהו מתייחסת למצבים האלה ובודקת. אחת הבדיקות – למשל, אם הרוכש השאיר בידו כספים שהוא עוד לא העביר את כולם לטובת החברה הקבלנית שמכרה לו או הקבלן שמכר לו, יש אפשרות עם הכסף הזה – במקום להעביר לחברה הקבלנית, להשלים את תשלומי המיסים במנגנונים המקובלים. באמצעות המנגנון הזה, אנחנו בעצם מכסים את החוב שנוגע לחלק הדירה שלנו בפרויקט, ויכולים להשתחרר ולקבל את האישורים. ההוראה היא מאוד מאוד מפורטת, ואני יכולה לברך עליה, כי היא עושה שכל והיא עושה סדר, ובעצם מאפשרת היום לעבוד ולהביא פתרונות לבעלי דירות שרכשו אותן ועד היום הנכס לא רשום על שמם. יש לברך על כך, ואני רוצה כמובן להודות למחלקה המקצועית שיזמה והוציאה את הדבר הזה – את ההוראות הללו. הן ממש מבורכות. 

 
 
Print Friendly, PDF & Email
דורית גבאי | רו"ח

דורית גבאי | רו"ח

יש לכם שאלה?

מלאו פרטים ונחזור אליכם