מאת: דורית גבאי, רו”ח

מבוא

בפסק דין של בית המשפט המחוזי בחיפה, יצחק שטרן נגד מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (1), נקבע כי שינוי עמדתו של מנהל מיסוי מקרקעין לגבי שווי מכירה של דירה, כפי שבא לידי ביטוי בהחלטתו בהשגה, מהווה עובדה חדשה, ואף מעיד על כך שאולי נפלה טעות בקביעתו הראשונה של המנהל. לכן, זכאי מוכר הדירה לבקש את תיקון השומה, בהתאם לסעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין.

העובדות

1. ביום 11.7.2002, מכר יצחק שטרן דירת מגורים מזכה, הממוקמת במעלות. הדירה נמכרה במחיר של 565,800 ש”ח.
   
   
2. ביום 21.11.2002, הגיש המוכר הצהרה למנהל מיסוי מקרקעין בדבר המכירה. המוכר נמנע מלבקש פטור ממס שבח, משום שהניח כי לאחר ניכוי ההוצאות שהוציא לפיתוח הדירה ובנייתה, ייוותר מס נמוך לתשלום. המוכר לא ערך שומה עצמית הכוללת חישוב מפורט של המס.
   
   
3. המנהל לא קיבל את השווי המוצהר של הדירה, והוציא שומה, לפיה שווי השוק של הדירה הנו 707,250 ש”ח, ומס השבח המתחייב בגינה הוא 320,300 ש”ח.
   
   
4. ביום 20.5.2003, הגיש המוכר השגה על שומת המס, וביקש פטור ממס שבח, בהתאם לסעיף 49ב(1) לחוק.
   
   
5. ביום 23.6.2004, תיקן המנהל את השומה, קיבל את שווי הדירה שהוצהר, בסך 565,800 ₪, והעניק למוכר פטור ממס שבח.
   
   
6. ביום 4.7.2006, מכר יצחק דירה נוספת הממוקמת ברמת השרון. מאחר שחלפו ארבע שנים פחות שבוע מיום מכירת הדירה במעלות, סירב המנהל לתת למוכר פטור ממס שבח על מכירה זו.
   ביום 25.1.2007, ביקש המוכר לתקן את השומה על מכירת הדירה במעלות, בהסתמך על סעיף 85 לחוק, ולהמיר את הפטור שקיבל בגין מכירתה, בחיוב במס שבח, על בסיס שווי המכירה המוצהר.
   
   
7. ביום 8.2.2007, דחה המנהל את הבקשה, השגתו של המוכר נדחתה, ומכאן ערר זה.

גדר המחלוקת

9. בית המשפט מתמקד בשאלה המשפטית: האם על מנהל מיסוי מקרקעין לתקן את השומה, ביחס למכירת הדירה במעלות, מכוח סעיף 85 לחוק?

ההכרעה

10. החלטת המנהל בהשגה, מיום 23.6.2004, הנה החלטה סופית, שכמוה כמעשה בית דין. בעניין קיטאי (2), נפסק כי המחוקק קבע “הליכים מיוחדים להשגה ולערר ומועדים להגשתם. מי שלא פעל במועד או מי שנדחו השגתו או עררו – הפכו אלו למעשה בית דין…”, ואין מקום לעוררם מחדש בדרך שאינה קבועה בחוק.
    דרך כזו נקבעה בסעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין, שהוא יוצא דופן, ומאפשר לפתוח שומה ולתקנה בתוך ארבע שנים מיום שנעשתה, בכל אחד מהמקרים הבאים:
    א. נתגלו עובדות חדשות העשויות לבדן או ביחד עם החומר שבידי המנהל, בעת עשיית השומה, לחייב את המס או לשנות את סכום המס.
    ב. המוכר מסר הצהרה בלתי נכונה, שהיה בה כדי לשנות את סכום המס או למנוע תשלום מס.
    ג. נתגלתה טעות בשומה.
    
    

11. בהחלטתו בהשגה מיום 23.6.2004, שינה המנהל את קביעתו באשר לשווי המכירה, וקיבל את השווי המוצהר על ידי המוכר. משמע, שהמנהל שוכנע שהתמורה המוצהרת בעד הדירה, נקבעה בתום לב, מבלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, ושקביעתו בשלב הראשוני הייתה מוטעית.
    השינוי בשווי המכירה עשוי ללא ספק להשפיע על שיעור המס החל בעסקה זו. קבלת השווי המוצהר על ידי המנהל בהחלטתו בהשגה, היא בבחינת גילוי עובדה חדשה, העשויה לשנות את סכום המס. לכן מוצדקת הייתה בקשת המוכר לפתיחת השומה ולתיקונה, בהסתמך על החלופה הראשונה שבסעיף 85 לחוק.
    
    

12. המונח “טעות”, בחלופה השלישית שבסעיף 85 לחוק, הורחב, וחל לא רק על טעות סופר או על טעות בחישוב המס, אלא גם על טעות משפטית ועל טעות בשיקול הדעת. מהשינוי באומדן שווי המכירה, ניתן להניח כי המנהל טעה בשומה, בכך שלא התבסס מלכתחילה על שווי המכירה המוצהר. סביר להניח שאילו המנהל היה מתבסס בשומה הראשונה על שווי המכירה המוצהר של הדירה במעלות, אשר התקבל בהחלטה בהשגה, שיעור המס היה נמוך משמעותית ומקובל על המוכר. המוכר ויתר בתחילה על הפטור ממס שבח, בהניחו שהמס שיושת עליו יהא נמוך. השינוי בעמדת המנהל מצדיק היענות לבקשת המוכר לתקן את השומה.
    
    
13. נפסק כי הפטור ממס במכירת הדירה במעלות, יומר בחיוב במס שבח, בשיעור שייקבע לאחר תיקון השומה. כל צד יהא רשאי להציג את ראיותיו ולטעון את טענותיו בעניין זה בפני המנהל.

הערר התקבל. ניתן ביום 3.4.2008.

הושתו על המנהל הוצאות משפט בסך 5,000 ש”ח.

הערות שוליים:

1. ו”ע 8043/07 יצחק שטרן נ’ מנהל מסמק חיפה
2. ע”א 367/85 מדינת ישראל נ’ קיטאי

המאמר נכתב ביום 18.12.17.

#734