יעוץ במיסוי מקרקעין – רקע
להיות יועץ בכלל, ויועץ מס בפרט, הינה משימה שהצלחתה תלויה במספר משתנים.
התפקיד המרכזי של יועץ המס במיסוי מקרקעין, מנקודת המבט של דורית גבאי, הוא היכולת לתכנן את העסקה מבעוד מועד לאחר שהוגדרו הצרכים ונלמדו הלכה למעשה כל הנתונים. כמו כן, תפקיד היועץ הוא לזהות את הבעיה במדויק ולאתר את מקורה. זיהוי מדויק של הסוגיה יוליד פתרון נכון, יחסוך זמן, כסף, מתח וסבל מיותרים בהתמודדות עם רשויות המס.
המוטו המרכזי שלנו הוא "לשלם פחות. כחוק."
המוטו הזה גורם לדורית גבאי לדרוש מעצמה ומצוות משרדה בקיאות בידע הנחוץ והעדכני בתחום, וכן שימוש בנהלי עבודה פשוטים שעונים על צרכי הלקוח כדי לעזור בפתרון הבעיה.
דורית גבאי בוחרת את לקוחותיה, ומחליטה לעזור להם רק אם היא בטוחה שתצליח להשיג את מה שהיא חושבת שמגיע ושניתן להשיג. דורית גבאי מבצעת הערכת נתונים מדויקת, על יסוד מידע וידע מחקרי שרשמה מאז שנת 1996. במסגרת עבודתה במשרד האוצר, שם עבדה כתריסר שנים, עברה הכשרה הן בפקודת מס הכנסה והן בחוק מיסוי מקרקעין בהיקף עצום, כמו גם חוקים נלווים ותכנים נושקים. תפקידה האחרון היה סגנית למנהל מיסוי מקרקעין, אותו עשתה במשך חמש שנים.
דורית גבאי מנהלת את משרדה ואת תהליכי העבודה המקצועיים בקפידה רבה ובאמות מידה לעבר שירות מעולה, מקצועי ומהיר.
השאיפה של דורית גבאי היא להביא את מדינת ישראל לעצמאות כלכלית
היא פועלת בכיוונים שונים בתחום הזה, ובמיוחד דרך פעילותה הציבורית-התנדבותית להפחתת נטלים במס שפוגעים בשאיפה הזו. כמו כן, היא פועלת לצמצום הפסדים ממשיים שנובעים ליחיד, לתא המשפחתי ולעסק לאור חוקי מס מעוותים וטעויות ביישום חוקי המס.
חוק מיסוי מקרקעין - היסודות
סקירה זו נועדה לתת את הבסיס של חוק מיסוי מקרקעין.
מהי מטרת חוק מיסוי מקרקעין?
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963 נועד למסות את השבח האמיתי, הנובע ממכירה של זכות במקרקעין.
מהו "שבח" מקרקעין?
על פי סעיף 6(ב) לחוק, “שבח” הוא הרווח, שנוצר מההפרש שבין “שווי מכירה” ב”יום המכירה” לבין “שווי רכישה” ב”יום הרכישה”, ב”מכירה” של “זכות במקרקעין. לכל המונחים הנכללים בהגדרה קיימות הגדרות נפרדות ומיוחדות בחוק, כפי שיתואר בהמשך.
מהו "מס שבח" מקרקעין?
מהי התבנית לחישוב השבח?
שווי מכירה, יום מכירה, שווי רכישה, יום רכישה. ניכויים ותוספות – כל ההוצאות מיום הרכישה עד ליום המכירה. לאחר הכנסת כל הנתונים ממינים אותם לפי סדר כרונולוגי, מבצעים פעולות חשבון פשוטות ומקבלים את השבח הריאלי. השבח הריאלי מחושב כהפרש שבין שווי המכירה לשווי הרכישה,ולו מוסיפים את כל התשלומים ששולמו מיום הרכישה עד ליום המכירה. ההפרש נקרא “שבח”. מהשבח מפחיתים סכומים המגלמים את השחיקה של הכסף ששולם בגין הרכישה וכל התשלומים. הפחתה זו מובילה למונח החשוב “שבח ריאלי”.
מהם "מקרקעין"?
בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מוגדרים “מקרקעין” כ”קרקע בישראל, לרבות בתים, בניינים ודברים אחרים, המחוברים לקרקע חיבור של קבע”.
על פי חוק המקרקעין, “מקרקעין” הם “כל הבנוי והנטוע עליה, וכל דבר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה…”
המבחן לצורך חוק מיסוי מקרקעין הוא צמידות פיסית של בתים, מטעים, עצים. בית המשפט העליון קבע כי כל דבר שמחובר אל הקיר, נכלל כשייך לקיר ולנכס הנמכר, אם הייתה כוונה שיהיה חלק מהקיר, גם אם ניתן לפרק אותו ולנתקו.
מטרת החוק היא לחייב כל מכירה הונית של מקרקעין בישראל וכל מחובר אליהן כחלק מן המקרקעין. החוק אינו חל על מכירות של מקרקעין בחו”ל.
מהי "זכות במקרקעין"?
- בעלות – בחוק אין הגדרה ל”בעלות”, ואנו למדים על משמעותה מחוק המקרקעין: “מירב הזכויות הניתנות לרכישה במקרקעין מסוימים”. הבעלות לצורך מס שבח אינה כוללת זכות קניינית, כגון זכות שימוש, זכות מעבר, זיקת הנאה וכו’.
- זכות חכירה לתקופה העולה על 25 שנה –חכירה היא שכירות קרקע או עסק. יש להביא בחשבון את סך שנות החכירה בהסכם, לרבות תקופת הארכה אפשרית שנותן המחכיר לחוכר. כמו כן, יש לחבר את תקופות החכירה המתייחסות לחוכר ולבני משפחתו העונים להגדרת “קרוב” בחוק (המטרה היא למנוע פיצול מלאכותי של הסכמי חכירה על ידי עריכת הסכמים נפרדים לבני משפחה לתקופות רצופות. במקרים כאלה יראו את החוכר לחוכר אחד, אף אם יש פער של עד חצי שנה ברצף החכירות).
- הרשאה להשתמש במקרקעי ישראל –הרשאה זו יכולה להיות במסגרת חוזה קצר טווח, וגם אם החידוש אוטומטי ולא דורש אשרור, וניתן לראות מבחינת תוכנו ומהותו של ההסכם שהוא לטווח המגיע כדי 25 שנה ומעלה.
מהי מכירה?
בחוק מוגדרים מקרים נוספים, שהם בגדר מכירה למשל, כאשר ממנים כונס נכסים – הוא מוכר את הנכס בניגוד לרצון הבעלים, ועדיין על אף שהמכירה נכפתה עליו, זו תהיה מכירה, וישולם מס בגינה.
מה לא ייחשב ל"מכירה"?
הורשה אינה מכירה. העברה אגב פסק דין לגירושין אינה מכירה. פעולות אלה אינן נכנסות לגדרו של חוק מיסוי מקרקעין.
מהו "יום המכירה"?
שיעורי מס שבח
שיעורי המס נקבעים בהתאם ליום הרכישה. בחוק מיסוי מקרקעין נעשו תיקונים רבים, ואלו שינו את שיעורי המס.
כך למשל, מי שרכש בין 1.4.1961ועד ל- 6.11.2001, משלם מס בשיעור של כ -48% על השבח הריאלי, ומי שרכש נכס בין 7.11.2001 ל- 31.12.2011, משלם מס בשיעור 20% על השבח הריאלי, ומי שרכש מיום 1.1.2012 ואילך, ישלם מס בשיעור של 25% על השבח הריאלי. במילים אחרות, אם יחיד קנה נכס ב- 1.5.1965 ומכר אותו בשנת 2016 – יחושב לו שבח ריאלי, ועל חלק מהשבח הריאלי ישולם מס בשיעור 48%, על חלק 20%, ועל חלק 25%. לאלה יש להוסיף מס בשיעור 10% על השחיקה ביחס לאינפלציה של כל השקעה או תשלום, שבוצע מיום 1.4.1961 ועד ליום 31.12.1993.
במקרה שיחיד קנה נכס ביום 1.4.2013 ומוכר בשנת 2016, שיעור המס על השבח הריאלי יהיה 25%. ואם רכש ב- 1.7.2006 וימכור בשנת 2016, חלק ימוסה בשיעור 20%, וחלק – בשיעור 25%.
נכסים שנרכשו לפני קום המדינה עד ליום 31.3.1961,ממוסים בשיעור של עד 25% מהשבח בהתאם לשנת הרכישה.
לעיתים נקבע למוכר יותר מיום רכישה אחד. זה יכול לקרות כאשר למשל המוכר ירש מאמו שנפטרה בשנת 1995, ומאביו שנפטר בשנת 1978, בשעה שההורים רכשו את הנכס יחד בשנת 1958. במקרה כזה מחצית מהנכס תמוסה בשיעור 25% מהשבח, ומחצית תמוסה בשיעורי המס 48-20-25% מהשבח הריאלי בנוסףלחישוב מס על הרכיב האינפלציוני בשיעור של 10%.
הפחתות מס בחוק מיסוי מקרקעין - מס שבח
קיימת אפשרות לערוך את החישוב, כאילו הרווח על המכירה נבע במהלך ארבע שנים, ואז מחלקים את השבח הריאלי ל-4 שנים. מקרים שיכולים להסתייע בכך הם כאשר יום הרכישה של הזכות הוא לאחר 1.4.1961 ולפני 7.11.2001. בגין החלק הזה שיעור המס מגיע עד 48%, ויש מקום לעשות מאמץ ולהפחיתו. ההליך הזה מלווה בעבודה מול פקיד השומה ומעקב צמוד, אבל יכול ליצור הפחתה גדולה של מעל 50,000 ₪ במס שבח. במקרים שבהם בני זוג בעלים של נכס ומוכרים אותו והם עברו את גיל שישים, והם חסרי הכנסות גבוהות, כלומר לא מגיעים להכנסה שנתית חייבת במס של 120,000 ₪ – ההפחתה תהיה גדולה, משום שמייחסים לכל אחד מבני הזוג חצי מהשבח, ולכל אחד פורסים אותו לארבע שנים. בהליך זה גם נהנים מהטבות מס בדמות נקודות זיכוי המגיעות לכל אחד. תושב חוץ יוכל ליהנות מהפחתת מס בפריסה בנוהל מול פקיד השומה.
הפחתות מס בחוק מיסוי מקרקעין - מס רכישה
מס רכישה נקבע לשיעור 6%. אם קונים מגרש, חנות, משרדים, מחסן וכן הלאה, משלמים 6%. במקרים של רכישה של מגרש לבנייה, ניתן לקבל 1% חזרה. דירות מגורים מקבלות מקום של כבוד, כאשר הדירה הנרכשת היא דירה יחידה. אז משלמיםמס לפי מדרגות מ- 0%-3.5%-5%, ובהתאם לשווי מגיעים לשיעור של 10%.
ניתן לקבל הפחתה במס, כאשר ניתנות מתנות בין בני משפחה, ואז המס המשולם הוא שליש מהמס הנדרש. למשל, אם אדם רוכש משרד,הוא משלם 6% משווי הרכישה. אם יקבל אותו במתנה מאביו, ישלם 2% בלבד.
קיימות גם הטבות לנכה, לעולה חדש ולהעברות בין בני זוג. אלה נכללות בתקנות מס רכישה.
חוק מיסוי מקרקעין - היסודות
סקירה זו נועדה לתת הבסיס של חוק מיסוי מקרקעין.
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963 נועד למסות את השבח האמיתי, הנובע ממכירה של זכות במקרקעין. כלומר חוק מיסוי מקרקעין חל על מי שמוכר זכות במקרקעין, מוכר נכס הון, אשר מהווה עבורו רכוש פרטי או רכוש קבוע. החוק אמנם חל על מי שעיסוקו הוא מכירת מקרקעין – כלומר עסקאות של קבלנים ויזמים, מתווכים ואחרים, אשר עיסוקם בעסקי נדל”ן, אולם במסגרת הליך מועבר מיסוי עסקאות אלה לפקודת מס הכנסה, במקום למיסוי על פי חוק זה.
לפיכך, מי שמוכר וקונה מקרקעין בישראל, דבר המהווה אצלו עיסוק, והוא עושה זאת בתדירות, בהיקפים הולכים וגדלים וכן הלאה, ההכנסות והרווחים ממימוש מקרקעין אלו אינם ממוסים במסגרת חוק מיסוי מקרקעין, אלא נכללים בחישוב ההכנסה החייבת לצרכי מס הכנסה מידי שנה בעת הגשת הדו”ח השנתי. יחד עם זאת, כאשר קבלן למשל, רכש בניין כנכס להשקעה ארוכת טווח – מכירתו תתחייב כפי המצופה, במסגרת חוק מיסוי מקרקעין.
בגדול, החוק ממסה מכירת כל מקרקעין בישראל, כמו חנות, משרד, דירת מגורים, מחסן, מרתף, גג, מלון, מוסך ומגרש חקלאי או בייעוד אחר. קיימים סעיפים והקלות במכירות של נכסים מסוימים ובמקרים מיוחדים.
על פי סעיף 6(ב) לחוק, “שבח” הוא הרווח, שנוצר מההפרש שבין “שווי מכירה” ב”יום המכירה” לבין “שווי רכישה” ב”יום הרכישה”, ב”מכירה” של “זכות במקרקעין. לכל המונחים הנכללים בהגדרה קיימות הגדרות נפרדות ומיוחדות בחוק, כפי שיתואר בהמשך.
המס הוא תשלום חובה, שבמקרה הזה מוטל מכוח חוק מיסוי מקרקעין. הוא מוטל על כל מי שמוכר זכות במקרקעין,בין אם הוא תושב ישראל או תושב חוץ.
במילים אחרות, צרפתי שמוכר את דירתו בנתניה, משלם מס שבח כמו הצפתי שמוכר את דירתו בירושלים.
בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מוגדרים “מקרקעין” כ”קרקע בישראל, לרבות בתים, בניינים ודברים אחרים, המחוברים לקרקע חיבור של קבע”.
על פי חוק המקרקעין, “מקרקעין” הם “כל הבנוי והנטוע עליה, וכל דבר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה…”
המבחן לצורך חוק מיסוי מקרקעין הוא צמידות פיסית של בתים, מטעים, עצים. בית המשפט העליון קבע כי כל דבר שמחובר אל הקיר, נכלל כשייך לקיר ולנכס הנמכר, אם הייתה כוונה שיהיה חלק מהקיר, גם אם ניתן לפרק אותו ולנתקו.
מטרת החוק היא לחייב כל מכירה הונית של מקרקעין בישראל וכל מחובר אליהן כחלק מן המקרקעין. החוק אינו חל על מכירות של מקרקעין בחו”ל.
- בעלות – בחוק אין הגדרה ל”בעלות”, ואנו למדים על משמעותה מחוק המקרקעין: “מירב הזכויות הניתנות לרכישה במקרקעין מסוימים”. הבעלות לצורך מס שבח אינה כוללת זכות קניינית, כגון זכות שימוש, זכות מעבר, זיקת הנאה וכו’.
- זכות חכירה לתקופה העולה על 25 שנה –חכירה היא שכירות קרקע או עסק. יש להביא בחשבון את סך שנות החכירה בהסכם, לרבות תקופת הארכה אפשרית שנותן המחכיר לחוכר. כמו כן, יש לחבר את תקופות החכירה המתייחסות לחוכר ולבני משפחתו העונים להגדרת “קרוב” בחוק (המטרה היא למנוע פיצול מלאכותי של הסכמי חכירה על ידי עריכת הסכמים נפרדים לבני משפחה לתקופות רצופות. במקרים כאלה יראו את החוכר לחוכר אחד, אף אם יש פער של עד חצי שנה ברצף החכירות).
- הרשאה להשתמש במקרקעי ישראל –הרשאה זו יכולה להיות במסגרת חוזה קצר טווח, וגם אם החידוש אוטומטי ולא דורש אשרור, וניתן לראות מבחינת תוכנו ומהותו של ההסכם שהוא לטווח המגיע כדי 25 שנה ומעלה.
בחוק מוגדרים מקרים נוספים, שהם בגדר מכירה למשל, כאשר ממנים כונס נכסים – הוא מוכר את הנכס בניגוד לרצון הבעלים, ועדיין על אף שהמכירה נכפתה עליו, זו תהיה מכירה, וישולם מס בגינה.
הורשה אינה מכירה. העברה אגב פסק דין לגירושין אינה מכירה. פעולות אלה אינן נכנסות לגדרו של חוק מיסוי מקרקעין.
שיעורי המס נקבעים בהתאם ליום הרכישה. בחוק מיסוי מקרקעין נעשו תיקונים רבים, ואלו שינו את שיעורי המס. כך למשל, מי שרכש בין 1.4.1961ועד ל- 6.11.2001, משלם מס בשיעור של כ -48% על השבח הריאלי, ומי שרכש נכס בין 7.11.2001 ל- 31.12.2011, משלם מס בשיעור 20% על השבח הריאלי, ומי שרכש מיום 1.1.2012 ואילך, ישלם מס בשיעור של 25% על השבח הריאלי. במילים אחרות, אם יחיד קנה נכס ב- 1.5.1965 ומכר אותו בשנת 2016 – יחושב לו שבח ריאלי, ועל חלק מהשבח הריאלי ישולם מס בשיעור 48%, על חלק 20%, ועל חלק 25%. לאלה יש להוסיף מס בשיעור 10% על השחיקה ביחס לאינפלציה של כל השקעה או תשלום, שבוצע מיום 1.4.1961 ועד ליום 31.12.1993.
במקרה שיחיד קנה נכס ביום 1.4.2013 ומוכר בשנת 2016, שיעור המס על השבח הריאלי יהיה 25%. ואם רכש ב- 1.7.2006 וימכור בשנת 2016, חלק ימוסה בשיעור 20%, וחלק – בשיעור 25%.
נכסים שנרכשו לפני קום המדינה עד ליום 31.3.1961,ממוסים בשיעור של עד 25% מהשבח בהתאם לשנת הרכישה.
לעיתים נקבע למוכר יותר מיום רכישה אחד. זה יכול לקרות כאשר למשל המוכר ירש מאמו שנפטרה בשנת 1995, ומאביו שנפטר בשנת 1978, בשעה שההורים רכשו את הנכס יחד בשנת 1958. במקרה כזה מחצית מהנכס תמוסה בשיעור 25% מהשבח, ומחצית תמוסה בשיעורי המס 48-20-25% מהשבח הריאלי בנוסףלחישוב מס על הרכיב האינפלציוני בשיעור של 10%.
מס שבח יופחת בהתאם לחוק בדרכים המקובלות. קיימת אפשרות לערוך את החישוב, כאילו הרווח על המכירה נבע במהלך ארבע שנים, ואז מחלקים את השבח הריאלי ל-4 שנים. מקרים שיכולים להסתייע בכך הם כאשר יום הרכישה של הזכות הוא לאחר 1.4.1961 ולפני 7.11.2001. בגין החלק הזה שיעור המס מגיע עד 48%, ויש מקום לעשות מאמץ ולהפחיתו. ההליך הזה מלווה בעבודה מול פקיד השומה ומעקב צמוד, אבל יכול ליצור הפחתה גדולה של מעל 50,000 ₪ במס שבח. במקרים שבהם בני זוג בעלים של נכס ומוכרים אותו והם עברו את גיל שישים, והם חסרי הכנסות גבוהות, כלומר לא מגיעים להכנסה שנתית חייבת במס של 120,000 ₪ – ההפחתה תהיה גדולה, משום שמייחסים לכל אחד מבני הזוג חצי מהשבח, ולכל אחד פורסים אותו לארבע שנים. בהליך זה גם נהנים מהטבות מס בדמות נקודות זיכוי המגיעות לכל אחד. תושב חוץ יוכל ליהנות מהפחתת מס בפריסה בנוהל מול פקיד השומה.
מס רכישה מוטל על שווי הרכישה של הזכות הנרכשת. מס רכישה נקבע לשיעור 6%. אם קונים מגרש, חנות, משרדים, מחסן וכן הלאה, משלמים 6%. במקרים של רכישה של מגרש לבנייה, ניתן לקבל 1% חזרה. דירות מגורים מקבלות מקום של כבוד, כאשר הדירה הנרכשת היא דירה יחידה. אז משלמיםמס לפי מדרגות מ- 0%-3.5%-5%, ובהתאם לשווי מגיעים לשיעור של 10%.
ניתן לקבל הפחתה במס, כאשר ניתנות מתנות בין בני משפחה, ואז המס המשולם הוא שליש מהמס הנדרש. למשל, אם אדם רוכש משרד,הוא משלם 6% משווי הרכישה. אם יקבל אותו במתנה מאביו, ישלם 2% בלבד.
קיימות גם הטבות לנכה, לעולה חדש ולהעברות בין בני זוג. אלה נכללות בתקנות מס רכישה.
כל הזכויות שמורות לדורית גבאי. נכתב ביום 17.4.2016
