מאת: דורית גבאי, רו”ח

מס הרכישה מהוה נתח מרכזי בגביית מסי הנדל”ן בישראל. מסתבר שלא מס השבח הוא זה שעליו מתבסס התקציב, אלא מס רכישה, המשקף את היקף הפעילות בענף.
מס הרכישה מקורו ההיסטורי בתוספת מס, ובשנת 1974 נחקק סעיף 9 והתקנות מכוחו.

עם השנים החוק כלל שיעורי מס שונים לנכסים שונים, ובעיקר רצה למנוע עומס על רוכשי נכסים שהם דירות. מראש היה זה יעד, שבדירות לא פוגעים, נהפוך הוא – צריך לעודד רכישות.
ההמצאה באה לעולם בדמות מדרגות מס רכישה, היינו שיעורי מס שונים על היקפי רכישות שונות וככה משיגים יעד זה.

כעת, עם השנים, המשיכו ופלחו את המקרקעין לכזה שהוא עסקי, שהוא מבנה, ועשו סלט וערבוביה בהשפעת חוק מס רכוש ועוד כהנה דברים.

הייתה תקופה שהיה שיעור מס רכישה לדירה, שיעור מס רכישה למבנה, ושיעור מס רכישה למקרקעין אחרים.
כאשר קנו סל של מוצרים – למשל בניין ובו דירות ומשרדים, אזי הרוכשים מצאו דרכים להראות שעיקר הכסף שולם על הדירות כדי ליהנות מהמדרגות, והשאר למשרדים. כלומר, פטנטים וניסיונות להפחית מיסים שהוטלו בשיעורי מס גבוהים – תמיד היו ונראה שיהיו גם בעתיד, זאת משום שכל זמן שאי-השפיות בעולם המס תשרור, תישאר, אנשים יפעלו וייכנסו למוטיבציה לשלם פחות. כאשר חוסר ההיגיון נכנס לתמונה, ואנשים שמשקיעים משלמים כל כך הרבה מיסים על זה שהם משקיעים ומניעים את המערכות, הם יפעלו להינזק פחות. פעולתם יכולה לבוא בדרך של ניסיונות להטות סכומים לכאן ולכאן, כמו שעשו אז, או להחזיר את עודף המס הלא סביר במקומות אחרים. הם בדרך כלל מוצאים איפה ואיך.

בשנת 2001 עשו שינוי בתפיסה וקבעו שיש להבחין בין מי שרוכש דירה ראשונה לכאלה שרוכשים דירות נוספות.
נקבעו הגדרות חדשות המבדילות בין דירה יחידה ודירה נוספת והגדירו “תא משפחתי רוכש” וסייגים וכדומה. היה דבר כזה שהפלה רוכשי דירות תושבי חוץ – להם לא העניקו את המדרגות של דירה יחידה וזה בוטל. הטיול היה ארוך והוא לא הסתיים.

האוצר ראה נחת מהיקפי הגבייה על דירות מגורים במתכונת החדשה של דירה יחידה ודירה נוספת – והחליט לשכלל את הסטרט-אפ.

הכסוי לזה היה ניסיון להתערב בשוק הדירות וליצור האטה בביקושים וככה מחירי הדירות ירדו, מה שהסתבר כלא בר השפעה.

והנה נכנסנו למסלול חדש, שמטיל מס רכישה גבוה מאוד ברכישות של דירות שנייה ושלישית וכן הלאה על ידי אותו תא משפחתי.

ההפתעה הגיעה בדמות הוראת שעה שתוקפה הסתיים ביום 5/5/2013.
המכה הזו שנחתה על רוכשי הדירות, חשבנו שנרגעו וירדו מזה. אבל כאמור, על סטרט-אפ כזה ומקור כספי כזה בעידן של גרעון לא מוותרים.

בדיון בוועדת הכספים של הכנסת שהתקיים יום 1/5/2013 בו נכחתי, הודיע שר האוצר הטרי על הארכת מועד של הוראת השעה הזו.

עוד בראותי את ההצעה, פניתי למשרד האוצר בבקשה כי יגבילו את הקטסטרופה הזו, ובאמת תא משפחתי שלו דירה יחידה ייהנה מהמדרגות הנמוכות, ולא יקרה כמו שקרה רבות בשנתיים האחרונות, במקרים שלתא משפחתי רוכש יש חלק בדירה כלשהי בארץ בשיעור העולה על 25%, נניח שליש, אבל השווי הכספי של השליש הזה פעוט, נניח 300,000 ₪. התא המשפחתי הזה, כאשר הוא רוכש את דירת המגורים שלו, הוא בגדר רוכש דירה נוספת בגלל שזה שליש ולא 25%.

פניתי וביקשתי שיקבעו כי לעניין הוראת השעה – אם לתא המשפחתי הרוכש יש חלק שהוא עד 25% מדירה נוספת ו/או חלק בדירה ששוויה מוערך ליום הרכישה של הדירה החדשה בשווי של עד 500,000 ₪ – דירה זו לא תיחשב במניין הדירות, ואז התא המשפחתי ייהנה מהמדרגות של דירה יחידה.
הצעתי לא התקבלה והנוסח שאושר הוא הנוסח שהוצע.

לפיכך, אנו מתכבדים להגיש את הנוסח של התיקון.
מיד – ביום 5.6.2013 פורסמה הוראת ביצוע חשובה בעניין זה שמספרה 3/2013, המסדירה עוד עניינים ופותרת מחלוקות לגבי מהי דירה יחידה וכן הלאה. לזה נקדיש התייחסות נפרדת.

הארכת ההוראות הנוגעות למס רכישה הקבועות בחוק הגדלת ההיצע של דירות מגורים נוגעת לתקופה שמיום 6.5.2013 ועד ליום 31.12.2014 קובעת כך:

על רכישת דירה נוספת – שאינה “דירה יחידה” יחולו המדרגות הבאות:
עד 1,089,350 ₪ – 5%
בין 1,089,351 ₪ עד 3,265,040 ₪ – 6%
מעל 3,268,040 ₪ – 7%

מיסוי “דירה יחידה” על ידי יחיד בתקופה האמורה יחולו המדרגות הבאות:
עד 1,470,560 ₪ – פטור
בין 1,470,561 ₪ עד 1,744,270 ₪ – 3.5%
מעל 1,744,271 – 5%

נכתב ביום 25.6.2013 אנגליה