יום הרכישה נקבע לפי המסמכים, לא לפי הזיכרון: ועדת הערר דחתה את הטענה לשיעור מס שבח היסטורי בעניין אברט

יום הרכישה נקבע לפי המסמכים, לא לפי הזיכרון: ועדת הערר דחתה את הטענה לשיעור מס שבח היסטורי בעניין אברט

"ע 20688-11-19 אברט נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב – כשהעתק החוזה שבידי המשפחה אינו תואם את המקור שבארכיון

מאת: דורית גבאי, רו"ח

מבוא

מי שמחזיק בנכס מקרקעין עוד מלפני 1961 נהנה, בעת המכירה, מהטבה משמעותית: "שיעור מס היסטורי" לפי סעיף 48א(ד) לחוק מיסוי מקרקעין. במקום לחשב את מס השבח בשיטה הליניארית, שבה השבח שנצבר לפני 2001 ממוסה בשיעורים גבוהים (סעיף 48א(ב1) לחוק), חלה תקרת מס מופחתת על השבח כולו. אלא שההטבה הזו תלויה בתאריך אחד: יום הרכישה. אם יום הרכישה חל ב-31.3.1961 או לפניו – ההטבה חלה. אם יום אחד אחר כך – היא אובדת.

פסק הדין בעניין אברט (1), שניתן בוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, בראשות כבוד השופט ה' קירש, ולצידו עורך הדין והשמאי דן מרגליות ורו"ח מיכה לזר, עוסק בדיוק בשאלה הזו. המשפחה טענה כי הזכויות נרכשו ב-1961, על בסיס חוזה פיתוח עם עיריית תל אביב. מנהל מיסוי מקרקעין טען כי הן נרכשו רק ב-1970. ההכרעה נפלה על בסיס שורה ארוכה של מסמכים – ובמרכזם עותק מקורי של חוזה, שנשלף מהארכיון של רשות המסים ולא תאם את ההעתק שבידי המשפחה.

עיקרי העובדות

1. ביום 28.1.1961 נחתם הסכם פיתוח בין עיריית תל אביב-יפו לבין מר נסים בכר, לגבי מגרש של 647 מ"ר ברחוב הפלך בתל אביב. לפי ההסכם, אם יקים בכר בניין במועד, תתחייב העירייה לערוך עמו חוזה חכירה. ההסכם אושר על ידי משרד הפנים ביום 10.3.1961.
2. באוגוסט 1964 נחתם הסכם שבו בכר המחה את כל זכויותיו במגרש לארבעה קונים: ה"ה אינהורן, נודלמן, שימקוביץ ותיאודור דרכסלר. שמו של מר יצחק אברט אינו מופיע בהסכם.
3. ביום 11.10.1964 נחתם חוזה חכירה עם העירייה, לתקופה של 49 שנים החל מיום 10.12.1962, עם זכות לחידוש לתקופה נוספת.
4. ביום 25.6.1970 נחתם הסכם בין מר דרכסלר, כמוכר, לבין מר אברט, כקונה, למכירת חלקו של דרכסלר. בחודש יולי 1970 הודיעה העירייה על הסכמתה להעברת חלקו של דרכסלר למר אברט.
5. בשנת 1972 הוגשה הצהרה למיסוי מקרקעין, שנחתמה, בין היתר, על ידי מר אברט, ובה נרשם כי דרכסלר מכר את חלקו לאברט ביום 25.6.1970.
6. ביום 9.6.2015 נחתם חוזה חכירה מחודש עם העירייה, לתקופה של 49 שנים נוספות, ובמבוא שלו נרשם כי מר אברט היה אחד "החוכרים המקוריים" בחוזה משנת 1964.
7. בחודש מאי 2018 מכר מר אברט את זכויות החכירה, וטען כי יום הרכישה הוא 29.1.1961. המשיב קבע כי יום הרכישה הוא 25.6.1970.
8. הערר הוגש בנובמבר 2019. בפברואר 2021 נמסרה הודעה על פטירתו של מר אברט, ואלמנתו, גב' יפה אברט, אשה בשנות התשעים לחייה, המשיכה בהליך כיורשת. בשל מצבה הרפואי לא ניתן היה לחקור אותה על תצהירה.
9. הפרש מס השבח שבמחלוקת: כ-90,000 ₪ במונחי קרן.
   
   

גדר המחלוקת

1. מהו יום הרכישה של הזכויות בידי מר אברט – 29.1.1961, כטענת העוררת, או 25.6.1970, כטענת המשיב?
2. כפועל יוצא: האם חל על המכירה שיעור מס היסטורי לפי סעיף 48א(ד) לחוק (2)?

טענות העוררת

1. הזכויות נרכשו במסגרת חוזה החכירה המקורי עם העירייה משנת 1964, שנחתם בין מר אברט ושלושה חוכרים נוספים לבין העירייה, וחוזה זה נערך על בסיס ההסכם מיום 29.1.1961. לכן יום הרכישה הוא 29.1.1961.
2. בהעתק חוזה החכירה משנת 1964 שבידי המשפחה מופיע שמו של מר אברט, וכן ראשי התיבות שלו בשולי הדפים.
3. בחוזה החכירה המחודש משנת 2015, שנוסח על ידי העירייה, הוכר מר אברט במפורש כאחד "החוכרים המקוריים".
4. חוכרים אחרים מאותה קבוצה, ויורשיהם, זכו לשיעור מס היסטורי במכירות שביצעו.

טענות המשיב

1. מר אברט לא היה צד להסכם הפיתוח משנת 1961, לא להסכם ההמחאה משנת 1964 ולא לחוזה החכירה המקורי משנת 1964. הוא נכנס לתמונה רק ב-1970, כשרכש את חלקו של דרכסלר.
2. העותק המקורי של חוזה החכירה משנת 1964, שאותר בארכיון מיסוי מקרקעין, נחתם על ידי נסים בכר בלבד.
3. החלת שיעור מס היסטורי אצל חוכרים אחרים הייתה טעות.

דיון והכרעה

הכרעה על פי המסמכים

ועדת הערר בחרה שלא להכריע בשאלת קבילות תצהירה של העוררת, שלא נחקרה עליו, וקבעה כי "דין ערר זה להיות מוכרע על פי הרשום במסמכים (הרבים) שהוגשו ואין בדברי העוררת בתצהיר, אף אם היינו מייחסים להם משקל כלשהו, כדי לשנות את המסקנות המתבקשות מן החומר הכתוב" (בסעיף 9 לפסק הדין). מכאן עברה הוועדה לבחינה שיטתית של שמונה מסמכים, לפי סדר הזמנים.

הסכם הפיתוח משנת 1961 – שני צדדים בלבד

הוועדה ציינה כי אין מחלוקת שכאשר נערך חוזה חכירה עם מי שהיה קודם לכן צד לחוזה פיתוח וקיים את תנאיו, יום רכישת זכויות החכירה עשוי להיקבע לפי מועד חוזה הפיתוח (בסעיף 13 לפסק הדין). אלא שמר אברט לא היה צד לחוזה הפיתוח: "דבר אחד עולה בבירור מהמסמך הראשון: היו לו שני צדדים בלבד – העירייה ונסים בכר" (בסעיף 11 לפסק הדין). לכן, הטענה שהיה "הסכם בין החוכרים הנ"ל לבין העירייה מיום 29.1.1961" – שגויה על פניה.

שתי גרסאות לאותו חוזה חכירה

כאן מגיע לב פסק הדין. בהעתק חוזה החכירה משנת 1964 שהגישה העוררת, שמו של נסים בכר נמחק בכתב יד, ולצידו נרשם בכתב יד "יצחק אברט" ושלושה שמות נוספים, עם ראשי תיבות בשולי הדפים. ואולם, העותק המקורי שאיתר המשיב בארכיון מיסוי מקרקעין נחתם מול "בכר נסים" בלבד, בלי מחיקה ובלי שמות נוספים.

הוועדה הצביעה על סימנים נוספים בחוזה עצמו לכך שנחתם עם בכר בלבד: המבוא מפנה להסכם משנת 1961 שנחתם "בין העירייה ובין החוכר"; כתובת החוכר להודעות היא "מר בכר נסים" באמצעות עורך דינו; והחתימה היא בשם נסים בכר לפי ייפוי כוח נוטריוני. ובלשון הוועדה: "לא ניתן הסבר לשוני המהותי בין שתי גרסאות חוזה החכירה שהוצגו בפני ועדת הערר. כשלעצמי, שוכנעתי כי הגרסה הקובעת היא זו שהוצגה על ידי המשיב, אשר הגיש מסמך מקורי מן הארכיב" (בסעיף 17 לפסק הדין).

חשוב לציין כי הוועדה הקפידה להדגיש שהיא אינה מטילה דופי באיש, אלא מכריעה לפי נטל השכנוע המוטל על העוררת (בסעיף 18 לפסק הדין).

ההסכם עם דרכסלר – "קרא את החוזה"

בהסכם משנת 1970 הצהיר מר אברט כי "קרא את החוזה עם העירייה מיום 11.10.64 הקובע את זכויות וחובות חוכרי החלקה". הוועדה העירה כי הצהרה זו "תהיה חסרת כל הגיון ומשמעות אם אברט עצמו היה חתום כצד על החוזה מיום 11.10.1964 – כגרסת העוררת בערר זה" (בסעיף 22 לפסק הדין). כמו כן, טענת העוררת בסיכומים כי העסקה עם דרכסלר הייתה לרכישת המבנה בלבד נסתרה מהצהרתו של מר אברט באותו הסכם, שלפיה "אין לו חלק או זכות שימוש במבנים או חלקים אחרים של החלקה" (בסעיף 23 לפסק הדין).

ההצהרה משנת 1972 – דבריו של הנישום עצמו

ההצהרה שהוגשה למיסוי מקרקעין בשנת 1972 תיארה את שרשרת העסקאות במדויק: העירייה החכירה לנסים בכר; בכר העביר את זכויותיו בשנת 1964 לארבעה, ביניהם דרכסלר (ושמו של אברט, שנרשם תחילה ברשימה זו, נמחק בקו); ודרכסלר מכר את חלקו לאברט ביום 25.6.1970. הוועדה קבעה: "הצהרה זו, שנחתמה בין היתר על ידי מר אברט עצמו בשנת 1972, תואם לחלוטין את עמדת המשיב בערר דנן" (בסעיף 26 לפסק הדין). גם התרשומת של פקיד מיסוי המקרקעין על אותו טופס, משנת 1972, תאמה את גרסת המשיב.

החוזה המחודש משנת 2015 – טעות במבוא

העוררת הצביעה על המבוא לחוזה החכירה המחודש משנת 2015, שבו נרשם מר אברט כאחד "החוכרים המקוריים". הוועדה לא קיבלה זאת: לאור מכלול הראיות, "יש לייחס את האמור בהואיל לחוזה החכירה מיוני 2015 לטעות או לאי דיוק, ולא להעניק לו נפקות מעבר לכך לענייננו" (בסעיף 28 לפסק הדין). היא הוסיפה כי שמו של דרכסלר כלל אינו מוזכר שם, דבר שאינו מתיישב עם יתר הראיות, לרבות מסמך של העירייה עצמה משנת 1970.

טענת האפליה – אין חובה להנציח טעות

לטענה כי חוכרים אחרים קיבלו שיעור מס היסטורי, השיבה הוועדה בשני מישורים. ראשית, מר אברט לא היה חוכר או נמחה בשנת 1964, ולא הייתה לו כל זיקה לחוזה הפיתוח, כך שמצבו שונה. ושנית: "אם אכן נעשתה טעות אצל האחרים, אין כל חובה או מקום להנציחה במקרה הנדון" (בסעיף 30 לפסק הדין).

הוצאות

חבר הוועדה, עורך הדין והשמאי דן מרגליות, הציע שלא להטיל הוצאות על העוררת, בשל פטירת העורר, הקושי בהבאת אלמנתו לעדות מפאת גילה, "ואף לאור אופן הטיפול בשומות מס השבח של חוכרים אחרים בנכס". הוועדה קיבלה את ההצעה.

הערר נדחה פה אחד. ניתן ביום 23.12.2025. בנסיבות העניין לא הוטלו הוצאות על העוררת.

דעת המחברת

פסק הדין בעניין אברט הוא שיעור במלאכת הבדיקה ההיסטורית שבמיסוי מקרקעין. ועדת הערר לא הסתפקה בטענות כלליות, אלא פרשה את שרשרת המסמכים אחד לאחד, משנת 1956 ועד 2015, וקבעה מה קרה בפועל. על הניתוח הזה, לגופו, קשה להתווכח: כשהנישום עצמו חתם בשנת 1972 על הצהרה שלפיה רכש את הזכות ב-1970, וכשהעותק המקורי של החוזה שבארכיון אינו כולל את שמו – הטענה ל-1961 אינה יכולה לעמוד.

ובכל זאת, פסק הדין מעורר כמה נקודות שראוי לחדד.

ראשית, הארכיון של רשות המסים הוא ראיה – ויש לו שני צדדים. כאן, המסמך המכריע היה בארכיון של המשיב, והוא הוצג במהלך הערר. כתבתי לא פעם שנטל ההוכחה חייב לפעול בהדדיות: אם רשות המסים מחזיקה בתיק ההיסטורי של הנכס, ראוי שתעמיד אותו לרשות הנישום כבר בשלב השומה וההשגה, ולא רק כשמגיעים לוועדת הערר. נישום שהיה רואה בזמן את העותק המקורי ואת ההצהרה משנת 1972, אולי היה חוסך מעצמו – ומאלמנה בשנות התשעים לחייה – שש שנות התדיינות על הפרש מס של כ-90,000 ₪.

שנית, "אין שוויון בטעות" – אבל מה עם העקביות? הכלל שלפיו רשות מנהלית אינה חייבת להנציח טעות הוא כלל מושרש. ואולם, כאשר הרשות עצמה העניקה שיעור מס היסטורי לחוכרים אחרים באותו נכס, שגם הם לא היו צד לחוזה הפיתוח משנת 1961, והיא מכנה זאת היום "טעות" – עולה שאלה של עקביות ושל ודאות. לא בכדי ציין חבר הוועדה את "אופן הטיפול בשומות מס השבח של חוכרים אחרים בנכס" כשיקול להימנעות מהוצאות. בעיניי, זו בדיוק הסיבה שרשות המסים צריכה לפרסם הנחיה ברורה, בהוראת ביצוע, לגבי קביעת יום הרכישה בשרשרת של חוזה פיתוח, הסכם המחאה וחוזה חכירה. הוועדה עצמה ציינה כי אין מחלוקת שמי שהיה צד לחוזה פיתוח וקיים את תנאיו, יום הרכישה שלו עשוי להיקבע לפי מועד חוזה הפיתוח. מה דינו של נמחה בתוך תקופת הפיתוח? מה דינו של נמחה אחריה? הנחיה כזו תמנע שומות סותרות לבעלי זכויות באותו נכס.

שלישית, מסמכים של העירייה אינם חזות הכול. החוזה המחודש משנת 2015, שנוסח על ידי העירייה עצמה, הציג את מר אברט כ"חוכר מקורי". הוועדה ייחסה זאת לטעות. הלקח: גם מסמך רשמי של גוף ציבורי אינו גובר על שרשרת מסמכים מזמן אמת, כשהיא סותרת אותו.

רביעית, שקלו את כדאיות ההליך. כבר במאי 2024 העירה הוועדה כי "מן הראוי שב"כ העורר[ת] ישקול היטב אם אכן יש תוחלת להמשך ניהולו של ההליך בנסיבות שנוצרו ולנוכח סכום המס השנוי במחלוקת" (בסעיף 7 לפסק הדין). מייצג טוב בודק לא רק אם יש טענה, אלא גם אם יש ראיות להוכיח אותה, ומה המחיר.

וכמה לקחים מעשיים:

1. ראשית, לפני שטוענים ליום רכישה היסטורי – יש לבנות את שרשרת הזכויות המלאה: חוזה פיתוח, הסכמי המחאה, חוזה חכירה, הסכמות העירייה, נסחי רישום והצהרות למס שבח. כל חוליה חסרה תפעל נגד הנישום.
2. שנית, יש לבקש מרשות המסים, כבר בשלב השומה, את התיק ההיסטורי של הנכס, כולל הצהרות קודמות ותרשומות הפקיד. הצהרה שחתם עליה המוכר עצמו לפני עשרות שנים היא ראיה כמעט בלתי ניתנת לסתירה.
3. שלישית, העתק עם תיקונים בכתב יד אינו תחליף למקור. אם המסמך שבידי המשפחה שונה מהמקור, יש להשיג את המקור ולהסביר את השוני – אחרת ייקבע כי הגרסה הקובעת היא זו שבארכיון.
4. רביעית, ליורשים: מוטב לתעד את היסטוריית הנכס כל עוד בעל הזכויות בחיים. תצהיר של אלמנה, שאין לה ידיעה אישית ואי אפשר לחקור אותה, לא יכריע מחלוקת עובדתית בת שישים שנה.
5. חמישית, טענת אפליה אינה יכולה לעמוד לבדה. היא עשויה לסייע בשאלת ההוצאות, אבל לא תשנה את יום הרכישה.

בשורה התחתונה: בשאלה מתי נרכשה זכות לפני שישים שנה – הנייר זוכר יותר טוב מכולנו. מי שמבקש ליהנות משיעור מס היסטורי, צריך להביא את ההיסטוריה עצמה, כתובה וחתומה.

הערות שוליים:

(1) ו"ע (תל אביב) 20688-11-19 אברט נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב (23.12.2025).

(2) חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, סעיף 48א(ד).

נכתב ביום 04.10.2026 

#5001