הקדמה
בישראל, מיסוי מקרקעין הפך לאחד הנושאים המרכזיים בשיח הציבורי, במיוחד בעשור האחרון, בו נטל המיסים התגבר בצורה משמעותית. דורית גבאי, רואת חשבון ומומחית במיסוי מקרקעין, שיתפה את התובנות שלה לגבי התחום המורכב הזה, ההיסטוריה שלה והאתגרים הניצבים בפני המשפחות והציבור הרחב.

רקע אישי

דורית גבאי נכנסה לתחום המיסוי כמעט במקרה. בתחילה, היא שאפה להיות עורכת דין, אך משלא הצליחה להתקבל למקצוע, עברה ללימודי כלכלה. לאחר מכן, התקבלה למס הכנסה, שם עבדה במשך 12 שנים, ושם רכשה ניסיון רב והבינה את האקלים הארגוני במוסד.
בהמשך, היא פנתה לסייע למשפחות לשלם פחות מיסים כחוק, תופעה שהיא מתארת כ"מצווה" בשוק שבו משפחות רבות מתמודדות עם אתגרים כלכליים קשים.

נטל המיסים בישראל

רו"ח גבאי מציינת כי נטל המיסים בישראל, במיוחד המיסים העקיפים כמו מס רכישה, הפך לנטל בלתי נסבל עבור רבים. היא מדווחת כי ישנן טעויות רבות בתכנון המס, שיכולות להוביל לתשלומי מס גבוהים יותר. חוסר הידע של הציבור והטעויות שיכולות להיגרם על ידי עורכי דין בתחום המיסוי, עשויים להוביל לבזבוז כספים ניכר.
יש המון טעויות בעניין תכנון המס אשר נובע מחוסר ידע, שגיאות שלפעמים עורכי דין עושים, תכנוני מס לגיטימיים שאפשר לבצע, אך לא נעשים כמו שצריך, או דברים שנעשו שלא בראייה עתידית, אחר כך אלה נפגשים עם אותם מיסים יותר גבוהים . לכן, יש הרבה מה לעשות בנדון.
מצוקת כוח האדם ברשות המיסים
במהלך השיחה, רו"ח גבאי דיברה גם על מצוקת כוח האדם ברשות המיסים, במיוחד בתחום מיסוי מקרקעין. היא ציינה כי הכשרת עובדים חדשים חיונית להתמודדות עם העומסים הקיימים. העובדים המצוינים של הרשות, כמו גם המנהלים המובילים, מתמודדים עם אתגרים רבים, אך יש צורך באיוש מידי של משרות פנויות כדי לשפר את השירות לציבור.
מתארת רו"ח גבאי: "גם לי הייתה התלבטות מאוד גדולה כשעזבתי את השירות. עד היום, חתיכה מהכבד שלי נמצאת שם." העובדים נבחרים בקפידה, הם עובדים מעולים. הם עוברים מסלול הכשרה מדהים. התרומה שלהם היא מאוד חשובה. נחתכו כמויות כוח האדם, במיוחד במס הכנסה. במיסוי מקרקעין נחתך גם הוא, אבל עדיין יש בסיס לעבוד איתו. מיסוי מקרקעין נחתכו בהרבה מפקחים שיצאו לפנסיה מוקדמת ויש צורך מובהק בגיוס עובדים. בסוף צריך מישהו שיחשוב. מחשב לא יכול לעשות הכול. צריך אנשים שיהיו במערכת בכדי לתת פתרונות יצירתיים ויגבירו את קצת התפוקה של הרשות.
המנהלים צריכים לתמרן ולתת סדרי עדיפויות ותיעדוף מה לעשות עם כוח האדם. בקורונה הם עשו סלטות, ואחרי הקורונה הם היו צריכים להתאושש מזה. לאחר מכן השוק גאה. ואחרי שהשוק גאה היו בעיות נלוות לפעילות זאת. השוק הציב בפניהם אתגר לא פשוט. העובדים מתמודדים עם עומס. ומצד שני, זה חוזר למייצגים. אם המייצג לא מקבל מענה, והמייצג מתוגמל על כך באלפי שקלים לעבודה שלו, בעצם הוא עובד כמעט כפול בשביל להשיג את התוצאה. יש לו מרדף אחרי התשובות, הם לא מגיעים אליו, כי עוד פעם: לא כל כך יודעים את מי להאשים, אבל זאת עובדה שצריך למצוא לה פתרון. המייצג לא יכול לממן את הציבור, את הממשלה, את משרד האוצר. המייצג מקבל שכר טרחה עבור מאמץ שהוא העריך אותו, ובסוף הוא עובד פי שלוש.

מחלוקות נפוצות בתחום

רו"ח גבאי מדברת על המחלוקות הנפוצות בין הציבור לבין מנהל מיסוי מקרקעין, כולל חוסר עקביות בהוראות הביצוע והפסיקות המשפטיות. היא מצטטת פסקי דין שמדגישים את הצורך בהבנה מעמיקה של הוראות החוק, ואת החובה של רשות המיסים לעמוד מאחורי ההנחיות שלה.
יש מחלוקות מקובלות, גם המפקחים לא מצליחים לעמוד בפרץ וללמוד את הפסיקה, מאותה סיבה של חוסר זמן. יש להזכיר להם מדי פעם מה אומר בית המשפט בעניין זה. להלן כמה – פסקי דין בנושא. ראשית פסק דין ע"א שלמה נחמה ומעיין נ' תל אביב: "המטרה שצריכה לעמוד לנגד עיניהן של רשויות המס אינה לפלס לעצמן את הנתיב הפרשני המוביל לגביית מס בשיעור הגבוה ביותר האפשרי, אלא לחתור לגביית מס אמת על פי לשונן של הוראות החוק ותכליתן". זה עליון.
ציטוט נוסף משיכון ובינוי נדל"ן נ' מסמ"ק חדרה, אומר כך, בית המשפט: "לא יעלה על הדעת כי רשות המס תתנער מהוראת ביצוע שלה עצמה, אשר לא שונתה, לא עודכנה ולא בוטלה. אם אין משמעות להוראת הביצוע, מה לה לרשות המס כי תפרסמן? ואם יש בעיני רשות המס משמעות להוראות הביצוע היוצאות תחת ידה, תתכבד ותעמוד מאחוריהן. ואם סבורה היא כי אינן עדכניות עוד, תואיל לטרוח ולשקף את השינוי בעמדתה בדרכים המקובלות, באופן שיעמיד את הנישומים ומייצגיהם על השינוי במדיניותה".

סוגיית שווי בתי קרקע

צריכים להבדיל בין בתים שבנויים על קרקע שזה קרקע פרטית, וקרקע מינהל. כל הסיפור עם המינהל הוא סיפור מאוד כואב בכיס של אנשים. מנקודת המבט של המשפחות, סוגיית השווי היא מאוד קרדינלית. יש פסיקה שאומרת והוראות חוק שאומרות איך לחשב מכירת בית ושווי של בית, ואיך להעריך אותו ומתי לסטות מהשווי. ומנהל מיסוי מקרקעין הרבה מאוד פעמים – פועל שלא בדיוק לפי הוראות החוק, ובעצם יוצא מצב שהנישומים משלמים יותר מס. זאת אומרת, אם למשל הוא צריך לעשות עסקאות השוואה, אז הוא נותן סדרה של עסקאות השוואה. הוא לא ערך ביקורת בנכס לפעמים, הוא לא ממש עשה את כל העבודה. ואז הנישום צריך ללכת לשמאי שלו, לשלוח אותו לאתרים – לרשימת הנכסים שהמנהל אמר שהם ברי השוואה לשווי שנקבע. ישנה טרחה של השמאי, משלמים לו עוד כסף, ולפעמים רואים שהפערים מהעסקאות השוואה שניתנו, הם ממש לא בכיוון של הנכס המדובר. זה מעמיס שוב את הנישומים. תפקידה של רו"ח גבאי הוא לדאוג לנישומים. הנישום לא צריך לסחוב את כל הכובד הזה על כתפיו.

סטיית הוראות ביצוע בעסקאות קומבינציה

עסקאות קומבינציה, עסקה הכי מרתקת שקיימת היום והכי אקטואלית בעידן הזה, ישנם הוראת ביצוע מאוד מפורסמת משנת 1998, שמספרה 23/98, שהיא כותבת בדיוק איך לקבוע את שווי המכירה בעסקת קומבינציה. מי שיודע: מוכרים חלק מזכויות הקרקע, ומקבלים שירותי בנייה. אין את המספר שקלים שמקבלים, אלא יש שווי של שירותי בנייה, והוראת הביצוע קבעה איך עושים את זה. אבל כן, תוך כדי תנועה, פקידי המס ככה מנסים לבחון, אף אחד לא מודיע על שינוי המדיניות, ומתחילים להמציא כל מיני פרמטרים, ומעמיסים תוספות כמו רווח יזמי, שראשית, לא נכלל בהוראות הביצוע, וגם אין לו שום היגיון שהוא יועמס בשווי המכירה. זה פשוט מעמיס מס מאוד גבוה על בעלי הקרקעות, וזה פשוט מחלוקות שצריכות להגיע לבתי משפט, בבתי המשפט צריך להסביר את מה שהוסבר מקודם, וזה עולה עוד כסף ועוד זמן והכול מתעכב.

נחלות

יש הוראות חוק של מיסוי מקרקעין, עברו 102 תיקונים. עכשיו בחוק ההסדרים, הכניסו את תיקון 100, 101, 102. מנסים לעשות סדר. זה חוק דינמי, זה שוק דינמי.
רשות המיסים
ברשות המיסים, המנהלים מדהימים. יש לומר: הרוב הם מנהלות. ומר שי אהרונוביץ', מנהל מס שבח ארצי 24/7, מלבד שבת בה הוא מתפלל והוא עם משפחתו– הוא עובד מסביב לשעון לתת מענה ולטפל בעובדים ובמנהלים. הם מתמודדים עם לא מעט אתגרים והמון מחלוקות. גם סוגיות שעל המדוכה, וכל יום הם עוסקים בהן. לא קל להם. עם זאת העמדה של הציבור ושל המייצגים של הציבור סוחבים את כל זה.

עדכון תקרות פטור

אחד הנושאים שרו"ח גבאי מתמקדת בהם הוא תקרת הפטור למכירת דירה יחידה. גבאי מדגישה כי התקרה לא עודכנה מזה עשר שנים, בעוד ששוק הנדל"ן עלה באופן משמעותי, דבר שפוגע בכיסם של רבים.
כמו שחלק מהציבור אולי יודע, רו"ח גבאי ניסתה לקדם עצומה שהיפנתה אותה למר משה גפני, שיטפל בעוולות בחוק מיסוי מקרקעין – עוולות שפוגעות בכיס של המשפחות. תקרת הפטור למכירת דירה יחידה היא היום עומדת על 4,846,000 ₪, שהיא נחשבת אולי תקרה גבוהה לחלק מהאנשים, אבל צריך לדעת שהתקרה הזאת שנקבעה בתיקון 76, שהייתה 4,500,000 ₪ , זה היה ב- 1 אוגוסט 2013 כשקבעו אותה. אנחנו עשר שנים מעל, השוק לא עלה ב- 15%, השוק עלה בעשרות, אם לא במקומות מסוימים, במאות אחוזים. התקרה הזאת מאוד נמוכה. צריכים לעדכן אותה. לא עשו את זה. זה פשוט פוגע בכיס, כי במקום לקבל פטוּר, אתה משלם מס, פשוט מאוד.
למשל סעיף שתחילתו בתיקון 34 ב- 1997, שרצו לעזור לבני זוג שככה מתלכדים, אולי במסגרת סיבוב שני של מערכת יחסים, ולקחת את הדירה שלו ואת הדירה שלה, ויחד לדחוף אותן לעבר דירה שלישית גדולה ומתאימה. ואז מוכרים שתי דירות וקונים שלישית. אבל גם פה, ההצמדה של המספרים היא למדד, והמדד עלה פחות מעליית שווי הדירות. תקרה שנקבעה ב- 1997, וההצמדה שלה – אין מצב שהיא מתאימה לשווי בשוק, ככה שכמעט אי אפשר להשתמש בה וליהנות מהסעיף הזה, 49ה' לחוק מסוי מקרקעין. וזה מאוד מאוד חבל.

מסקנות

רו"ח גבאי מסכמת את הריאיון באופטימיות, עם עדכונים על תוכניות לריענון כוח האדם ברשות המיסים. היא מדגישה את הצורך הדחוף בשיפוט ובשינויים במדיניות המס כדי לשפר את המצב הקיים. לאחר שיחה של רו"ח גבאי עם מנהל מס שבח היא מתארת :"ביולי ייפתח קורס מיסוי מקרקעין, 60 מפקחים חדשים ייכנסו לשדה. בסביבות אוקטובר, אחרי החגים, אנחנו נתוגבר. זה אומר שאנחנו צופים האטה בעיכובים והמרצת הטיפול. אני מבינה שאפילו מתגמלים אותם במענק קליטה, שזה ממש מדהים, ואני מברכת את כל העושים במלאכה. " התובנות שגבאי חולקת מדגישות את המורכבות והאתגרים בתחום מיסוי מקרקעין, ואת הצורך בשיתוף פעולה בין הציבור לרשויות המס כדי למזער את הנטל הכלכלי על המשפחות.

התחום דורש לא רק הבנה מקצועית אלא גם אכפתיות ממשית לנוכח האתגרים הרבים שהציבור מתמודד איתם.
לסיכום,
מאז הריאיון, מר שי אהרונוביץ קבל מנוי לכהן כראש רשות המיסים, ולצערנו עם כניסתנו לתפקיד ישראל במצב מלחמה שטרם הסתיימה, ועיקר המאמצים בשנת 2024 נותבו לנזקי הרכוש והעסקים. בנוסף, ועם כל זה, עברה חקיקה גרועה בתחומי המיסוי, גם כזו שמקפיאה את הסכומים, עליהם דברה דורית גבאי. בפועל החוק החדש קובע, בניגוד להמלצות שיש לעדכן אותם ולהעלותם לטובת ציבור המשקיעים במקרקעין בישראל, שיש להקפיאם, כלומר לא מעלים וזה אומר יותר מסים. סוגית כוח האדם נותרה כנקודה שדורשת מאמץ נוסף לגייס כוח אדם מתאים ומוכשר לתת שרות מקצועי ואנושי, תוך צמצום הפיגורים והעיכובים במתן המענה למייצגים.