כשהשקעה פרטית בדירה הופכת למיזם עסקי: פסק דין בנטל וקו הפסיקה המתהדק בסיווג עסקאות מקרקעין כ"עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי"

כשהשקעה פרטית בדירה הופכת למיזם עסקי: פסק דין בנטל וקו הפסיקה המתהדק בסיווג עסקאות מקרקעין כ"עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי"

ניתוח פסק הדין בעניין בנטל נ' פקיד שומה חיפה, לצד פסקי הדין חזן, דפנה לשם, פלומין, גיבשטיין ואריאל – ומה צריך לדעת כל מי שקונה דירה עם "פוטנציאל"

מאת: דורית גבאי, רו"ח

מבוא

השאלה אם רווח ממכירת דירה הוא רווח הוני, החייב במס שבח, או הכנסה פירותית, החייבת במס הכנסה, היא אחת השאלות הוותיקות והמורכבות בדיני המס. אלא שבשנים האחרונות היא כבר אינה שאלה תיאורטית. רשות המסים מרבה לסווג מכירות של דירות מגורים כ"עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי", והמשמעות הכספית דרמטית: במקום מס שבח בשיעור של 25% (ולעיתים פטור מלא), הרווח ממוסה כהכנסה רגילה, בשיעור המס השולי שיכול להגיע ל-47%, ועוד מס יסף.

פסק הדין בעניין בנטל (1), שניתן בבית המשפט המחוזי בחיפה מפי כבוד השופטת אורית וינשטיין, הוא דוגמה מובהקת למגמה הזו. שמאי מקרקעין רכש דירת שני חדרים בבניין ישן בחיפה, השכיר אותה, ומכר אותה כעבור פחות משלוש שנים, ברווח של 950,000 ₪. הוא דיווח על המכירה למיסוי מקרקעין כעל מכירה הונית. כעבור שש שנים קבע פקיד השומה כי מדובר בעסקה מסחרית, ובית המשפט אישר את הקביעה.

כבר כתבתי בעבר על פסק הדין הזה. במאמר הנוכחי אבקש להעמיק: לנתח את הנימוקים לגופם, להציב את פסק הדין על רקע פסקי דין נוספים שעסקו בשאלה, ולחלץ מהם את הכללים המעשיים – ואת הבעיות המערכתיות שהם חושפים.

עיקרי העובדות

1. המערער, מר ערן בנטל, הוא שמאי מקרקעין עצמאי, ובעל רישיון תיווך.
2. ביום 29.4.2013 רכש המערער דירת מגורים בת שני חדרים ברחוב התקווה 26 בחיפה, תמורת 625,000 ₪. הרכישה מומנה בהון עצמי ובמשכנתא לתקופה של 20 שנה, ומיד לאחר הרכישה הושכרה הדירה למשפחה.
3. הבניין כלל ארבע דירות ולא היה רשום כבית משותף. שלוש הדירות האחרות נרכשו באותו יום, באותה תמורה ובאותם תנאים, על ידי עורך הדין ישראל אסרף, חבר ילדות של המערער, ועל ידי שני הבעלים של משרד עורכי הדין שבו עבד, ישירות או באמצעות חברה קשורה. כל ארבעת הרוכשים יוצגו על ידי אותו משרד עורכי דין. המערער לא שילם שכר טרחה.
4. ביום 20.5.2013 חתמו ארבעת הבעלים על הסכם שיתוף, ולפיו לכל אחד מהם רבע מהזכויות במקרקעין.
5. בשנת 2015 שכרו הבעלים אדריכל, וביום 28.8.2015 הוגשה בשמם בקשה להיתר בנייה במסלול תמ"א 38 של הריסה ובנייה מחדש, להקמת 23 יחידות דיור קטנות.
6. בסוף 2015 הגיע לתמונה מר אורי וייס, שביקש לרכוש, יחד עם שותפיו, את כל הבניין. ביום 13.1.2016 נמכרו כל ארבע הדירות, באותו יום ובאותם תנאים, תמורת 1,575,000 ₪ כל אחת.
7. המערער דיווח למיסוי מקרקעין על מכירה הונית. מנהל מיסוי מקרקעין סיווג תחילה את העסקה כמכירת מלאי עסקי, ובהחלטה בהשגה מיום 1.1.2017 החליט למסות אותה במס שבח, תוך שמירת האפשרות שפקיד השומה או מע"מ יסווגו אותה אחרת.
8. ביום 9.3.2021 הוציא פקיד השומה שומה לפי מיטב השפיטה, וביום 5.4.2022 הוציא שומה בצו, ולפיה הרווח בסך 950,000 ₪ הוא "הכנסה מעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי" לפי סעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה (2).
9. עוד עלה כי במהלך עשר השנים שקדמו למכירה רכש המערער ומכר שש דירות מגורים בחיפה, לא התגורר באף אחת מהן, ועל חלקן קיבל פטור ממס שבח.

גדר המחלוקת

1. האם הרווח ממכירת הדירה הוא רווח הוני, החייב במס שבח לפי חוק מיסוי מקרקעין, או הכנסה מעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי, החייבת במס הכנסה?
2. ובפרט: האם המערער פעל כמשקיע פרטי, או כחלק ממיזם עסקי משותף עם יתר בעלי הדירות?

טענות המערער

1. הדירה נרכשה כהשקעה פרטית ארוכת טווח, ולא במסגרת מיזם משותף. המערער הכיר רק את מר אסרף, ולא את יתר הרוכשים.
2. הסכם השיתוף הוא הסכם סטנדרטי בבניין שאינו רשום כבית משותף, ומטרתו לייחד דירה לכל בעלים. "אילו היה מדובר במיזם משותף, היה נחתם מלכתחילה חוזה אחד למכירת כל הבניין".
3. במועד הרכישה לא תוכנן פרויקט תמ"א 38. הפנייה לאדריכל נעשתה כשנתיים לאחר מכן.
4. המכירה הייתה מקרית, בעקבות פנייה של חבר. היתר הבנייה ניתן רק באוקטובר 2017, כשנתיים לאחר המכירה, ולמערער לא היה עוד כל קשר לפרויקט.
5. המימון במשכנתא לטווח ארוך, השכרת הדירה ותקופת ההחזקה של כשלוש שנים מצביעים על השקעה הונית.
6. העובדה שהמערער שמאי אינה הופכת כל עסקה שלו לעסקה מסחרית.

טענות המשיב

1. המערער ויתר הבעלים פעלו כמיזם עסקי מאורגן: רכשו באותו יום, באותו מחיר, באמצעות אותו משרד עורכי דין, והמערער לא שילם שכר טרחה.
2. הבעלים פעלו יחד לקידום פרויקט תמ"א 38, והגישו בקשה משותפת להיתר בלי לחלק ביניהם את הזכויות העתידיות.
3. התמורה במכירה נקבעה לפי שווי הבניין כולו, חלקי ארבע, ולא לפי שווי דירה מסוימת. הממכר בפועל היה "פרויקט".
4. הרווח נבע מהפוטנציאל התכנוני, ולא מעליית מחירים טבעית.
5. למערער היסטוריה של רכישה ומכירה של דירות בפרק זמן קצר, תוך ניצול פטורים ממס שבח.

דיון והכרעה

בית המשפט דחה את הערעור. כדאי לעמוד על הנימוקים אחד לאחד, משום שכל אחד מהם מלמד משהו.

נטל הראיה – מחלוקת "לבר-פנקסית"

מה פירוש המונח "מחלוקת לבר-פנקסית"? המילה "לבר" פירושה בארמית "מחוץ ל", ו"פנקסים" הם ספרי החשבונות של הנישום. מחלוקת לבר-פנקסית היא, אם כן, מחלוקת שאי אפשר להכריע בה מתוך ספרי החשבונות, משום שהיא תלויה בעובדות ובנסיבות שמחוץ להם.

להבחנה הזו יש משמעות מעשית גדולה. סעיף 155 לפקודת מס הכנסה קובע כי הנטל להוכיח שהשומה שגויה מוטל על הנישום, אלא שאם ספריו קבילים – פקיד השומה הוא שצריך להצדיק את השומה. ואולם, הפסיקה קבעה כי החריג הזה חל רק במחלוקת "פנקסית", כלומר מחלוקת שניתן להכריע בה מתוך הנתונים הרשומים בספרים, כמו גובה הכנסה או הוצאה שנרשמו בהם. כשהמחלוקת לבר-פנקסית, הנטל נשאר על הנישום, גם אם ספריו תקינים ולא נפסלו (3). המבחן, כפי שהוסבר בפסק הדין, הוא אם לצורך ההכרעה נדרשים מידע ופרטים נוספים, מחוץ לספרים, הנמצאים בידיעתו ובשליטתו של הנישום (בסעיף 37 לפסק הדין).

שאלת סיווגה של עסקה – הונית או מסחרית – היא דוגמה מובהקת למחלוקת לבר-פנקסית: היא תלויה בכוונות, בקשרים בין הרוכשים, בהתנהלות מול האדריכל ומול הקונה, ובנסיבות הרכישה והמכירה. אף אחד מאלה אינו רשום בספרי החשבונות. לכן קבע בית המשפט כי הנטל מוטל על המערער (בסעיף 38 לפסק הדין). זו נקודה מכרעת: מי שטוען שעסקה היא הונית צריך להוכיח זאת – בראיות, בעדים ובחוות דעת.

המבחנים – ומבחן העל

בית המשפט חזר על מבחני העזר שנקבעו בעניין חזן (4): טיב הנכס, תדירות העסקאות, היקפן, אופי המימון, תקופת ההחזקה, השבחה, בקיאות, קיומו של מנגנון עסקי ומבחן הנסיבות הכולל. כפי שנפסק גם בעניין קרן (5) ובעניין גיבשטיין (6), המבחנים אינם מכריעים כל אחד לעצמו, ויש לבחון את מכלול הנסיבות.

המיזם המשותף – הראיה המכרעת

עיקר משקלו של פסק הדין נעוץ בממצאים העובדתיים. בית המשפט לא האמין לגרסת המערער, שלפיה משרד עורכי דין מוביל ייצג אותו בחינם, ברכישה, במכירה ובהשגה, רק משום שהוא חבר של אחד העובדים:

1. "סביר יותר להניח, שכל שירותי החינם שקיבל המערער ממשרד טיקוצקי, קשורים בהתקשרות המשותפת שלהם יחד ברכישת הבניין" (בפסקה 48 לפסק הדין).

לכך הצטרפו ראיות נוספות: הסכם הרכישה עצמו הגדיר את הממכר כ"רבע חלקים מכלל זכויות הבעלות בחלקה"; הסכם השיתוף לא ייחד דבר שלא יוחד כבר בהסכם הרכישה, ולא התייחס כלל למחסן המשותף; המערער כלל לא ניהל משא ומתן על מחיר הרכישה; והאדריכל מסר לנציגי פקיד השומה כי הבעלים פנו אליו "כבעלים של בניין שלם".

ואולי הראיה החזקה מכולן הגיעה דווקא מעד ההגנה – הרוכש, מר וייס. כשנשאל בחקירה נגדית אם נכון ש"מלכתחילה נכנסתם לעסקה הזו על מנת לבצע פרויקט תמ"א ולא לקנות את הדירה לשמה?", השיב: "אמת" (בפסקה 61 לפסק הדין). הוא גם העיד כי המחיר נקבע לפי "שווי הבניין חלקי 4", וכי לא עניין אותו איזו דירה ירכוש.

בית המשפט הוסיף כי הימנעות המערער מלהביא לעדות את שותפיו, שלפי עדות נציג המשיב קיבלו את עמדת פקיד השומה ושילמו מס בהתאם, פועלת לחובתו.

הכוונה הסובייקטיבית אינה מכריעה

המערער טען כי כוונתו הייתה להשקעה לטווח ארוך. בית המשפט, בהסתמך על עניין דפנה לשם (7), דחה זאת: "הבחינה אם עסקה היא עסקה מסחרית או הונית היא בחינה אובייקטיבית, שאינה תלויה בכוונותיו או מחשבותיו הסובייקטיביות של הנישום" (בפסקה 54 לפסק הדין).

גם אם הרכישה הייתה הונית – סעיף 5(ב) לחוק

בית המשפט הוסיף נימוק חלופי חשוב: גם אילו הרכישה הייתה השקעה פרטית, הפעולות המאורגנות שלאחריה – קידום תמ"א 38 והפנייה המשותפת לאדריכל – הפכו את הנכס לחלק מפעילות מסחרית. ומאחר שלא חלפו ארבע שנים מהרכישה, "ממילא מכירתו חייבת במס הכנסה בהתאם לסעיף 5(ב) לחוק מיסוי מקרקעין" (8), שחל, לפי עניין פלומין (9), גם כאשר נכס הון נמכר בעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי (בפסקה 56 לפסק הדין). על משמעות הנימוק הזה ארחיב בדעת המחברת.

יישום המבחנים

1. טיב הנכס: דירת מגורים אינה עוד "הונית מטבעה". "העובדה כי עסקינן בערעור דנן על מכירת דירת מגורים – אין בה כשלעצמה כדי להטות את הכף לסיווג הוני" (בפסקה 65 לפסק הדין). המכירה נעשתה תוך הצגת פוטנציאל תמ"א 38, והפוטנציאל הזה השתקף במחיר.
2. המימון: "אינני סבורה כי סיוע פיננסי חיצוני מסוג משכנתא ארוכת טווח מהווה חזקה חלוטה כי מדובר בהשקעה הונית ארוכת טווח" (בפסקה 74 לפסק הדין), בייחוד כשקיימת אפשרות לפירעון מוקדם.
3. תקופת ההחזקה: פחות משלוש שנים, כשכבר בשנת 2015 החל קידום הפרויקט – תקופה קצרה, המעידה על אופי מסחרי.
4. בקיאות: המערער שמאי מקרקעין, ושותפיו עורכי דין בתחום הנדל"ן. לפי עניין חזן, הבקיאות יכולה להיות גם "שילוחית" – של יועצים ושותפים.
5. תדירות: שש עסקאות בעשר שנים. בית המשפט קבע כי מבחן התדירות משמש לא רק להבחנה בין "עסק" ל"עסקת אקראי", אלא גם ללימוד על האופי המסחרי של הפעולה.
6. מנגנון עסקי: לא הוקמה ישות משותפת, אבל הפגישות התקיימו במשרד עורכי הדין, ומשאביו שימשו את המיזם. בית המשפט הבחין בין המקרה לבין עניין מגיד (10), שבו לא הוכח מנגנון עסקי.
7. השבחה: גם בלי השקעה כספית גדולה, קידום הליך תכנוני והגשת בקשה להיתר הם השבחה. בית המשפט דחה את ניסיון המערער להסתמך על עניין גיבשטיין לעניין זה. את טענת המערער לעליית מחירים טבעית דחה בית המשפט, משום שנסמכה על טבלה שערך המערער עצמו, בלי חוות דעת מומחה.
8. ייעוד התמורה: גם אם התמורה שימשה בהמשך לרכישת דירת מגורים, אין בכך כדי להכריע.

בית המשפט סיכם: "הגם שברור כי פעולה אקטיבית בשוק הנדל"ן להשאת רווחים איננה פסולה, אך פעולות מעין אלה עשויות בנסיבות מסוימות, כגון הנסיבות במקרה דנן, להביא לידי כך שהעסקה תיחשב כעסקה במישור המסחרי ולא במישור הפרטי" (בפסקה 94 לפסק הדין).

הערעור נדחה. ניתן ביום 2.6.2025. המערער חויב בהוצאות המשיב ובשכר טרחת עורך דין בסך כולל של 40,000 ₪.

ניתוח מקביל – מה מלמדים פסקי דין נוספים

פסק דין בנטל אינו עומד לבדו. כדי להבין את הכיוון, כדאי להציב אותו לצד פסקי דין נוספים שעסקו באותה שאלה.

הלכת חזן – התשתית

עניין חזן (4) הוא נקודת המוצא של כל דיון בשאלת "הון או פירות". בית המשפט העליון ריכז בו את מבחני העזר, והדגיש ש"הבחינה היא בחינה נסיבתית בכל מקרה ומקרה, וכי המבחנים האמורים הם מבחני עזר שיש לשקול במצטבר תוך איזון ביניהם". פסק דין בנטל הוא יישום כמעט "לפי הספר" של הלכה זו – אבל עם שינוי דגש חשוב: מרכז הכובד עבר מהמבחנים הקלאסיים (מימון, תקופת החזקה) אל השאלה אם הנישום פעל לבדו או כחלק מהתארגנות.

עניין דפנה לשם – הכוונה אינה מצילה

בעניין דפנה לשם (7) קבע בית המשפט העליון כי הסיווג נעשה לפי ההתנהלות בפועל, כפי שהיא באה לידי ביטוי כלפי חוץ, ולא לפי מה שהנישום התכוון. בעניין בנטל הכלל הזה הוביל לכך שגם אם המערער באמת התכוון להשקעה לטווח ארוך, הפעולות שביצע אחר כך הן שקבעו את הסיווג.

עניין פלומין – ארבע השנים של סעיף 5(ב)

בעניין פלומין (9) קבע בית המשפט העליון כי הוראת סעיף 5(ב) לחוק מיסוי מקרקעין – העוסקת בהעברת זכות במקרקעין למלאי עסקי – חלה גם כאשר נכס הון נמכר בעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי. המשמעות: אם לא חלפו ארבע שנים מהרכישה ועד ההעברה, כל הרווח, מיום הרכישה, ממוסה כהכנסה פירותית. זה היה הנימוק החלופי בעניין בנטל.

עניין גיבשטיין – גם בעליון, נדל"ן אינו "הוני מטבעו"

בעניין גיבשטיין (6) אישר בית המשפט העליון את סיווג מכירת קרקע בצפון תל אביב כעסקה שנעשתה במהלך עסק, לעניין מע"מ, בין היתר בשל תדירות העסקאות של המוכרים לאורך השנים, היקפן והמימון שנלקח כנגד הקרקע [לבדיקה: פרטי העובדות לפי פסק הדין המלא]. המערער בעניין בנטל ביקש להסתמך עליו לגבי מבחן ההשבחה, אך בית המשפט קבע כי השבחה אינה מחייבת תמיד השקעה כספית משמעותית.

עניין אריאל – כשהמומחיות שייכת לאב

בעניין אריאל (11), שניתן בבית המשפט המחוזי בתל אביב, רכשה צעירה בת 18 דירה בתל אביב בשנת 2013, ומכרה אותה כעבור כארבעה חודשים, ברווח של כ-600,000 ₪. אביה, איש מקצוע בתחום הנדל"ן, היה מעורב ברכישה ובמימון החלקי. בית המשפט סיווג את העסקה כעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי, על בסיס תקופת ההחזקה הקצרה, הרווח הגבוה והמומחיות של האב, אך דחה את ניסיון פקיד השומה לייחס את ההכנסה לאב עצמו [לבדיקה: פרטים לפי פסק הדין המלא]. הקו המשותף לעניין בנטל ברור: הבקיאות שנבחנת אינה רק של הנישום עצמו, אלא גם של מי שפועל לצידו.

פלומין בבית המשפט המחוזי – הסמכות לסווג מחדש

ולבסוף, נקודה שנשכחה בעניין בנטל: המערער טען תחילה כי פקיד השומה אינו רשאי לשנות סיווג שנקבע כבר במיסוי מקרקעין, אך חזר בו מהטענה בהמלצת בית המשפט (בפסקה 42 לפסק הדין). בעניין פלומין בבית המשפט המחוזי בחיפה (12) נקבע כי פקיד השומה אמנם מוסמך לסווג עסקה באופן שונה מסיווגה במיסוי מקרקעין, אך הסמכות כפופה לכללי המשפט המנהלי, ובאותו מקרה נקבע כי לא היה מקום להפעילה. זו שאלה שראוי שתמשיך להתברר.

דעת המחברת

פסק דין בנטל הוא, לדעתי, נכון בתוצאה. כאשר ארבעה אנשי מקצוע מתחום הנדל"ן רוכשים יחד, באותו יום, את כל הבניין, מקדמים יחד תמ"א 38 ומוכרים יחד את "הפרויקט" – קשה לראות בזה השקעה פרטית של כל אחד מהם לחוד. עדות הרוכש, שאישר כי מלכתחילה נכנס לעסקה "על מנת לבצע פרויקט תמ"א", הכריעה את הכף. ובכל זאת, פסק הדין מעורר כמה נקודות שחשוב לחדד.

ראשית, סעיף 5(ב) אינו "כלל ארבע השנים" לכל מכירה. נפוצה התפיסה שכל מכירה בתוך ארבע שנים מהרכישה היא מכירת מלאי עסקי. זה לא מדויק. סעיף 5(ב) לחוק עוסק במצב שבו נכס הון "הועבר" למלאי עסקי, כלומר נקבע קודם שהפעילות מסחרית, ורק אז נבחן אם חלפו ארבע שנים. אם חלפו – הרווח עד מועד ההעברה ממוסה במס שבח, והרווח שלאחריו במס הכנסה. אם לא חלפו – כל הרווח, מיום הרכישה, ממוסה במס הכנסה. כלומר, ארבע השנים אינן מבחן הסיווג עצמו, אלא קובעות את היקף הרווח שימוסה כהכנסה פירותית, אחרי שהסיווג המסחרי כבר נקבע. עם זאת, הלכה למעשה, מכירה בתוך פרק זמן קצר היא אחד הסממנים הבולטים שמעוררים את תשומת לב רשות המסים, ולכן מי שמוכר בתוך ארבע שנים צריך להיות ערוך להוכיח את האופי ההוני של העסקה.

שנית, ודאות המס נפגעת. המערער דיווח ב-2016 למיסוי מקרקעין, וקיבל החלטה בהשגה ב-2017. השומה בצו של פקיד השומה הוצאה רק ב-2022 – שש שנים אחרי המכירה. נישום שפועל בתום לב, מדווח ומקבל שומה, אינו יכול לדעת אם העסקה שלו "סגורה". זו בעיה מערכתית: שתי זרועות של אותה רשות מסים בוחנות את אותה עסקה, בזמנים שונים ובכלים שונים. ראוי שרשות המסים תקבע נוהל מחייב, שלפיו כאשר מיסוי מקרקעין מעביר עסקה לבחינת פקיד השומה, תינתן הכרעה בתוך פרק זמן קצוב, ושיפורסם ברבים איך מתבצע התיאום בין האגפים. שקיפות כזו היא חלק מ"מס אמת".

שלישית, הנטל כבד – ולכן התיעוד הוא הכול. בית המשפט דחה את טענת המערער לעליית מחירים טבעית, משום שנסמכה על טבלה שערך בעצמו, בלי חוות דעת מומחה. במחלוקת לבר-פנקסית הנטל על הנישום, ומי שלא מביא חוות דעת שמאית, עדים ומסמכים – מפסיד. ובאותה נשימה: נטל ההוכחה צריך לפעול בהדדיות. גם על רשות המסים, כשהיא מבקשת לשנות סיווג שנים אחרי מעשה, להציג את התשתית שלה בשקיפות, כבר בשלב השומה.

רביעית, דירת מגורים אינה עוד מקלט אוטומטי. פסק הדין מצטרף לקו פסיקה ברור, שלפיו לא די בכך שהנכס הוא דירת מגורים כדי שהרווח ייחשב הוני. מה שקובע הוא ההתנהלות: עם מי קנית, איך מימנת, מה עשית עם הנכס, ומה הצגת לקונה. "פוטנציאל" שנמכר כ"פרויקט" – ימוסה כפרויקט.

וכמה לקחים מעשיים:

1. ראשית, ברכישה משותפת של בניין או של כמה דירות באותו בניין – יש להיזהר במיוחד. רכישה באותו יום, באותו מחיר, באמצעות אותו עורך דין, והסכם שיתוף שמדבר על "חלקים בחלקה", ייראו כמו מיזם.
2. שנית, שירותים מקצועיים ללא תמורה עלולים להפוך לראיה נגדכם. כל שירות משפטי או שמאי – בהסכם ובחשבונית.
3. שלישית, קידום הליך תכנוני (תמ"א 38, היתר, תב"ע) בידי הבעלים עצמם, ומכירה תוך הצגת הפוטנציאל, הם סממנים מובהקים של השבחה מסחרית. מי שרוצה לשמור על אופי הוני – מוטב שימכור לפני שהוא עצמו מקדם את ההליך, או שיתקשר עם יזם במסגרת עסקה רגילה.
4. רביעית, מי שעוסק במקצוע מתחום הנדל"ן (שמאי, מתווך, עורך דין, יזם) – הרף מבחינתו גבוה יותר. כל עסקה פרטית שלו תיבחן בזכוכית מגדלת.
5. חמישית, היסטוריה של רכישות ומכירות, במיוחד עם פטורים ממס שבח, תשמש נגד הנישום גם בעסקה הבאה.
6. שישית, לפני מכירה שיש בה סממנים כאלה – מומלץ לשקול פנייה מוקדמת לרשות המסים לקבלת החלטת מיסוי, ובכל מקרה להכין מראש תיק ראיות מסודר, כולל חוות דעת שמאית על מקור עליית הערך.
7. שביעית, כדאי לזכור שסיווג העסקה כמסחרית עלול לגרור גם השלכות במע"מ, ולא רק במס הכנסה.

בשורה התחתונה: הגבול בין משקיע לבין יזם עובר היום לא בסוג הנכס, אלא בהתנהלות סביבו. מי שמתנהל כמו יזם – ימוסה כמו יזם.

הערות שוליים:

(1) ע"מ (חיפה) 55781-05-22 בנטל נ' פקיד שומה חיפה (2.6.2025).

(2) פקודת מס הכנסה [נוסח חדש], סעיף 2(1).

(3) ע"א 6726/05 הידרולה בע"מ נ' פקיד שומה תל אביב 1 (5.6.2008), פסקה כ"ג.

(4) ע"א 9412/03 חזן נ' פקיד שומה נתניה, פ"ד נט(5) 538, פסקה 41.

(5) ע"א 1834/07 קרן נ' פקיד שומה גוש דן, פ"ד סה(3) 636, פסקה 35.

(6) ע"א 4337/17 גיבשטיין נ' מנהל מע"מ רחובות (2.6.2019), פסקאות 21 ו-24.

(7) ע"א 7204/15 פקיד שומה תל אביב 4 נ' עיזבון המנוחה דפנה לשם ז"ל (2.1.2018), פסקאות 38 ו-41.

(8) חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, סעיף 5(ב).

(9) ע"א 490/13, ע"א 7773/13 פלומין ואח' נ' פקיד השומה חיפה (24.12.2014).

(10) ע"א 9187/06 מגיד נ' פקיד שומה פתח תקוה (16.3.2009).

(11) ע"מ (תל אביב) 62359-10-21 אריאל נ' פקיד שומה תל אביב 4 (8.10.2024).

(12) ע"מ (חיפה) 38927-01-10 פלומין נ' פקיד שומה חיפה (2012).

נכתב ביום 04.10.2026 

#5003