מתי "מבנה מוזנח" יכול להיחשב לדירת מגורים?

הדירה נהרסה מיד לאחר המכירה: על מי נטל ההוכחה לזכאות לפטור?

מאת: דורית גבאי, רו"ח

מבוא

1. בפסק הדין חנה גיטל שיינר נ' מנהל מס שבח מקרקעין – אזור נתניה (1), נידונו גבולות ההגדרה של "דירת מגורים". האם מבנה נטוש, מוזנח ופרוץ שהתגוררו בו הומלסים, עשוי עדיין להיחשב לדירה מזכה? נוסף על כך, הוברר על מי מוטל נטל ההוכחה לדירת מגורים מזכה, כאשר למעשה הדירה נהרסה מיד לאחר המכירה, ולא נותרה כל הוכחה לקיומה של דירת מגורים. אירוע המכירה התרחש בדין שקדם לתיקון מספר 76 שבתוקף בנוגע לסוגיה הזו, מיום 1.1.2014 ואילך, עת ניתן היה למכור דירה אחת בפטור ממס בכל ארבע שנים.
   
   

העובדות

1. העוררת, תושבת שוויץ, הייתה בעלת מגרש בשטח 5,135 מ"ר, עליו עמד מבנה שבו התגוררה בעבר.
2. ביום 5.1.2006 נמכר הנכס לאדם פרטי בתמורה ל-4.1 מיליון דולר.
3. כשלושה חודשים לאחר חתימת ההסכם, המבנה נהרס.
4. העוררת טענה כי במועד ההסכם, עמד על הקרקע מבנה מגורים ראוי, וכי מכירתו מזכה אותה בפטור לפי סעיף 49ב(1)לחוק (2), מאחר שלא מכרה נכס אחר ב-4 השנים שקדמו לעסקה זו.
5. המנהל דחה את הבקשה לפטור, לאחר שבביקור במקום, שנערך לאחר ההריסה, נמצא מגרש ריק.

גדר המחלוקת

1. האם במועד החתימה על הסכם המכר, עמד על הקרקע מבנה העונה להגדרת "דירת מגורים", כהגדרתה בחוק, באופן המזכה את המוכרת בפטור ממס שבח?
2. על מי מוטל נטל ההוכחה לכך שהייתה קיימת דירת מגורים על המגרש שנמכר?

טענות העוררת

1. העוררת טענה כי הדירה עמדה על תלה במועד המכירה, וכי ההריסה התבצעה מאוחר יותר מטעמי בטיחות או עקב דרישת הקונה.
2. נטען כי המבנה היה בעל מאפיינים של דירה: מטבח, שירותים, ריהוט, מתקני חשמל ומים.
3. לגרסתה, ההריסה אינה שוללת את הפטור, ויש לבחון את מצבו של הנכס לפי מועד החתימה על ההסכם, ולא לפי מועד הביקור של פקיד השומה.
4. העוררת ביקשה להוכיח את קיומה של דירת מגורים בנכס, תוך הסתמכות על צילומים, חוות דעת שמאיות, מדידות ועדויות על שיפוצים שנעשו בנכס.

טענות המנהל

1. לא הוכח כלל שבמועד החתימה עמד על הקרקע מבנה ראוי למגורים.
2. מעשה ההריסה שלל מהמנהל את האפשרות לבחון את מצב הנכס במראה עיניו.
3. המנהל הדגיש את הסתירות בין העדויות: עדים טענו להריסה ביוני 2006, בעוד שאחרים טענו למרץ 2006, מה שמפחית מאמינות טענות העוררת.
4. במסמכים קודמים שהגישה העוררת עצמה, נטען שהמבנה אינו ראוי למגורים כבר משנת 1987.
5. הוצגו עדויות על כך שהמבנה היה מוזנח, פתוח, מסוכן, ומעיד לכל היותר על שימוש אקראי של הומלסים – לא מגורים של ממש.

דיון והכרעה

נטל ההוכחה – על מבקש הפטור

1. ועדת הערר הבהירה כי בהתאם להלכה הפסוקה, נטל ההוכחה לקיומם של תנאים המזכים בפטור ממס שבח, מוטל על הנישום. במקרה זה, על העוררת היה להוכיח שהמבנה שעמד על הקרקע, ענה להגדרת "דירת מגורים מזכה" במועד החתימה על הסכם המכר.
   
   

הריסת הנכס – "השמדת הראיה הטובה ביותר"

1. ההריסה שביצעה העוררת (או שליחיה) בטרם ערך המנהל ביקור בנכס, שללה ממנו את האפשרות להתרשם ישירות ממבנה קיים. בכך הכבידה העוררת על עצמה את נטל ההוכחה.
   בית המשפט העיר כי לא ברור מדוע מיהרה העוררת להרוס את הנכס – פעולה שלא נדרשה לפי ההסכם, ואף נשאה בעצמה בהוצאות ההריסה, למרות שבהסכם המכר כלל לא הייתה מחויבת לכך.
   
   

סתירות בעדויות וחולשה ראייתית

1. הראיות שהציגה העוררת, לא עמדו במבחן: הצילומים שהוגשו, תיעדו בעיקר את חזיתות המבנה ולא את פנים הדירה.
2. המודד שערך חוות דעת, הסתמך על התרשמות דרך חלון, ללא כניסה לנכס.
3. השמאי שהוזמן מטעם העוררת, כתב את חוות דעתו שנה וחצי לאחר ההריסה, ולא ביקר במקום בזמן הרלוונטי.
4. מסמכים משנים קודמות, לרבות כאלו של הרשות המקומית, מעידים כי המבנה היה מנותק מחשמל וממים, והוגדר כמבנה מסוכן ובלתי ראוי למגורים.
5. גם ניסיונות לא חוקיים לחבר בין שני מבנים (לצורך הצגת דירה אחת גדולה וראויה למגורים) נפסלו ע"י הוועדה המקומית.

שימוש של הומלסים אינו מוכיח כשירות למגורים

1. ועדת הערר דחתה את הטענה כי שהותם של הומלסים בנכס מוכיחה שמדובר בדירת מגורים. שימוש אקראי של חסרי בית אינו מהווה ראיה לכך שהנכס עומד במבחן האובייקטיבי של "פוטנציאל ממשי למגורים".
   
   

מבחן אובייקטיבי – הדירה לא עמדה בתנאים

1. בהתאם לפסיקה, כגון פסק דין מרגריטה שכנר (3), המבחן לקיומה של דירת מגורים כולל שני מרכיבים: שימוש בפועל למגורים, או ייעוד אובייקטיבי למגורים לפי טיבה. במקרה זה, לא התקיימו שני התנאים. המבנה הוזנח במשך שנים, לא נעשה בו שימוש למגורי העוררת, ולא ניתן היה להכשירו למגורים באופן סביר. הראיות הצביעו על מקום מוזנח ומטרד סביבתי, ולא על מגורים.
   
   דין הערר להידחות. נקבע כי העוררת לא עמדה בנטל ההוכחה להוכיח את קיומה של
   
   פסק הדין ניתן היום, ב' באייר תשס"ט (26 באפריל 2009), בהעדר הצדדים.

דעת המחברת

1. פסק הדין משקף יישום ברור של עקרון יסוד בדיני המס באופן כללי, ובמיסוי מקרקעין בפרט, שלפיו נטל ההוכחה לפטור ממס רובץ על כתפי הנישום. במקרים בהם נטען לקיומה של "דירת מגורים" על נכס שפורק או נהרס, ישנה חובה להציג ראיות איכותיות ומשכנעות. ניסיונות להצדיק פטור על בסיס שימושים שוליים או טענות ללא הוכחות, לא יעמדו במבחן.
   
   עוד מדגיש פסק הדין את ההיבט ההתנהגותי: הריסה מיידית של נכס תוך השמדת ראיה, במיוחד כאשר הדבר נעשה ללא הצדקה חוזית, עשויה להעיד על כוונה להתחמק ממס, ולא על זכות אמיתית לפטור.

הערות שוליים:

1. ו"ע 134406 חנה גיטל שיינר נ' מנהל מס שבח מקרקעין – אזור נתניה
2. חוק מיסוי מקרקעין, (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963
3. ע"א 2170/03 מרגריטה שכנר נ' מנהל מס שבח מקרקעין
   
   
   

נכתב ביום 21.07.2025 

#1222