רשות המסים דוהרת אחרי בעלי קרקעות שהופשרו לבניה
אחרי שמכרו ושלמו את מס השבח בגינן
מאת: דורית גבאי, רו"ח
רשות המסים פועלת בניגוד מוחלט למטרות המדינה לקדם שינוי יעוד קרקעות לבניה.
מסתבר שבעלי קרקע, שעברה שינוי יעוד, מיעוד לחקלאות לצורך הדוגמא, ליעוד למגורים, מוזמנים לדיוני מס הכנסה לאחר שמכרו אותה בעסקת מזומן או בעסקת קומבינציה.
ההזמנה לדיוני המס מגיעה לאחר סיום כל הליכי השומה במס שבח ותשלום מלוא המס לרבות מס יסף בהתאם לפקודת מס הכנסה.
דיוני המס, מטרתם לקבוע יום, שבו בעל הקרקע מכר לעצמו את הקרקע כ"מכירה רעיונית", באופן שמשמעותו מבחינת חוק מיסוי מקרקעין, היא הפיכתה מקרקע שמסווגת אצלו כהשקעה לטווח ארוך, ל"קרקע שהיא מלאי עסקי" אצל בעל הקרקע למימוש מיידי.
האירוע הזה נכלל במסגרת חוק מיסוי מקרקעין אולם הסמכות לקבוע זאת ואת מועדו היא על-ידי פקיד השומה.
משמעות הפעולה שיוזמת הרשות היא מצד אחד, תשלום מס נוסף באופן משמעותי והפיכת כמעט כל הרווח לרווח שממוסה כ"עסק", משמעותו שכל הרווח ימוסה בכמעט 50% בשעה שמס שבח מחייב לפי יום הרכישה ובהתאם לזאת מדרגות המס משתנות. ומצד שני, היא עושה זאת שלא כדין ובניגוד מוחלט לאינטרס של המדינה לעודד הפשרת קרקעות ומכירתן ליזמים שיבנו עליהן.
הנה כמה דברים שחייבים לדעת בנוגע להפשרת קרקעות.
המדינה מעודדת התחלות בניה, ולפני כן מעודדת קדום תב"ע והפיכת שטחים שהתב"ע מאפשרת לבנות לבניינים שיאלכסו משפחות.
המדינה מעודדת במהלך כל השנים סיום מהיר של בניה ואף עשתה זאת בכמה תיקוני חוק כמו למשל, בזמנו כאשר היה חוק מס רכוש היא עושה את הבניה בדרך של פטורים מחיובי המס, כמו כן במסגרת חוק הסדרים וחוקים להתייעלות כלכלית ועמידה ביעדי תקציב על פני השנים, המדינה נתנה פרסים ועודדה למכור קרקעות לבניה ועוד ועוד.
אין זה סוד שהפסיקה קבעה מבחנים מתי מכירת דירה או קרקע תמוסה במס הכנסה ולא במיסוי מקרקעין. המבחנים מוכרים וצריכים להיות מיושמים בראיה כוללת של כולם יחד תוך שקול דעת.
המבחנים הללו כוללים, בין השאר, משך אחזקה של הקרקע (במקרים הנדונים מדובר בעשרות שנים), תכיפות ותדירות המכירות (במקרים הנדונים מדובר בעסקה אחת או שתיים, או עסקת קומבינציה), היקף ואופן המימון (היורשים ירשו ולא מימנו דבר, להוציא עלויות תכנון ויועצים שנחוצים תמיד עכל מנת שייערכו מקצועית וכלכלית לשינוי הייעוד תוך הבטחת הזכויות הקנייניות), היקף העסקאות (קרקעות בישראל מחירן עלה באופן משמעותי ואם בעל קרקע מוכר קרקע ל- 15 יחידות מגורים ברור כי התמורה תהיה מבחינת היקף גדולה בכל קנה מידה, שלא לדבר על מכירה של קרקעות לבנית 100 יחידות)
לגישת רשות המסים, מכירת מלאי קרקעות כמתואר, צריך להיות ממוסה על פי פקודת מס הכנסה.
הרשות כעת מכניסה את בעלי הקרקעות הללו, לתוכנית עבודה אגרסיבית, ואלו בעלי קרקעות שהיו חלק מתוכניות בניה(תב"ע), וזאת גם, בין השאר, לאחר שהופקעו מהם שטחים באחוזים ניכרים כחלק משינוי התב"ע.
צריך לזכור שמדובר לעיתים בפרוייקטים ענקיים של אלפי יחידות דיור, שהרשות המקומית בעצמה עמדה כיוזמת עיקרית יחד עם בעלי הקרקעות, ובפועל היא זו שקדמה וארגנה את שינוי הייעוד הזה.
קביעת הרשות שנועדה לגבות כסף שלא כדין, מבעלי קרקע שהיא מחליטה להפוך אותם ל"יזמים", שהמס על הרווחים ה"עיסקי" שלהם ייקבע בשעה שמתעלמים מהעובדה שאלו קרקעות שנרכשו מלפני מספר עשורים עוד על ידי ההורים או הסבים והסבתות, מתעלמים מהעובדה שהיותם ממשמים את הזכויות במכירה בעסקה אחת או שתיים אין בזה כדי ללמד על היותם יזמים שמוכרים מלאי קרקעות.
אכן, האירוע של המימוש בעסקה אחת יכולה להיות מכירת קרקע ל- 5, 10, 50, 100 יחידות קרקע. ואולם אין בזה לבדו וכמבחן בלעדי, לקבוע כי מדובר במכירה של מלאי קרקעות רק בשל היקף היחידות הניתנות לבניה. מבחינת בעלי הקרקעות שירשו זו חטיבת קרקע.
לפי היכרותי, מפקחי מס הכנסה הם חסרי ידע בסיסי בתכנון ערים ובצעדים להפיכת קרקע לזמינה לבניה למגורים והם חסרי הבנה למהות שעומדת מאחורי כל התכנון העירוני.
מפקחי המס ופקידי השומה אינם מבינים שכיורשים, נהנים בעלי הקרקעות הללו מרציפות מס שנועדה לתת להם את ההגנות והזכויות שמגיעים להם ככאלה, ולא מתקבל על הדעת שכעת מתנפלים עליהם בתום הליכי השומה במשרד מס שבח, בשעה שידעו שהאירוע עם המיסוי הסתיים, הם שלמו את היטל ההשבחה, את מס השבח, ואת מס היסף והמשיכו לדרכם. בוקר אחד הם מוזמנים לדיון במס הכנסה.
מסתבר שמישהו, איפה שהוא, בהנהלת רשות המיסים החליט ל"טפל" בקבוצה הזו ולגרור אותם אוטומטית לבתי משפט, כי הלך הרוח הוא שהוחלט לבחון את העניין.
משמעות הדבר מבחינת עלויות המיסוי, מעבר לחוסר החוקיות וחוסר הצדק שבדבר, היא שבעלי קרקע יהיו חייבים לייקר את המחיר של המגרשים ליחידות הדיור בלפחות 30% על מנת להבטיח שלהפתעה כזו, ככל ותופיע, יהיה לה כסוי. התמחור של בעלי הקרקע לוקח בחשבון את המיסוי הידוע בחוק מיסוי מקרקעין והפתעות כאלה שעולות בעשרות אחוזים של תוספת מס, צריכות להיות מכוסות בתמורה גבוהה יותר.
ככה זה, כשמדינה מחפשת לעודד הפשרת קרקעות לבניה מצד אחד, ואז רשות המיסים גובה את המס המיידי במסגרת עסקת מס שבח ומחכה לבעלי הקרקע ב"פינה" ומוליכה אותם היישר לבית משפט על מנת לבחון את הענין ולקבל אישור לחיובי המס הנוספים הללו.
נכתב ביום 28.11.2024
