יתומים קטינים שרכשו דירות בכספי תרומות ומשכנתא – כל אחד מהם רוכש דירה יחידה לעניין מס רכישה

יתומים קטינים שרכשו דירות בכספי תרומות ומשכנתא – כל אחד מהם רוכש דירה יחידה לעניין מס רכישה

ו"ע 51375-12-22 אנסבכר (קטין) ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים – הערר התקבל בהסכמה, והשאלה של מכירה עתידית נותרה פתוחה

מאת: דורית גבאי, רו"ח

מבוא

לעניין מס רכישה, החוק רואה במשפחה יחידת מסוי אחת: הרוכש, בן זוגו וילדיהם הקטינים נחשבים "רוכש אחד". משמעות הדבר היא שאם להורים יש דירה, ילד קטין שרוכש דירה לא ייהנה ממדרגות המס המופחתות של דירה יחידה. אלא שלכלל זה יש חריג מפורש, שמעטים מכירים: ילד יתום מאחד מהוריו או משניהם אינו נכלל ב"רוכש אחד".

פסק הדין בעניין אנסבכר (1), שניתן בוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בירושלים, מפי כב' השופט אביגדור דורות, עוסק בדיוק בחריג הזה. ארבעה יתומים קטינים רכשו דירות מגורים, כאשר ההון העצמי גויס מתרומות והיתרה מומנה במשכנתא. בסופו של דבר, המשיב הסכים כי כל אחד מהם ייחשב כרוכש דירה יחידה. אבל ההסכמה לא סגרה את התיק עד הסוף: הצדדים שמרו על טענותיהם לגבי מכירה עתידית של הדירות, ובכך השאירו פתוחה שאלה חשובה – האם דירה שמומנה מתרומות היא "דירה שנתקבלה במתנה".

עיקרי העובדות

1. העוררים 1–4 הם קטינים יתומים מאב, שרכשו דירות מגורים.
2. ההון העצמי לרכישת הדירות גויס באמצעות תרומות, והיתרה מומנה באמצעות משכנתא.
3. הדירות מושכרות, ודמי השכירות מועברים לכיסוי המשכנתא.
4. המשיב לא ראה ברכישות רכישה של דירה יחידה, והעוררים הגישו ערר על השומה [לבדיקה: פסק הדין אינו מפרט את נימוקי השומה ואת שיעור המס שנקבע בה].
   
   גדר המחלוקת

1. האם יתומים קטינים שרכשו דירות מגורים – בכספי תרומות ומשכנתא, ולא לצורך מגורים בהן – זכאים למדרגות מס הרכישה המופחתות של דירה יחידה?
2. ובמישור העתידי: אם אחד היתומים ימכור את דירתו, האם תחול עליו המגבלה של סעיף 49ו לחוק, שעניינו דירה שנתקבלה במתנה?
   
   המסגרת החוקית
   סעיף 9(ג1ג)(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), קובע מדרגות מס רכישה מופחתות ליחיד תושב ישראל שרכש דירת מגורים, אם "הדירה שרכש היא דירתו היחידה" (2).
   
   סעיף 9(ג1ג)(4)(ג) לחוק קובע את כלל "הרוכש האחד", ובתוכו החריג ליתומים (3):

1. "יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן הזוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי או ילד יתום מאחד או משני הוריו – כרוכש אחד".
   
   כלומר, ילד יתום – גם אם הוא קטין, וגם אם הוא חי עם ההורה הנותר – אינו מצורף ליחידת המס של ההורה. הוא עומד בפני עצמו, ולכן אם אין לו דירה אחרת, הדירה שרכש היא דירתו היחידה.
   
   ההסכמות שקיבלו תוקף של פסק דין
   הצדדים הגיעו להסכמות, ובית המשפט נתן להן תוקף של פסק דין:

1. "הערר יתקבל בהסכמת הצדדים, כך שיראו את רכישת הדירות על ידי העוררים כרכישת דירה יחידה לצורך מס רכישה, עליהן יחול מס רכישה בהתאם לסעיף 9(ג1ג)(3) לחוק מיסוי מקרקעין" (בסעיף 3 לפסק הדין).
2. "ככל שמי מהעוררים ימכור את הדירה שנרכשה, שומרים הצדדים על טענותיהם בעניין תחולת הוראות סעיף 49ו לחוק בעניין המכירה" (בסעיף 4 לפסק הדין).
3. לעניין הוצאות המשפט ושכר טרחת עורך הדין נקבע כי תינתן החלטה נפרדת, לאחר הגשת סיכומים קצרים.
   
   השאלה שנותרה פתוחה – סעיף 49ו
   
   סעיף 49ו לחוק, שכותרתו "סייג לדירה שנתקבלה במתנה", קובע כי לא יינתן פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים שהמוכר קיבל במתנה, עד שיחלפו ארבע שנים מיום שנעשה בעליה (או שלוש שנים, אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו) (4). לעניין זה נקבעו שתי הוראות שרלוונטיות במיוחד לענייננו:

1. ראשית, סעיף 49ו(ג)(1): "יראו קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה, כקבלתה במתנה".
2. שנית, סעיף 49ו(ב): מוכר שקיבל את הדירה לפני שמלאו לו 18 שנים – "יתחיל לגביו מנין השנים האמורות מיום שמלאו לו 18 שנים".
   
   כאן מתחדדת השאלה. מצד אחד, ההון העצמי של היתומים הגיע מתרומות. מצד שני, רוב מחיר הדירה מומן במשכנתא, שנפרעת מדמי השכירות. האם התרומות מגיעות ל-50% ממחיר הדירה? והאם תרומה ציבורית ליתומים היא "מתנה" במובן סעיף 49ו, שנועד, ביסודו, למנוע תכנוני מס בתוך המשפחה? הצדדים בחרו לא להכריע בכך עכשיו, וזו שאלה שעוד תגיע לפתחה של ועדת ערר.
   
   הערר התקבל בהסכמה.
   
   ניתן ביום 13.7.2023.
   
   דעת המחברת
   
   פסק הדין קצר, אבל הוא מלמד שלושה דברים חשובים.
   
   ראשית, החריג ליתומים קיים, והוא מפורש. החוק אינו מותיר מקום לספק: ילד יתום מאחד מהוריו או משניהם אינו חלק מ"הרוכש האחד" של המשפחה. ובכל זאת, היתומים נאלצו להגיש ערר, לשכור עורך דין ולהמתין להליך משפטי, כדי לקבל את מה שהחוק מעניק להם במפורש. זאת, משום שבפועל, השומה הראשונית לא יישמה את החריג. אינני יודעת מה בדיוק היה הנימוק של המשיב – אם מקור המימון, העובדה שהדירות מושכרות ולא משמשות למגורי היתומים, או כל סיבה אחרת. אבל אף אחד מאלה אינו תנאי בחוק. סעיף 9(ג1ג)(2) אינו דורש שהרוכש יגור בדירה, ואינו בוחן מאין הגיע הכסף.
   
   שנית, חזרתי ואמרתי שוב ושוב שמס הרכישה בישראל הפך לנטל כבד מדי, ושכאשר החוק מעניק הקלה – על הרשות ליישם אותה מיוזמתה, ולא להשאיר לנישום להיאבק עליה. במקרה של יתומים קטינים, הדבר נכון שבעתיים. ראוי שרשות המסים תפרסם הנחיה ברורה – הוראת ביצוע או לפחות שאלות ותשובות באתר – שתבהיר כי רכישת דירה על ידי יתום קטין נבחנת בנפרד מההורה הנותר, וכי מקור המימון ואופן השימוש בדירה אינם רלוונטיים לסיווג "דירה יחידה".
   
   שלישית, סעיף 49ו הוא המוקש הבא. אם יגיע היום שבו אחד היתומים ירצה למכור את דירתו – למשל, כדי לרכוש דירה למגוריו כשיתבגר – הרשות עלולה לטעון שהדירה התקבלה במתנה, ושיש להמתין ארבע שנים מיום הגיעו לגיל 18. לעמדתי, יש להבחין בין מתנה משפחתית, שבגללה נחקק הסעיף, לבין תרומות שגויסו לטובת יתומים. סעיף 49ו נועד למנוע מצב שבו הורה מעביר דירה לילדו כדי "לנצל" פטור נוסף. אין לו דבר וחצי דבר עם יתומים שהקהילה התגייסה כדי להבטיח את עתידם. כמו כן, יש לבחון היטב את חישוב ה-50%: כאשר רוב מחיר הדירה מומן במשכנתא שהקטין עצמו חב בה, ספק רב אם התרומות מגיעות לרף הזה.
   
   וכמה לקחים מעשיים:

1. ראשית, ברכישת דירה על ידי יתום קטין – יש לציין זאת במפורש בהצהרה, ולצרף אסמכתא (תעודת פטירה של ההורה). כך מצמצמים את הסיכוי לשומה שגויה.
2. שנית, יש לתעד היטב את מקורות המימון: כמה הגיע מתרומות, כמה ממשכנתא, ומי חב בה. התיעוד הזה יהיה קריטי ביום המכירה, לעניין סעיף 49ו.
3. שלישית, יש לזכור שהחריג חל גם על יתום מהורה אחד בלבד, ולא רק על יתום משני הוריו.
   
   בשורה התחתונה: מס אמת פירושו גם להעניק את ההקלה למי שהחוק העניק לה – בלי שייאלץ להגיע לוועדת ערר.
   
   הערות שוליים:

(1) ו"ע (י-ם) 51375-12-22 אנסבכר (קטין) ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים (13.7.2023).

(2) חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, סעיף 9(ג1ג)(2) ו-(3).

(3) שם, סעיף 9(ג1ג)(4)(ג).

(4) שם, סעיף 49ו.

נכתב ביום 04.10.2026 

#5008