הגדרת הפקעה לעניין מיסוי מקרקעין
קל להוכיח אם הייתה הפקעה או לא, לכן זה לא נתון לשיקול דעת
מאת: דורית גבאי, רו"ח
מבוא
- פסק הדין בעניין מועלם זוהר נ' מנהל מס שבח ת"א (1) עוסק במכר של קרקע, שעל פי טענת המוכר, התקבלה בעבר כפיצוי על הפקעה של קרקע אחרת. עובדה זו הייתה יכולה להקדים את יום הרכישה ליום רכישת הקרקע שהופקעה, ולהשפיע על שיעור המס שיחול, כך שחבות המס הייתה מופחתת. המנהל הבהיר שלא הייתה הפקעה, ובפסק הדין ניתן ללמוד מה נדרש על מנת להוכיח את קיומה של הפקעה.
העובדות
- העורר ירש מאביו קרקע באור יהודה.
- בשנת 1976 הקרקע ניתנה למוריש כחלק מעסקה בינו לבין מינהל מקרקעי ישראל, תמורת פינוי קרקע בה הוא ישב בשעתו. הקרקע שפונתה על ידו (צריפים במעברה), נרכשה בשנת 1955.
- בשנת 2004 הבן מכר את הקרקע שירש, כשעליה בנוי מוסך.
גדר המחלוקת
- המחלוקת נסובה סביב קביעת יום הרכישה של הקרקע: האם שנת 1955 – יום רכישת הקרקע שפונתה, או שנת 1976 – יום קבלת הקרקע שנתקבלה כפיצוי על לקיחת הקרקע המקורית.
טענות העורר
- בשנת 1976 הופקע הנכס המקורי או נלקח בשל צו של רשות מוסמכת, ותחתיו קיבל המנוח, בין היתר, את המקרקעין.
- בהתאם לאמור בסעיף 37(ג) לחוק (2), יום הרכישה לגבי מקרקעין שניתנו בתמורה להפקעה או להחלפה כאמור, הנו יום הרכישה של הנכס המקורי, דהיינו, שנת 1955.
- במסמכים הקשורים להפקעה, עולה במפורש כי היחידה שטיפלה בעניין הייתה "משרד השיכון – היחידה לפינויים ולהפקעות". מתצהירו של מר מנשה יצחקי, שהיה ראש המועצה המקומית אור יהודה באותם ימים, עולה כי הנכס ניתן בשנות ה-70 למנוח כפיצוי בגין הפקעת קרקע, שהייתה בבעלותו בכפר ענא, אור יהודה.
- למרות טענת המנהל כי אין "צו הפקעה פורמלי", ולכן לא מדובר בהפקעה, יש לגבות מס אמת על פי הגישה הכלכלית בפרשנות דיני המס, ולקבל את יום הרכישה כיום ההפקעה בשנת 1955, מאחר שברור כי חילופי המקרקעין נכפו על המוריש בזמנו.
- העורר מבקש לאפשר את פריסת השבח ל-4 שנים, מאחר שנכנס לנעלי המוריש.
- העורר מבקש להכיר בהפסדים בגובה מיליוני שקלים אותם הוריש לו אביו, ולקזז אותם מהשבח.
טענות המנהל
- טענת העורר לעובדה שהמקרקעין נתקבלו כפיצוי בגין הפקעה של הנכס המקורי, נטענת ללא ביסוס ובהתעלם מהמסמכים שבתיק. גם מהחוזים שנחתמו עם המנוח וכן גם מהצהרה שהוגשה למנהל על ידי המנוח, עולה כי המקרקעין נרכשו על ידו בשנת 1976.
- המקרקעין נשוא הערר לא ניתנו למנוח כפיצוי, אלא שולם תמורתם מחיר מלא. לא הייתה כל הפקעה של הנכס המקורי. לו היה זה מופקע, היה אמור להיות מוגש דיווח למנהל, ודיווח כזה מעולם לא הוגש.
- הפקעה היא פעולה שלטונית הנעשית מכוח חוק. ככזו, היא מפורסמת ברשומות. לו הייתה הפקעה במקרה זה, הרי שניתן היה להוכיחה בקלות על ידי הצגת הפרסום ברשומות או נסח טאבו או כל מסמך רשמי אחר.
- לדעת המנהל, המנוח חתם רק על הסכם פינויים. במקרה זה, לא מתקיים יסוד הכפייה, שהוא חלק הכרחי בפעולת הפקעה.
- גם אם נאמר כי הייתה הפקעה, הרי התנאי להכרה במועד הרכישה של הנכס המקורי הוא שהתמורה בגין הזכות שהופקעה היא רק זכות במקרקעין ולא פיצוי כספי או אחר.
- לא היה צו של רשות מוסמכת המורה על החלפת הנכס המקורי במקרקעין נשוא הערר.
- לעניין הפריסה וקיזוז ההפסדים שנטענים בסיכומי העורר, הרי שהמנהל דחה בהחלטה בהשגה בקשות אלה, והעורר לא ערר על כך ולא ציין דבר בקשר עם כך בכתב הערר. הפעם הראשונה שהעורר טוען טענות מסוג זה, היא בסיכומיו בערר.
דיון והכרעה
- לא היה צו הפקעה, אלא "הסכם פינויים". מתוכן ההסכם המקורי שהובא בפני הוועדה, עולה כי כל "הסכם הפינויים", כשמו כן הוא: הסכם וולונטרי בין שני צדדים. אין כאן יסוד כפייה, מכיוון שהמנוח ניסה להפעיל גורמים שונים על מנת שייתנו לו את מה שהוא חשב שמגיע לו תמורת הנכס המקורי.
- המונח "הפקעה" פירושו רכישה כפויה של זכויות פרטיות במקרקעין על ידי המדינה או מטעמה, למטרה ציבורית כנגד תשלום פיצויים, ולו הייתה הפקעה, ניתן היה להוכיח את קיומה באמצעות הצגת פרסום ברשומות או מסמך רשמי אחר.
- המנוח לא היה חייב להגיע להסדר מקדים עם הרשויות על מנת להתפנות מהנכס המקורי. יש מקרים רבים בהם העניינים מגיעים לדיון בבתי המשפט בסוגיית הפקעת קרקעות, ואז ניתן פסק דין שבו מוסדרות בדרך כלל זכויות הצדדים השונים.
- ההסכמות אליהן הגיע המנוח עם הרשויות, נעשו מתוך רצון חופשי לכאורה, ולכן אין מצב זה יכול להיחשב כהפקעה או כלקיחה כפויה של הנכס המקורי.
- לגבי הבקשה לביצוע פריסה וקיזוז ההפסדים, דין טענות העורר להימחק. בהחלטה בהשגה, נדחתה בקשת העורר לקיזוז הפסדים ולפריסת המס, תוך ציון הנימוקים לדחייה. העורר לא ערר על כך, ולא ציין דבר בקשר עם כך בכתב הערר. רק במסגרת הסיכומים, מעלה העורר טיעונים אלה לראשונה. העורר אף לא טרח להמציא אישור פקיד שומה לקיזוז בכל שלב של הדיון.
- הוועדה בודקת את שיקול דעתו של המשיב על פי מה שהיה בפניו, ואין להידרש לטענות עובדתיות שלא הועלו בהשגה.
פסק דין ניתן היום, י"ט באייר תשס"ט (13 במאי 2009), בהעדר הצדדים.
דעת המחברת
- מפסק דין זה ניתן ללמוד על הגדרת "הפקעה" ועל ההבדל בינה לבין פינוי בהסכם שניתן היה לערער עליו ולדון עליו. הפקעה נקבעת מכוח חוק, וכאשר אין זה המקרה, לא ניתן לטעון כי היה פינוי בכפייה, על מנת לממש הטבות המס הקשורות במכירת קרקעות שהופקעו. אם זה הסכם פינוי בהסכמה, הרי שהקרקע שניתנה בתמורה היא התשלום עבור הקרקע המקורית, ולכן נקבעים יום ושווי חדשים ביום אירוע ההחלפה הזו, ולא חוזרים אחורה ליום ולשווי הרכישה של הקרקע המקורית שנרכשה.
- יש לשים לב לחשיבות העלאת כלל הטענות בכתב הערר, מכיוון שטענות שעולות לאחר מכן בשלב הסיכומים, לא יידונו במסגרת הוועדה.
נכתב ביום 15.07.2025
#1219
