עשרות שנים, כל מי שהפך בישראל – והיו עשרות כאלו – מחסן, מלונה…
רואת החשבון גבאי, מה הם עושים לנו פה? מבלגנים דבר שעבד במשך עשרות שונים?

נכון. אז הסיטואציה היא כזאת: חוק מיסוי מקרקעין מטפל במכירה של נכסים. גם דירות מגורים נכלל בתוך החוק הזה. כשאני מוכר דירת מגורים, המבחן האם אני משלם אפס מס או איזשהו מס מופחת בחישוב שקיים, תלוי האם הדירה ביום שהיא נמכרת מהווה דירת מגורים לפי החוק. בכל החוק יש הגדרה שונה. בחוק הספציפי הזה, צריך שדירת מגורים תהיה בבעלות של יחיד, או בחכירה של יחיד. היא צריכה להיות דירה שבנייתה הסתיימה, היא צריכה להיות דירה שלפי טיבה, יש מקלחת, שירותים ומטבח. כלומר, יש את האלמנטים של דירת מגורים. והיא לא צריכה להיות מלאי עסקי – לא לקבלנים. במצב הזה, ולשמש למגורים ביום המכירה ובסמוך ליום המכירה.
המבחנים האלה נקבעו בחוק, ושלושים, ארבעים, חמישים שנה אנחנו עובדים לפי הדבר הזה. יש שינויים קלים. לאחרונה, חדרים על הגג שמיועדים לחדרי כביסה, או מחסנים ברחובות מפורסמים מאוד בתל אביב – אני לא אנקוב את השמות – ששימשו למגורים, כולל ארנונה למגורים, כולל מונה ספציפי לחשמל ומים וככל הדברים האלה- הפכו אותם למגורים, ושנים הם משמשים למגורים של רווקים, רווקות, סטודנטים.

נו, מה? אין מי שגר בתל אביב ולא מכיר את דירות הגג האלה שהתחילו בתור מחסן או חדרי כביסה. זה אפילו דבר מאוד מאוד שכיח, ונגיד, חלקם נכסים שגרים בהם באמת עשרות שנים – מטבחים, מקלחות, וגם נכסים שיודעים להיות די יקרים.

נכון. עכשיו מה שקרה זה, כבעל הנכס/הדירה היחידה הזאת, הוא נכנס לתוך ההגדרה של דירת מגורים שמשמשת בפועל למגורים, למרות שברישומים, בתכנית בינוי עיר, זה רשום “חדר על הגג”, וזה היה רשום “חדר כביסה”, וזה היה רשום “מרתף” או “מחסן”.  קיבל האדם את הפטור או את ההנחה במס בגלל שהשימוש למגורים הוא זה שקבע.
פתאום בשנתיים האחרונות, אנחנו שומעים על המון המון המון מקרים שמוכרים את היחידות האלה, והבעלים שלהם מקבלים חיוב מס בין 150,000 ל-250,000.

וואו!

…, כאשר הם לא היו מוכרים, אם הם היו יודעים שחל מס.

כי מישהו ברשות המסים הלך לשנת 68, 70, 72, ונזכר שהדבר הזה היה בעצם חדר כביסה, חנות או ה’ יודע מה?

זה מתחיל בנקודה שיש לנו פסק דין בעליון שקשור בדירות נופש. בעצם, משם הם הלכו ועשו השלכה למקרים האלה, שזה בכלל אין מה להשוות. דירות נופש – סתם לידיעת האנשים – אדם שמוכר דירות נופש, במקום שהדירה תעמוד לשימוש לציבור, הוא עמד להשתמש בה כדירת מגורים – אמר המחוקק: לא, האזור הזה הוא לדירות נופש, ואם אתה חטאת ולקחת לעצמך לראות את הים כל השנה ולא שבוע בשנה, אני לא אתן לך את הפטור של דירת מגורים, כי אתה בעצם השתמש בדירת מגורים באזור שכולו לתיירות ונופש. אבל בבניין שכולו למגורים, אם בן אדם את המרפסת או את המחסן או את החדר כביסה על הגג הופך לשמש אותו למגורים בתוך הבניין – זה לא סטייה מהתכנית המקובלת בבניין או באזור.

ברור. אני רגע מנסה לפשט את זה עבורי, עבור המאזינים – אנחנו לא מדברים פה רגע על ויכוח עם החוק הכתוב, אבל יש פה ממש 180 מעלות ממדיניות של עשרות שנים!

נכון. וזה בדיוק מה שלא בסדר. המדינה צריכה להתנהל בצורה או לפי החוק והפסיקה שלו.

קודם כול, המדינה צריכה להתנהל.

נכון, על זה נדבר באייטם אחר. נכון, כי הניהול פה יאפשר לשפר אותו בהחלט. אבל אם היא משנה מדיניות ורוצה להגיד: אוקיי, את האמירה שלה, וללכת להשלכה רוחבית לכל כך הרבה אנשים. ואתה יודע, מי שמוכר את זה, זה לא אנשים שיש להם. הם מכרו את זה לקראת הפנסיה, וזה יחידות שהם מחזיקים אותן הרבה מאוד שנים, והם רוצים לשפר את הדיור.

זה גם משנה את כל הכלכלה של העסקה, שהרי אתה יודע שאתה צריך לשלם. אבל במקום לשלם 30-40, אתה פוגש פתאום 200 ו-300.

בדיוק. אז ככה ביחידה אחרי יחידה. אני פשוט שומעת על מה שקורה בשוק. יש אנשים שהגיעו לבתי משפט, ובית המשפט היה צריך לתת את דבריו. אבל אנחנו עכשיו צריכים לצאת לקריאה ולהגיד למנהל רשות המסים: תקשיבו, אתם לא יכולים לפגוע באוכלוסייה. גם ככה, האוכלוסייה הזאת חווה טלטלות בחוק הזה ותיקונים אין-סוף וכל מיני דברים כאלה. המדינה צריכה להתנהל בצורה מסודרת בנושא הזה. ?? יעקב מתבקש לבדוק את הנושא הזה ולהחליט על המדיניות, שמכאן ואילך הם רוצים לבחון אותה. אבל כל האנשים שעשו את העסקאות על יסוד המדיניות הרווחת- ההלכות שניתנו לבית המשפט העליון- אי אפשר לעשות מחטפים כאלה, ועכשיו לשלוח את כולם לבית משפט לממן עורכי דין ולממן עלויות כאלה.

כן, גם אם מישהו רוצה לשנות מדיניות, בסדר. תנו שנתיים-שלוש לשוק גם להתרגל לדבר הזה עד שאתם מכניסים את הנוהל לביצוע אמתי. אנחנו יודעים איך עושים את הדברים האלה.

אתה אמרת דברים חכמים, והלוואי שמישהו מקשיב עכשיו ויעשה מה שאתה אומר. ממש נכון!

אוקיי. עכשיו מי שמוכר – אלה מהמאזינים שלנו ששוקלים למכור, חושבים על זה, מה הם צריכים לעשות עכשיו? על מה להקפיד כדי לא ליפול פה בבור כספי עמוק עמוק?

תראו, מה שהם צריכים לעשות – בגלל שכרגע הנושא הזה במחלוקת והם חייבים למכור, הם צריכים להכניס סעיף קודם כול שאם יש עלות מס, סתם אני זורקת, של מעל 50,000 שקל – בחלק מהמס הזה יישא הקונה, אם הקונה מסכים, או לנתב מסלול ביטול עסקה אם המס יעלה על סכום מסוים, כדי לאפשר למוכר להיות במצב שהוא יכול להתחרט על העסקה ולסגת אחורה מבלי שהוא ייחשב כמפר ההסכם. וכמובן, ובלבד שהוא לא מסר את החזקה לקונה, וכל המבחנים של העברת הכוח הכלכלי. כלומר, אפשר לבנות בחוזה מערכת מנגנון שבעצם אפשר להתחרט. אבל קונה שנכנס לחוזה כזה ארוך עם כל כך הרבה תנאים, כל כך הרבה צמתים שאין לו שליטה עליהם, הוא לא יאהב. אבל אפשר לנסות.

והכי חשוב: לדעת על זה! רואת החשבון דורית גבאי, מומחית מיסוי מקרקעין, תודה רבה לך על הדברים