מאת: דורית גבאי, רו”ח

מבוא

בעניין בשיר ביאעה ואח’ נ’ מנהל מס שבח מקרקעין חיפה (1), בית המשפט דחה את העררים, כשהוא קובע כי הסכם הסבת הזכות בין חברת בולוס לבין חברת נגיד הוא בבחינת מכירה החייבת במס. העובדה שחברת נגיד התקשרה בשלב מאוחר יותר בחוזה קומבינציה עם משפחת ביאעה, בעלי החלקה, אין בה כדי לגרוע מן המסקנה, כי העסקה להמחאת הזכויות בין חברת בולוס לבין חברת נגיד הנה אירוע מס. הסכם הקומבינציה לא בוטל למעשה, הזכויות על פיו הוסבו לחברת נגיד, והוא היווה את הבסיס לכריתת חוזה קומבינציה חדש ישירות בין משפחת ביאעה לבין חברת נגיד, וליצירת קשר משפטי ישיר ביניהן שהיה חסר בהסכם ההסבה. חברת בולוס פעלה במשך שנים לביצוע הסכם הקומבינציה, ומשפחת ביעאה לא פעלה מצידה לבטלו.

עובדות

1. בני משפחת ביאעה הם הבעלים הרשומים במושע על מחצית חלקה בעכו, ששטחה הכולל הוא כ-4 דונמים.
2. ביום 17.6.1986, נכרת הסכם בין משפחת ביאעה לבין האחים בולוס, חברה לבניין ולשיכון, לפיו התחייבה משפחת ביאעה למכור לאחים בולוס 87% חלקים מהחלקה ולרשמם בשמם בלשכת רישום המקרקעין. בתמורה, התחייבה חברת בולוס לבנות עבור משפחת ביאעה דירות ומשרדים, כמפורט בהסכם.
3. הסכם זה מהווה עסקת קומבינציה, לפיו נמכרה קרקע תמורת בניית דירות ומשרדים בבניינים שתבנה חברת בולוס על החלקה. חברת בולוס התחייבה לעשות כל מאמץ לסיים את הבנייה, כולל חלקי משפחת ביאעה, ולמסרם לידיהם תוך 5 שנים ממועד קבלת היתר הבנייה.
4. לא הוכח אם הוצא היתר בנייה אם לאו. ממכתבה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אגף רישוי ובנייה, של עיריית עכו מיום 2.7.2002, עולה כי בתאריך 18.8.1999, נתקבל תיק בקשה להיתר שכלל תשריטים ראשוניים לטיפול הוועדה, אך מאחר שלא שולם פיקדון, לא היה המשך טיפול.
5. ביום 4.7.1993, הוגשה למנהל הצהרה על הסכם הקומבינציה, ובמהלך אותה שנה, הוצאו שומות ששולמו במלואן. ביום 4.7.1993, מסרה חברת בולוס למנהל הודעת נאמנות, לפיה רכשה את הזכויות בחלקה בשביל חברת בולוס גד.
6. המנהל לא הכיר בה כנאמן, בשל הזמן הארוך שחלף מתאריך כריתת הסכם הקומבינציה ועד לתאריך מתן ההודעה.
7. להסכם הקומבינציה הוספו מספר תוספות:
   התחייבות חברת בולוס לפינוי דייר מוגן, חברת נור תעשיית גפרורים המחזיקה בשטח מהחלקה, ולשאת בכל הוצאות הפינוי ולשלם למשפחת ביאעה דמי שכירות חודשיים ששילם הדייר למשפחה.
   ביום 15.6.1979, מכרה חברת בולוס 6.9/72 חלקים מהחלקה לחברת נור כדמי פינוי, והתחייבה לבנות לה מבנה בשטח של 960 מ”ר. באותו תאריך, מכרה חברת בולוס 13.5/72 חלקים לחברת א.ט.מ.ר בע”מ.
   חברת בולוס שילמה למשפחת ביאעה תוספת של 20,000 דולר ותוספת נוספת של 5,000 דולר. כן קיבלה המשפחה מחברת בולוס דירה בשטח של 115 מ”ר, שהוערכה בשווי של 115,000 דולר, שבה התגורר חליל ביאעה שנמנה על המשפחה.
   המנהל לא קיבל הצהרות על תוספות אלה.

8. עאטף ביאעה המיר את עסקת הקומבינציה לעסקת מזומן, ומכר לחברת בולוס 2/72 חלקים מהחלקה. עוד יצוין כי ביום 3.3.1996, רכשה חברת בולוס ממינהל מקרקעי ישראל 27/72 חלקים מחלק החלקה שאינו בבעלות משפחת ביאעה.
9. משהתברר למשפחת ביאעה ביום 22.3.2003, כי טרם החלה הבנייה על החלקה, הודיעה לחברת בולוס על ביטול הסכם הקומבינציה, והגישה ביום 22.5.2003 המרצת פתיחה בבית המשפט המחוזי, למתן פסק דין הצהרתי המאשר את ביטול עסקת הקומבינציה עקב הפרתו היסודית על ידי חברת בולוס.
10. ביום 3.7.2003, ננקטו הליכי פירוק נגד חברת בולוס, ועו”ד שרגיל מונה כמפרקהּ וייצגה בהליך המרצת הפתיחה.
11. מן הדיון בהמרצת הפתיחה מיום 12.4.2005, עולה כי עו”ד שרגיל טען כי משנת 1986 ועד 2003, השקיעה חברת בולוס כ-7 מיליון שקלים בחלקה לשם הכנת תוכנית מתאר ולהכנת בקשות לקבלת היתר בנייה. היא שינתה את אחוזי הבנייה ל-250%.
12. ביום 17.5.2005, נכרת הסכם בין חברת בולוס בפירוק לבין חברת נגיד ייזום והשקעות בע”מ, לפיו המחתה חברת בולוס לחברת נגיד את כל זכויותיה, על פי הסכם הקומבינציה ונספחיו. חברת נגיד קיבלה על עצמה את כל הזכויות וההתחייבויות של חברת בולוס, וזאת בתמורה בסך 250,000 שקלים, שהוגדלה לסך 330,000 שקלים. הוסכם כי חברת נגיד תיכנס לנעליה של חברת בולוס בכל הקשור להסכם הקומבינציה ונספחיו ולהליכים בהמרצת הפתיחה.
    הסכם זה אושר על ידי בית המשפט ביום 29.5.2005 בתיק 7208/05.

13. ביום 26.6.2005, אישר בית המשפט בפסק דין שניתן בהמרצת הפתיחה, הסכם פשרה שנערך בין הצדדים, שהם בני משפחת ביאעה וחברת בולוס וחברת נגיד כמנהלות.
    מפרוטוקול הדיון עולה, כי בכפוף לקיום ההסכם שבין המנהלים מיום 17.5.2005 שאושר על ידי בית המשפט, הוסכם כי הסכם הקומבינציה מיום 17.6.2005 יבוטל, ככל שהוא נוגע למשפחת ביאעה בלבד.
    ההסכם בין חברת בולוס לבין חברת נגיד מהווה שינוי מצב משמעותי שנעשה קודם למתן פסק דין המאשר את הסכם הפשרה. הסכם זה שמשפחת ביאעה לא הייתה צד בו, מהווה הסבת זכויות והתחייבויות על פי הסכם הקומבינציה מחברת בולוס לחברת נגיד.
    בהסכם הפשרה נקבע, כי עד ליום 30.9.2005, ינסו בני משפחת ביאעה להגיע עם חברת נגיד להסכם קומבינציה חדש. והיה ולא יגיעו לידי הסכם, תהא רשאית חברת נגיד להגיש תביעה נגד ביאעה, שבה תעמודנה למשפחת ביאעה כל טענות ההגנה שעומדות לה נגד חברת בולוס.

14. הסכם חדש אכן נכרת ביום 22.2.2007 בין משפחת ביאעה לבין חברת נגיד.
15. בהסתמכם על הסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין וכריתת הסכם הקומבינציה החדש בין משפחת ביאעה לבין חברת נגיד, טוענים בני משפחת ביאעה וחברת בולוס לבניין ושיכון, בשני התיקים, לביטולו של הסכם הקומבינציה. המנהל דוחה טענות אלה.

גדר המחלוקת העיקרי

העררים נוגעים להחלטות המנהל בהשגות שהגישו משפחת ביאעה וחברת בולוס. המנהל דחה את הטענות בנוגע לבטלות הסכם הקומבינציה.

פסק הדין

1. בית המשפט לא קיבל את טענת המנהל, כי אין לייחס משקל לפסק הדין שאישר את הסכם הפשרה.
2. מכירה לעניין זכות במקרקעין, בין בתמורה ובין ללא תמורה, כוללת בהתאם להגדרה שבסעיף 1 לחוק, העברה או הסבה של זכות לקבל זכות במקרקעין.
3. בהסכם שבין חברת בולוס לבין חברת נגיד מיום 17.5.2005, צוין כי “והואיל והסכם זה מהווה המחאת זכויות על דרך המכר… מהווה הקניית זכויות מלאה מחברת האחים בולוס לחברת נגיד, בכל הקשור להסכם הקומבינציה, התוספות להסכם ולתביעה”. חברת בולוס לא השאירה לעצמה כל זכות לדרוש ממשפחת ביאעה את הזכויות בחלקה, והסבה את זכותה לקבלת החלקה לפי תנאי הסכם הקומבינציה, לחברת נגיד בתמורה. מנקודת מבטה של חברת בולוס, הייתה כאן הסבת זכות על פי ההגדרה, כפי שהדבר בא לידי ביטוי בחוזה.
4. ההסכם בין חברת בולוס לחברת נגיד נעשה ללא שיתופה של משפחת ביאעה, ויצר עסקה בינם לבין עצמם.
5. נפסק כבר (2), כי העובדה שעל ידי ההסבה לא נוצר יחס משפטי ישיר בין המוסר לבין הבעלים הרשום המוכר, אינה מעלה ואינה מורידה.
6. אין מקום לספק שהסכם הסבת הזכות בין חברת בולוס לבין חברת נגיד הוא בבחינת מכירה, החייבת במס לפי סעיפים 6 ו-9 לחוק. הקניה זו לא בוטלה בהסכם הפשרה, ובדין דחה המנהל את השגת האחים בולוס. העובדה שחברת נגיד התקשרה בשלב מאוחר יותר בחוזה קומבינציה עם משפחת ביאעה, אין בה כדי לגרוע מן המסקנה כי העסקה מיום 17.5.2005 הנה אירוע מס.
7. עוד נפסק על ידי בית המשפט העליון (3), כי תוצאתה של המחאה הנה העברת הבעלות בזכות הנמחית מן הממחה אל הנמחה. על כן, ההסכם שבין חברת בולוס לבין חברת נגיד מהווה המחאה – הסבה של זכויות והתחייבויות של חברת בולוס על פי הסכם הקומבינציה לחברת נגיד. הסבה זו מתייחסת ליחסים הנוצרים בין שתי החברות בינן לבין עצמן, ואינה משנה את המצב המשפטי הקיים בין חברת בולוס כמסבה לבין משפחת ביאעה כמוכרת.
8. הסכמת חברת בולוס בהסכם הפשרה, כפוף להסכם ההסבה שבין שתי החברות, לביטול הסכם הקומבינציה, ככל שהוא נוגע למשפחת ביאעה בלבד, לאור הסכם הסבת הזכויות לחברת נגיד, היא למעשה חסרת תוקף. הסכם ההסבה אינו משקף התנערות של חברת בולוס מהסכם הקומבינציה ואובדן עניין בביצועו. ביטול הסכם מחייב כל אחד מן הצדדים בהשבת מה שקיבל על פיו, ולעניין זה אין כל התייחסות בהסכם הפשרה.
9. הסכם ההסבה בין שתי החברות לא יצר יחס משפטי ישיר בין חברת נגיד לבין משפחת ביאעה. על רקע זה, הוסכם בהסכם הפשרה על ניסיון לעריכת הסכם הקומבינציה חדש בין חברת נגיד לבין משפחת ביאעה, תוך שמירת זכויותיה של חברת נגיד, במידה ולא ייכרת הסכם כזה, לתבוע מכוח הסכם ההסבה את זכויותיה. ואכן נכרת ביום 30.9.2005, הסכם הקומבינציה בין חברת נגיד לבין משפחת ביאעה, המאזכר את הסכם הסבת הזכות שבין שתי החברות ומשלימו ביצירת יחס משפטי ישיר בין חברת נגיד לבין משפחת ביאעה.
10. בית המשפט דחה את טענת חברת בולוס, כי הסבה את הזכויות בחלקה בהפסד הפוטר אותה מתשלום מס. חברת בולוס לא הצהירה על עסקת ההסבה ולא ערכה שומה עצמית, ולכן שם אותה המנהל בהתייחס לעסקת מכר שנערכה על ידי כונס הנכסים ביום 2.8.2005, במכירת 870 מ”ר מהחלקה הנ”ל, במחיר של 270 דולרים למ”ר. שווי זה אמור לשקף את שווי השוק, דהיינו, את הסכום שניתן לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון.
11. הסכם הקומבינציה לא בוטל למעשה, הזכויות על פיו הוסבו לחברת נגיד, והוא היווה את הבסיס לכריתת חוזה קומבינציה חדש ישירות בין משפחת ביאעה לבין חברת נגיד וליצירת קשר משפטי ישיר ביניהן שהיה חסר בהסכם ההסבה. חוזה הקומבינציה החדש הוא לכאורה המשך והשלמת הסבת הזכות לחברת נגיד.
12. עוד קבע בית המשפט, כי מחומר הראיות עולה, כי חברת בולוס פעלה לביצוע חיוביה לפי חוזה הקומבינציה, השקיעה כספים רבים ומאמצים לקבלת היתר בנייה ולהגדלת היקף הבנייה, פעלה לפינויו של דייר מוגן שהחזיק בחלק מהחלקה והתחייבה כלפיו בפיצוי. היא אף הגדילה את שטח החלקה ברכישת קרקע נוספת, כולל ממינהל מקרקעי ישראל. סביר לקבוע כי משפחת ביאעה הייתה מודעת לפעילות זו, ואם ביקשה לבטל את הסכם הקומבינציה בגין הפרות החוזה כטענתה, היה עליה לפעול לביטולו תוך זמן סביר, ואת זאת לא עשתה. כן, לא פעלה להשבת מה שקיבלה, ואף לא הציעה זאת.
13. בית המשפט קבע, כי לא ניתן לבטל את פעולות חברת בולוס כמתואר לעיל כאילו לא היו ולהחזיר את הגלגל אחורנית. חברת בולוס קנתה חזקה בחלקה, הרחיבה את תחומה, מכרה חלקים הימנה, ופינתה דייר מוגן ופעלה להשגת היתרי בנייה. ניתן לומר כי חברת בולוס פעלה לגבי החלקה כמנהג בעלים, וכל זה מכוח הסכם הקומבינציה, ואין לראותו כמבוטל.

ניתן ביום 13.8.2009.