שווי מתנה במקרקעין: כיצד נקבע הערך לצורכי מס רכישה?

ללא חוות דעת של שמאים, יש לבחון עסקאות קרובות ככל הניתן למועד העסקה

מאת: דורית גבאי, רו"ח

מבוא

פסק דין אבו מוך גמאל נ' מס שבח מקרקעין – חדרה (2) עוסק בשאלה כיצד יש לקבוע את שוויו של נכס שהועבר במתנה, לצורכי מס רכישה, ועד כמה ניתן להסתמך על עסקאות דומות, אך מעטות, שנעשו בטווח של מספר שנים סמוך לעסקה.

העובדות

1. בשנת 2004, העורר קיבל מאימו מתנה: זכויות בשטח של 2,000 מ"ר מאדמות באקה אל גרביה.
2. אימו פטורה ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק (1) – העברה ללא תמורה, שבה המקבל נכנס לנעלי הנותן, ומשלם שליש מס רכישה מהשווי המוערך של הנכס.
3. בהצהרה שהגיש לצורכי מס רכישה, הוא העריך את שווי הקרקע ב-100,000 ₪ – כלומר, 50 ₪ למ"ר.
4. מנגד, מנהל מיסוי מקרקעין חדרה לא קיבל הערכה זו, וקבע כי השווי הוא 400,000 ₪ – כלומר, 200 ₪ למ"ר.
5. העורר הגיש השגה על השומה, אולם זו נדחתה, בטענה שהערכתו אינה סבירה ואינה משקפת את שווי השוק. מכאן הוגש הערר לוועדת הערר.
6. לא נערכו ולא הוצגו בפני הוועדה חוות דעת של שמאים משני הצדדים.
7. היו מעט מאוד עסקאות בתקופות הרלוונטיות להשוואה.
   
   טענות העורר
   
8. העורר טען כי שווי הקרקע נמוך משמעותית מהערכת המשיב. הוא ביקש להסתמך על עסקאות אחרות שנובעות ממתנות נוספות שקיבלו הוא ואחיו מאימו בשנים 2001, 2002 ו-2007, שבהן נקבע שווי נמוך בהרבה למ"ר קרקע. עוד טען כי קיימת שונות בין העסקאות, ושהערכת השווי של המשיב מוגזמת ואינה מבוססת על נתוני השוק הרלוונטיים.
   
   טענות המשיב
9. המשיב טען כי השומה שערך – 200 ₪ למ"ר, משקפת נכונה את שווי השוק, וזאת בהתבסס על עסקאות דומות שבוצעו באזור באותה תקופה, בשנים 2004-2001. עוד הובהר כי יש להעדיף את שיטת ההשוואה, שהיא המקובלת לצורך הערכת מקרקעין, שכן היא מתבססת על נתונים אמיתיים של עסקאות שנעשו בין קונים ומוכרים מרצון.
   
   הכרעה
10. ועדת הערר בחנה את העסקאות שהוצגו על ידי שני הצדדים. היא קבעה כי העסקאות הרלוונטיות להשוואה הן אלו שנעשו בשנת 2004 בסמוך לקבלת הקרקע במתנה. בעסקאות אלה נקבע שווי של כ-200 ₪ למ"ר קרקע, בהתאם לשומת המשיב.
11. הוועדה דחתה את טענות העורר שהתבססו על מתנות או עסקאות ישנות יותר (מהשנים 2002-2001), מאחר שאלו אינן רלוונטיות לשנת 2004, ואינן משקפות את מחיר השוק במועד ההעברה.
12. עוד נקבע כי אין להתחשב בטענות בדבר הפקעות או עסקאות אחרות שאינן זהות, וכי העובדה שהעורר שילם סכום מסוים כמקדמה, אינה משנה את התוצאה.
    לבסוף פסקה הוועדה כי שומת המשיב, 200 ₪ למ"ר, היא הסבירה והנכונה, ודחתה את הערר.
    
    דעת המחברת
13. פסק הדין ממחיש את החשיבות הרבה של עקרון ההשוואה בעסקאות מקרקעין. כאשר מדובר בהעברת נכס במתנה, אין מחיר שוק ישיר, ולכן הרשות מסתמכת על עסקאות דומות שבוצעו בסביבה ובמועד קרוב.
14. בעוד הנישום ניסה להיתלות בעסקאות ישנות ובמתנות אחרות, הוועדה חידדה את הכלל, כי יש לבחון את שווי השוק הרלוונטי נכון למועד ההעברה, ולא להסתמך על עסקאות רחוקות בזמן או שונות באופיין.
15. בהיעדר חוות דעת שמאית מבוססת, הערכות עצמיות של נישומים יידחו לטובת שומה שנעשית על בסיס עסקאות דומות, במיוחד כאשר הן מתבצעות באותו אזור ובתקופה קרובה.

הערות שוליים:

1. ו"ע 805107 אבו מוך גמאל נ' מס שבח מקרקעין – חדרה
2. חוק מיסוי מקרקעין, (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963

נכתב ביום 11.09.2025 

#1277