מהי תקרת הפטור ממס שבח במכירתן של דירה וזכויות בנייה, אשר התקבלו בירושה?

מנהל מס שבח ערער לעליון שהפך את המחוזי

מאת: דורית גבאי, רו"ח

מבוא

במקרה לנגזם שהגיע לעליון (1), יורשיה של דירה מכרו אותה, וקיבלו תמורה שהושפעה מקיומן של זכויות בנייה שלא נוצלו. המשיב ביקש פטור ממס שבח על חלקו בתמורה, לפי סעיף 49ב(5) לחוק (2), שכן מדובר במכירת דירה שהתקבלה בירושה, בעוד שהמערער טען שהתמורה כוללת תשלום עבור זכויות בנייה בלתי מנוצלות, תשלום העובר את תקרת הפטור, ועליהן יש לשלם מס שבח.

עובדות

1. המשיב ושתי אחיותיו מכרו את הדירה שירשו, וביקשו פטור לפי סעיף 49ב(5) לחוק, שכן הדירה היא דירת מגורים מזכה שהתקבלה בירושה.
2. המערער, מנהל מס שבח, קבע כי תמורת המכירה הושפעה מקיומן של זכויות בנייה בלתי מנוצלות, ולכן שלל את תחולת הפטור לגבי הסכום שהתקבל בגין זכויות הבנייה, לפי סעיף 49ז(א) לחוק (3). יש לציין כי הסעיף מאפשר קבלת פטור גם על זכויות בנייה בלתי מנוצלות, עד לתקרה הקבועה בו.
3. המשיב הגיש ערר, וטען כי יש להחיל את תקרת הפטור הקבועה בסעיף 49ז(א)(2), על חלקו של כל יורש בנפרד, ולא על שווי הדירה כולה, כך שכל חלקו של המשיב בתמורה יהיה פטור ממס. הערר התקבל.
4. ערעור זה הוגש על ידי המנהל, בטענה כי יש להחיל את תקרת הפטור על הדירה כולה, בגובה של 1,610,600 ₪ על מלוא שווי הדירה הנמכרת, ולחייב את המשיב במס על החלק העולה על החלק היחסי בתקרת הפטור.

גדר המחלוקת

השאלות המשפטיות שעמדו בפני בית המשפט העליון:

1. האם פטור לפי סעיף 49ז(א) לחוק, על זכויות בנייה שלא נוצלו, הוא פטור עצמאי או שהוא כפוף לתנאים של סעיף 49ב(5) לחוק?
2. האם המונח "שווי דירה" בסעיף 49ז'(א)(2) לחוק, מתייחס לחלקו היחסי של כל מוכר בנפרד, כטענתו של המשיב בענייננו, או לתמורה כולה, כטענת מנהל מס שבח?

1. לגבי השאלה הראשונה, נקבע כי הפטור על זכויות בנייה שלא נוצלו לפי סעיף 49ז' לחוק, אינו עצמאי, ושהוא כפוף לתנאים המצוינים בסעיף 49ב'(5) לחוק. התנאי המרכזי לענייננו הוא כי המוריש היה פטור ממס אילו היה בחיים. לכן, גם פטור על זכויות בנייה שלא נוצלו, יינתן ליורש רק אם המוריש היה זכאי לו.
2. לגבי השאלה השנייה, נקבע כי שווי הדירה הוא סכום התמורה שהתקבלה בגין מכירתה כולה (על כל בעליה). לכן יש להחיל את תקרת הפטור הקבועה בסעיף 49ז'(א)(2), על שווי הדירה כולה, ולא לפי חלקו היחסי של כל מוכר בנפרד.
3. לפיכך, מאחר ששווי הדירה כולה עולה על תקרת הפטור לפי סעיף  49ז(א), ולו המורישה הייתה בחיים, לא הייתה זכאית לפטור עבור זכויות הבנייה שלא נוצלו, אזי גם במקרה זה, המשיב ואחיותיו, הנכנסים בנעליה, אינם זכאים לפטור זה.

הערעור התקבל. ניתן ביום 23.9.2009. (4)

הושתו על המשיב הוצאות בגובה של 20,000 ₪.

הערות שוליים:

1. ע"א 530/07 עליון, מנהל מס שבח מרכז נ' דן ירדני לנגזם
2. סעיף 49ב (5) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963
3. סעיף 49ז (א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה),  התשכ"ג – 19634
4. לידיעה: ועדת ערר נתנה החלטה 10.12.2006

המאמר נכתב ביום 16.1.2017