התפלפלות בהגדרת "איגוד מקרקעין"

הסיבוך שבהגדרת חברה כאיגוד מקרקעין ודיון על שווי הרכישה הנכון

מבוא

1. ועדת הערר בתיק יהבים ניהול פרויקטים לבנייה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין מחוז תל אביב (1) נדרשה להכריע אם רכישת מניות בחברה המחזיקה בזכויות לבניית דירות על גג בניין, מהווה "פעולה באיגוד מקרקעין", והאם שווי הרכישה לצורך מס הרכישה חושב כראוי. ההכרעה נגעה לשתי סוגיות עיקריות: סיווג החברה כמחזיקה בזכויות מקרקעין, והמתודולוגיה לחישוב שווי הרכישה.

העובדות

1. בשנת 2011 נחתם הסכם תמ"א בין חברת קריגר נדל"ן לבין בעלי דירות ברחוב בראלי בתל אביב, שבמסגרתו התחייבה החברה לשפץ את הדירות הקיימות ולבנות ארבע דירות חדשות על הגג, בתמורה להעברת זכויות הבנייה.
2. בשנת 2015 התקבל היתר בנייה, והחברה דיווחה על העסקה למיסוי מקרקעין. שווי המכירה לצורכי מס דווח, ונקבע בסופו של דבר על סך של: 11.34 מיליון ש"ח, ועליו שולם מס רכישה. לאחר מספר ניסיונות ערעור על שווי זה, בסופו של דבר בראלי קיבלה שומה זו.
3. בשנת 2017 רכשה חברת יהבים את מלוא מניות בראלי בתמורה לסכום של כ-1.8 מיליון ש"ח, בצירוף התחייבות להחזר הלוואות בעלים והתחייבויות נוספות. בעקבות כך, הוציאה רשות המיסים שומה ליהבים בגין פעולה באיגוד מקרקעין, על בסיס שווי זכויות של 11.34 מיליון ש"ח.
4. חברת יהבים ערערה על שומה זו.

גדר המחלוקת

1. ועדת הערר נדרשה להכריע בשני נושאים:

• האם במועד רכישת מניות בראלי, הייתה בראלי "איגוד מקרקעין", באופן שמקים חבות במס רכישה?
• מהו שווי הזכויות במקרקעין שיש לייחס לעסקה: האם לפי התמורה החוזית ששילמה יהבים, או לפי שווי שוק של זכויות הבנייה?

טענות העוררת – חברת יהבים

לעניין ההגדרה של החברה כאיגוד מקרקעין:

1. בראלי לא החזיקה בזכויות ממשיות במקרקעין, שכן התחייבויות בעלי הדירות הופרו, והעסקה הייתה מותנית בהסכמות נוספות שלא התממשו. ההתקשרות למתן שירותים לבעלי הזכויות במקרקעין נעשתה מחדש מול העוררת, באמצעות בראלי, לאחר רכישת המניות.
2. לא הייתה כל פעילות עסקית או החזקה קונקרטית בנכסי מקרקעין במועד הרכישה.
3. אין להחיל את ההגדרה של "איגוד מקרקעין" על חברה קבלנית לפי הוראת ביצוע 8/2003.
4. העוררת טענה בכתב הערר, שלחברת בראלי היו "נכסים אחרים" מהותיים, המוציאים אותה מתחולת הגדרת איגוד מקרקעין.

לעניין סוגיית שווי הרכישה:

1. לפי עקרון היעילות מול המהות הכלכלית ומס אמת, טוענת יהבים כי יש לקבוע את שווי הרכישה לפי התמורה ששולמה בפועל: 1.8 מיליון ₪, או לפי חוות דעת שמאית תומכת מטעמה אין זה צודק וראוי לקבוע את השווי על פי שוויין של עסקאות במקרקעין אחרים שהוכנו לצרכים אחרים. זאת לעומת שמאות שהוכנה על-ידי השמאי מטעם העוררת, הקובעת את השווי לעסקת רכישת המניות הנדונה, עם כל המשתנים והקריטריונים הספציפיים בעניינה.
2. כלל ידוע בדיני המס הוא עקרון המימוש. לפיכך, אין למסות את העוררת בגין רווח בלתי ממומש.
3. קביעת השומה לפי שווי גבוה של 11 מיליון ₪, תמית את הפרויקט ותוציא אותו מכלל כדאיות כלכלית. כמו כן, העוררת מבקשת שיתחשבו בסיכונים הרבים שהיא נוטלת על עצמה בפרויקט שכלל לא בטוח שיוכל לצאת את הפועל, לאור הפרות חוזרות ונשנות של החוזים שנחתמו עם בעלי הנכסים, שעלולות להביא לביטול הסכם התמ"א.

טענות המשיב – מנהל מיסוי מקרקעין

לעניין ההגדרה של החברה כאיגוד מקרקעין:

1. בראלי החזיקה בזכויות במקרקעין מכוח הסכם התמ"א, שהוקנה לה כדין, ושהופעל בפועל תוך קבלת היתר בנייה.
2. אם ייקבע כי במועד רכישת המניות על ידי העוררת הייתה בראלי "איגוד מקרקעין", הרי שבהתאם לחוק, חייבת העוררת מס רכישה בסכום שהייתה חייבת בו אילו רכשה את הזכויות במקרקעין שהיו בבעלות בראלי.
3. הסכם התמ"א לא בוטל, ומכירת הזכויות דווחה למיסוי מקרקעין כדין על ידי בראלי עוד בשנת 2015.
4. לעניין הטענה כי יש לעוררת נכסים אחרים שמוציאים אותה מתחולת איגוד מקרקעין: העוררת לא הוכיחה את קיומו של נכס עצמאי שהוא נפרד מנכס המקרקעין של בראלי, וכל ה"נכסים" עליהם הצביעה העוררת, נטמעים ונבלעים בנכס המקרקעין ובזכויות במקרקעין מכוח הסכם התמ"א והבנייה המתוכננת על המקרקעין. על כן, בראלי מהווה "איגוד מקרקעין" גם על פי המבחן הנכסי.

לעניין סוגיית שווי הרכישה:

1. בסופו של יום, בראלי קיבלה את השומה, בה נקבע כי שווי הזכויות במקרקעין אותן רכשה מבעלי הדירות, עמד על 11.34 מיליון ש"ח. לכן, זהו אותו שווי מקרקעין שיש לייחס ברכישה של יהבים את מניות חברת בראלי.
2. שווי המכירה חושב לפי שיטת חילוץ רכיב הקרקע בעסקאות דומות, והוא אף נמוך ביחס לערכים אפשריים אחרים.
3. יהבים לא הביאה ראיות מספיקות להוכחת טענותיה, ולא נסמכה על חוות דעת אמינה לעניין שווי הזכויות.

דיון והכרעה

סיווג כ"איגוד מקרקעין"

1. ועדת הערר קובעת כי בעת רכישת המניות על ידי יהבים, החזיקה בראלי בזכויות ממשיות לבניית דירות ומרפסות על גג הבניין, בתמורה להתחייבות לשפץ את הדירות הקיימות. זכויות אלה מהוות "זכות במקרקעין". ניסיונה של יהבים להציג את התחייבויות החברה כהתחייבויות מותנות או חסרות תוקף, נדחה מהטעם שלא הובאה כל ראיה לקיומו של ביטול ההסכם או לכישלונו.
2. על פי הדוחות הכספיים, ניתן לראות שלבראלי לא הייתה כל פעילות שיכולה להצביע על כך שהיא חברה קבלנית שיוצאת מהגדרת איגוד מקרקעין.
3. הוועדה דוחה גם את טענותיה של יהבים בדבר קיומם של נכסים אחרים (כגון הסכמי ביצוע), שאמורים להוציא את בראלי מהגדרת "איגוד מקרקעין", בהעדר הוכחה לכך שמדובר בנכסים מהותיים הנפרדים מהזכות במקרקעין. לפי הלכת גזית גלוב (3): "יש לבחון זכויות במקרקעין ונכסים אחרים, בהתאם למהות הכלכלית האמיתית שלהם. אין להפריד באופן מלאכותי בין נכסים שהם זכויות במקרקעין, לבין נכסים אחרים הנבלעים בזכות במקרקעין או נטמעים בה ואשר משפיעים על שוויה".
4. לעניין הכדאיות הכלכלית והטענה כי מס הרכישה שהוטל עלול לחסל את הפרויקט: העוררת לא הוכיחה שהפרויקט אינו כלכלי. בכל מקרה, רווחיות הפרויקט אינה רלוונטית לשאלה שבמחלוקת, האם יש להטיל מס רכישה על שווי המקרקעין. על בית המשפט לפסוק בהתאם להוראות החוק, ואל לו לסטות מהן גם במידה ויש ספקות לגבי הכדאיות הכלכלית והרווחיות של הפרויקט.

קביעת שווי הרכישה

1. ועדת הערר קובעת כי השווי שנקבע על ידי רשות המיסים – 11.34 מיליון ש"ח – סביר בהחלט, ואף ייתכן שהוא נמוך מהשווי הריאלי. השווי חושב על בסיס שיטת "חילוץ הקרקע", שבה נבחנו עלות בנייה, שווי דירות מקבילות ותמורה חוזית בעסקאות דומות.
2. ההערכות מטעם העוררת התמקדו בשווי מניות, ולא בשווי זכויות המקרקעין כפי שנדרש. נוסף על כך, הובהר כי גם לפי גישת שווי שוק בעסקת קומבינציה, השווי הכולל היה דומה ואף גבוה מזה שקבע המשיב.

דעת המחברת

1. פסק הדין מדגים כיצד יש לפרש את המונח "איגוד מקרקעין" באופן מהותי, לפי תוכן העסקה וזכויות מוחשיות שנרכשו, גם כאשר לא בוצעו עבודות בנייה בפועל. כמו כן, מובהר בו שכאשר אין ראיה סותרת ממשית, רשאית רשות המיסים להסתמך על שווי שנקבע בעבר, בפרט אם נתקבל על ידי הצדדים עצמם. נקודת המוצא היא אפוא לא התמורה ששולמה בפועל, אלא שווי הזכות לפי שוק חופשי, תוך הפעלת "עקרון השיקוף" בעסקאות איגוד מקרקעין.

 הערות שוליים:

1. ו"ע 17022 09 19 יהבים ניהול פרוייקטים לבנייה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין מחוז תל אביב
2. חוק מיסוי מקרקעין, (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963
3. ע"א 74/15 מנהל מיסוי מקרקעין רחובות נ' גזית גלוב ואח'

נכתב ביום 16.07.2025.

#2012