מממן הבנייה או רוכש הזכויות?  פסק דין חבס(1)

מאת: דורית גבאי, רו”ח

בהמשך למאמר בנושא “היתרונות והחסרונות בביצוע עסקת קומבינציה בהשוואה לאפשרויות האחרות”, להלן המשך סקירת מבחנים בפסיקה לבחינת קיומה של עסקת קומבינציה.
עניינה של חברת חבס נדון בבית המשפט בסוגיית ניתוח, אשר הוצג כהסכם למימון ושיווק.

עובדות

• חברת מבני גזית התקשרה עם מנהל מקרקעי ישראל בחוזה פיתוח לבניית 235 יחידות דיור וכן שטח מסחרי במודיעין.

• ביום 21.8.1994 נחתם הסכם בין מבני גזית לעוררת, שבמסגרתו התחייבה העוררת להעניק מימון ושירותי שיווק .

• במסגרת ההתניות החוזיות התחייבה העוררת ליטול על עצמה מחצית מהחובות וההתחייבויות של הפרוייקט, ולהעמיד בטחונות למימון הפרוייקט.

• כל החלטה או פעולה בקשר לפרוייקט חייבה הסכמתם של הצדדים להסכם.

• העוררת נטלה על עצמה ניהול, שיווק ומשרד מכירות של הפרוייקט, לרבות תיווך.

• העסקת עובדי העוררת במסגרת הפרוייקט הייתה חלק בלתי נפרד מהוצאות הפרוייקט.

• כל אחד מהצדדים להסכם זכאי ומחוייב למחצית מיתרת החשבון.

• העוררת זכאית למחצית מהרווחים בפרוייקט, ואם יהיו הפסדים – תישא במחצית ההפסדים.

גדר המחלוקת
האם ההסכם אשר הוצג הוא הסכם למימון ושיווק, או שמא חוזה למכר חלקי במקרקעין?

פסק הדין

כבוד השופט הומינר קבע:
“לסברתי גם מקום שבו הולבשה העסקה בלבוש של עיסקת מימון, שיווק וניהול ניתן להגיע למסקנה כי המדובר בעסקת מכירת זכות במקרקעין, וזאת לאחר בחינה יסודית של מכלול הוראות ההסכם“.

חשוב

לאור פסק הדין שעסק במעמדו וכוחו הכלכלי של מממן העסקה, יצאה על ידי נציבות מס הכנסה ומיסוי מקרקעין הוראת ביצוע מספר 9/99 – שעניינה עסקת מכר חלקי, המוצגת כעסקת מימון. נציבות מס הכנסה ומיסוי מקרקעין הביעה את עמדתה, לפי פסק דין חבס יש לבחון בנוסף לה”ב 36/88 האם נוטל על עצמו המממן גם את מימון חלק מהרווחים ו/או ההפסדים, והאם מוענקת למממן סמכות פיקוח וזכות חתימה בחשבון, שבו מנוהלים כספי הפרוייקט.
האם המממן צד להסכם בין בעל הקרקע לקבלן המבצע את הבנייה? כמו כן יש לבדוק האם המממן נושא בהוצאות הפרוייקט, לרבות היטלים או מיסים.
זאת ועוד, סממן נוסף לטיב הזכויות המוענקות למממן הינו האם מועברות למממן זכויות במקרקעין שלא יימכרו בתום הפרוייקט, או יחידות בתום הפרוייקט.

הערות שוליים:

(1) עמ”ש 1835/95 חבס ח.ד. קרדיט (1994) בע”מ נ’ מנהל מס שבח מקרקעין, פד”א כה 488

בחלקים הבאים של המאמרים:

תינתן סקירת מבחנים בפסיקה, לבחינת קיומה של עסקת קומבינציה:

• פס”ד קיבוץ מפלסים
• פס”ד סלובר
• הבטים משפטיים בעריכת חוזה קומבינציה