בעסקת חליפין בין שותפים

בעסקת חליפין בין שותפים

גם המנהל וגם החברה טעו בשווי מחצית המניות באיגוד מקרקעין שהוחלפו במרכז מסחרי – והוועדה קבעה את השווי בעצמה

מאת: דורית גבאי, רו"ח

מבוא

היפרדות של שותפים עסקיים היא אחד האירועים המורכבים ביותר במיסוי מקרקעין. לעיתים קרובות השותפים אינם מוכרים את הנכסים לצד שלישי, אלא מחלקים אותם ביניהם: אחד לוקח נכס אחד, השני לוקח נכס אחר, ומי שקיבל יותר משלים בתשלום איזון. מבחינת חוק מיסוי מקרקעין, זו "עסקת חליפין" – וכל צד מוכר את חלקו בנכס שמסר, ורוכש את חלקו בנכס שקיבל.

מכאן עולה השאלה: מה השווי של כל צד בעסקה? והמשימה מסתבכת כשצד אחד הוא זכות ישירה במקרקעין, והצד השני הוא מניות של חברה שמחזיקה מקרקעין – "איגוד מקרקעין".

בעניין ע.מ.ס.ת (1) נדרשה ועדת הערר, בראשות כבוד השופט אבי גורמן, לעסקה כזו בדיוק. הוועדה קבעה שהחברה שמניותיה נמכרו היא איגוד מקרקעין, ושמדובר בעסקת חליפין. אבל היא דחתה את השווי שקבע המנהל, 36 מיליון ₪ למחצית המניות, וגם את השווי שדיווחה החברה, כ-1.7 מיליון ₪. השווי נקבע בסופו של דבר על כ-13.4 מיליון ₪. זאת, משום שהשקילות בעסקת חליפין היא בערך הכלכלי – ולא במספר שנקבע לצורך המס בעסקה המקבילה.

עיקרי העובדות

1. שתי קבוצות חברות – קבוצת מסיקה וקבוצת וידר – החזיקו יחד, בחלקים שווים, בשני נכסים: מרכז מסחרי בפרדס חנה, שהוחזק במישרין, ומקבץ דיור מוגן בגדרה עם 168 יחידות דיור, שהוחזק באמצעות חברת שז"ר. העוררת, חברת ע.מ.ס.ת ניהול והשקעות בע"מ (להלן: "העוררת"), מקבוצת מסיקה, החזיקה ב-50% ממניות שז"ר.
2. ביום 15.11.2018 נחתם הסכם בין הקבוצות (להלן: "הסכם 2018"). נקבע בו מנגנון היפרדות עתידי: אם אחת הקבוצות תודיע על היפרדות, קבוצת מסיקה תקבל את כל המרכז המסחרי, קבוצת וידר תקבל את כל מניות שז"ר, וקבוצת מסיקה תשלם 1.5 מיליון ₪ כתשלום איזון.
3. לדברי העוררת, קבוצת וידר הודיעה על היפרדות ביום 27.5.2020. ההודעה עצמה לא הוצגה. ההיפרדות הושלמה בהסכם מיום 5.10.2021 (להלן: "הסכם 2021").
4. בעסקת המרכז המסחרי הסכימו הצדדים עם מנהל מיסוי מקרקעין חדרה על שווי של 36 מיליון ₪ למחצית הזכויות.
5. העוררת דיווחה למנהל מיסוי מקרקעין רחובות (להלן: "המשיב") על פעולה באיגוד מקרקעין. היא העמידה את שווי מחצית הנכסים של שז"ר על 26 מיליון ₪, על סמך טיוטת שמאות בת עמוד אחד, וניכתה התחייבויות של כ-24.3 מיליון ₪. התוצאה: כ-1.7 מיליון ₪ בלבד.
6. המשיב ביקש שמאות עדכנית ודוחות כספיים, ומשלא קיבל אותם – הוציא שומה לפי מיטב השפיטה. בהחלטה בהשגה העמיד את השווי על 36 מיליון ₪, כשווי מחצית המרכז המסחרי, בטענה שבעסקת חליפין שני הצדדים שקולים.

גדר המחלוקת

7. האם שז"ר היא "איגוד מקרקעין"?

1. האם מדובר בעסקת חליפין?
2. מהו יום המכירה?
3. ובעיקר: מהו שווי מחצית המניות של שז"ר?
   
   טענות העוררת

11. שז"ר אינה איגוד מקרקעין. היא מנהלת בית אבות ודיור מוגן, מעסיקה עובדים, אחראית לתכולת הדירות ולביטוחים, ומקיימת פעילויות תרבות וחדר אוכל – פעילות מסחרית שחורגת בהרבה מהשכרה.
12. אין זו עסקת חליפין. הנכסים שונים באופיים – מניות מול זכות ישירה במקרקעין – וגם החברות המוכרות והרוכשות בשתי העסקאות אינן אותן חברות.
13. השווי שקבע המשיב שגוי, משום שלא ניכה את התחייבויות שז"ר. שווי המקרקעין הוא 52 מיליון ₪, כפי שעולה מטיוטת השמאות משנת 2020, והסכם השכירות עם עמידר הסתיים בשנת 2023 – מה שהטיל צל על ערך הנכס. לחלופין – 56 או 60 מיליון ₪.
14. יום המכירה – תום שנת 2017 או יום חתימת הסכם 2018.
15. בשלב שמיעת הראיות נטען לראשונה שהעוררת לא קיבלה בפועל את מלוא הזכויות במרכז המסחרי.
    
    טענות המשיב

16. העוררת עצמה דיווחה, פעמיים, על פעולה באיגוד מקרקעין. לטענתו, דיווח זה יוצר "השתק" – כלל שלפיו בעל דין אינו יכול לטעון טענה הסותרת מצג שהציג קודם, כשהצד השני הסתמך עליו. לגופו של עניין, הכנסות שז"ר הן דמי שכירות פסיביים, בעיקר מעמידר.
17. הסכם 2018 קבע במפורש החלפת נכס בנכס – זו עסקת חליפין.
18. בעסקת חליפין חלה "שקילות כלכלית": שווי הנכס שנמסר שווה לשווי הנכס שהתקבל. לכן – 36 מיליון ₪. לחלופין, יש להסתמך על השמאות המלאה משנת 2016, שהעמידה את מקבץ הדיור על 63 מיליון ₪.
19. העוררת סירבה להגיש שמאות תקנית, לא הביאה עדים מעמידר או מקבוצת וידר, והעלתה טענות חדשות בכל שלב.
    
    מה קבעה ועדת הערר?
20. ועדת הערר – כבוד השופט אבי גורמן (יושב ראש), שמאית המקרקעין גבע בלטר ושמאי המקרקעין גידי גבאי – קיבלה את הערר בחלקו, פה אחד.
    
    שז"ר – איגוד מקרקעין
21. הטענה ששז"ר אינה איגוד עלתה לראשונה בהשגה, בניגוד לדיווחים של העוררת עצמה. "מדובר בשינוי חזית, שלא בנקל יתקבל". אבל גם לגופו של עניין היא נדחתה. הוועדה חזרה על כך שהסיווג נעשה לפי המבחן הנכסי – מה הנכסים של החברה – ולא לפי מידת הפעילות שלה, בהתאם להלכת גזית גלוב (2) ולפסק הדין העדכני של בית המשפט העליון בעניין נצבא (3). לפי המבחן הדו-שלבי שנקבע בעניין נצבא: תחילה בודקים אם יש לחברה נכס עצמאי ונפרד מהזכות במקרקעין; ואם יש – בודקים אם הוא טפל למטרה העיקרית.
22. בביאור לדוחות הכספיים של שז"ר נכתב שהיא "עוסקת בהשכרת יחידות דיור למשרד הקליטה באמצעות חברת עמידר". ההסכם עם עמידר לא הוצג, עד מעמידר לא הובא, ובדוחות לא נמצאו הוצאות שמעידות על פעילות משמעותית מעבר להשכרה. הטענות על שירותי בית אבות נותרו "טענות בעלמא", כלומר טענות שלא הובאה להן ראיה. גם אם ניתנו שירותים נלווים – הם "שולי[ים] וטפל[ים]" להשכרה.
    
    עסקת חליפין – בין קבוצות, לא בין חברות
23. לשון הסכם 2018 ברורה: נכס תמורת נכס, ותשלום איזון. העובדה שמדובר במניות מצד אחד ובמקרקעין מצד שני אינה משנה – אפשר להחליף נכסים שונים באופיים. וגם העובדה שבכל קבוצה החזיקה בנכס חברה אחרת אינה משנה: ההסכם עצמו הציב קבוצה מול קבוצה, ו"מבחינה מהותית, ההשתייכות הקבוצתית היא שקבעה".
    
    יום המכירה – 5.10.2021
24. העוררת לא השיגה על יום המכירה שקבע המשיב. הוועדה דחתה את הניסיון להציג נתונים שצורפו להשגה כאילו הם השגה על יום המכירה: "מי שמבקש להשיג – צריך לטעון זאת במפורש". גם לגופו של עניין, הסכם 2018 קבע רק את המתווה, ולא את ההיפרדות עצמה. בדומה לאופציה, שבה יום המכירה הוא יום המימוש ולא יום הענקת האופציה (4), גם כאן יום המכירה הוא היום שבו ההיפרדות הושלמה בפועל.
    
    השווי: הלב של פסק הדין
25. כאן קבעה הוועדה שהמשיב צדק בעיקרון – וטעה ביישום. מצד אחד, בהיעדר הסבר משכנע, יש להניח ששני צדי עסקת חליפין שקולים. אין זה סביר שצדדים יחליפו נכסים בלי היגיון כלכלי.
    
    ומצד שני:
    
    "השקילות צריכה להיות בשווי הערך הכלכלי של הנכסים, ולא שווי נומינאלי גרידא, המתעלם משיטות החישוב השונות של השבח בעת מכירת מניות והשבח בעת מכירת זכות במקרקעין."
    
    ההסבר פשוט. במכירת זכות במקרקעין, השבח מחושב לפי שווי המקרקעין, בלי לנכות את ההלוואות שרובצות עליהם, ואולם במכירת מניות של איגוד מקרקעין, מאז תיקון מספר 50 לחוק (5), השבח מחושב כמו רווח הון ממכירת מניות – לפי שווי המניות, כלומר שווי הנכסים בניכוי ההתחייבויות. ה-36 מיליון ₪ של המרכז המסחרי הם "שווי ברוטו". הוועדה הדגימה זאת כך:
    
    "אם שווי מחצית מהזכויות במקרקעי המרכז המסחרי בפרדס חנה הוא 36 מיליון ₪, ואם מנגד יש שם הלוואה מהבנק בסך 30 מיליון ₪, הרי שלצורך חישוב מס השבח (וגם מס הרכישה) – השווי הרלוונטי הוא 36 מיליון ₪, אולם ערכו הכלכלי של הנכס הוא כמובן כ- 6 מיליון ₪ בלבד."
    
    לכן, קביעת שווי זהה מספרית למניות ולמקרקעין "אין לה, עם כל הכבוד, כל בסיס". מעניין לציין שבשלב מסוים הודיע המשיב עצמו שהוא "לא עומד על עמדתנו המקורית" ומסכים להתחשב בהתחייבויות – ואחר כך חזר בו.
    
    

25. אבל גם 1.7 מיליון ₪ – אינו סביר
    הוועדה לא קיבלה גם את הדיווח של העוררת. לפי כל חישוב, הערך הכלכלי של מחצית המרכז המסחרי שקיבלה גבוה פי כמה. העוררת לא הסבירה את הפער. היא הגישה טיוטת שמאות בת עמוד אחד, בלי לזמן את השמאי. בא כוחה הקודם טען ל"מארג של התחשבנויות, תביעות, קיזוזים, ויתורים ותשלומים" – אבל ההתחשבנויות לא הוצגו. ואף מנהל העוררת העיד שנערכה התחשבנות בין הקבוצות, שלא הובאה לוועדה.
    
    

27. הוועדה קבעה את השווי בעצמה
    הוועדה השתמשה בסמכות שניתנה לה מאז תיקון מסםר 70, והתערבה ברכיבי השומה. הוועדה שקלה להחזיר את התיק למשיב, ודחתה את האפשרות:
    
    "אין לתת בידי מי מהצדדים פרס, על הדרך שבה בחר לנהוג". העוררת נהגה, לדברי הוועדה, בדרך מכבידה, והעלתה טענות חדשות ומסמכים חדשים לאורך כל ההליך. אבל גם המשיב לא נהג כראוי.
    
    לדברי השופט גורמן, "נכון היה שהמשיב מיוזמתו יערוך חוות דעת כלכלית, כדי לוודא כי השווי שהוא קובע – נכון וראוי". עד המשיב העיד שהתייעץ בעל-פה עם מחלקת השמאות בהנהלת רשות המסים – אבל חוות דעת לא הוגשה.
    
    
28. החישוב שקבעה הוועדה:

1. שווי הנכסים של שז"ר – 60 מיליון ₪. מעט פחות מהשמאות המלאה משנת 2016 (63 מיליון ₪), וזהה לשווי שעד המשיב ציין כסביר.
2. התחייבויות – 33,135,152 ₪, לפי הדוחות הכספיים לשנת 2021, הנתון היחיד שלא היה שנוי במחלוקת. התחייבויות שאינן בדוחות לא נוכו.
3. שווי כל המניות – 26,864,848 ₪, ושווי המחצית – 13,432,424 ₪.
4. תשלום האיזון של 1.5 מיליון ₪ לא נוכה, משום שהחישוב נעשה לפי נתוני שז"ר עצמה, ולא לפי נתוני המרכז המסחרי.
5. הוועדה ציינה שהתוצאה מקלה עם העוררת: חישוב לפי נתוני המרכז המסחרי היה מביא לכ-16.5 מיליון ₪. בהקלה הובאו בחשבון גם הליקויים בהתנהלות המשיב.
   
   הערר התקבל בחלקו. שווי המכירה הועמד על 13,432,424 ₪, ויום המכירה על 5.10.2021. העוררת חויבה בהוצאות המשיב בסך 20,000 ₪, על הצד המקל
   
   ניתן ביום 22.09.2026.
   
   דעת המחברת
   
   פסק דין מאוזן ומלמד.
   
   קל לנישומים להצביע על המנהל, וקל למנהל להצביע על הנישומים. כאן ועדת הערר אמרה בגלוי: שני הצדדים טעו, והיא קבעה את השווי בעצמה. אני מסכימה עם התוצאה ועם הדרך.

29. המנהל: עיקרון נכון, מספר שגוי.
    עקרון השקילות בעסקת חליפין נכון ומקובל. אבל השימוש שעשה בו המנהל היה מכני: הוא לקח מספר שהוסכם בעסקה אחרת, בשיטת חישוב אחרת, והדביק אותו על המניות. זה לא "מס אמת" – זו קיצור דרך. וכשהמנהל עצמו הודה בשלב מסוים שיש להתחשב בהתחייבויות, וחזר בו – הדבר מלמד שהשומה לא נבנתה מתוך בדיקה, אלא מתוך עמדה. ועדת הערר אמרה במפורש שהיה על המנהל להכין חוות דעת כלכלית בעצמו. במחלוקת שווי של עשרות מיליונים, שיחה בעל-פה עם מחלקת השמאות אינה תחליף לשמאות. אני מצטרפת לכך בכל לב: מי שקובע שומה לפי מיטב השפיטה צריך לבסס אותה, ולא להעביר את כל הנטל לנישום.

30. העוררת: מי שמחזיק את המידע – צריך להציג אותו.
    מנגד, קשה להבין איך חברה שמוכרת מחצית ממניות איגוד עם נכס של עשרות מיליונים מגיעה לוועדת הערר עם טיוטת שמאות בת עמוד אחד. ההתחשבנויות בין השותפים, ההסכם עם עמידר, הודעת ההיפרדות – כל אלה היו בידיה, ולא הוצגו. הטענה שאין זו בכלל איגוד מקרקעין, אחרי שהיא עצמה דיווחה כך פעמיים, והטענה שלא קיבלה את מלוא המרכז המסחרי, שהועלתה רק בשמיעת הראיות – פגעו באמינותה. ועדת הערר אינה פותרת חידות. מי שמבקש שווי נמוך צריך להביא שמאי, להעיד אותו, ולהסביר את הפער.

31. ההבחנה בין "שווי ברוטו" לבין שווי מניות – חשובה לכל מייצג.
    פסק הדין מחדד נקודה שמייצגים רבים מפספסים. במכירת מקרקעין במישרין, ההלוואות אינן מקטינות את שווי המכירה. במכירת מניות של איגוד מקרקעין – הן כן. בעסקת חליפין שמערבת את שני הסוגים, צריך לחשב כל צד לפי הכללים שלו. וגם שווי מוסכם בעסקה אחת אינו מחייב, כמספר, בעסקה האחרת.
    
    מה אני ממליצה לשותפים שנפרדים?

1. ראשית, הסכם היפרדות צריך לכלול נספח כלכלי: שווי כל נכס, ההתחייבויות שעליו, ההתחשבנויות בין השותפים, ואיך נקבע תשלום האיזון. זה המסמך שיגן עליכם מול המנהל.
2. שנית, הכינו שמאות מלאה ועדכנית ליום המכירה – לא טיוטה, ולא שמאות שנערכה לבנק לפני חמש שנים.
3. שלישית, דווחו באופן עקבי. מי שדיווח על פעולה באיגוד מקרקעין יתקשה מאוד לטעון אחר כך שאין זה איגוד.
4. רביעית, בהשגה – השיגו במפורש על כל רכיב שאתם חולקים עליו, כולל יום המכירה. מה שלא נטען בהשגה, יתקשה להיכנס בערר.
5. חמישית, אם חברה מחזיקה דיור מוגן ומבקשת להיחשב עסק ולא איגוד – היא צריכה להוכיח זאת בהוצאות, בעובדים, בחוזים ובשירותים, ולא בהצהרות.
   
   בשורה התחתונה: בעסקת חליפין, השווי צריך לשקף את מה שכל צד באמת נתן וקיבל. לא מספר שנלקח מעסקה אחרת, ולא מספר שנבנה כדי להקטין מס.
   
   הערות שוליים:

1. ו"ע 70763-08-23 ע.מ.ס.ת ניהול והשקעות בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות (22.9.2026); כבוד השופט אבי גורמן, יושב ראש הוועדה, שמאית המקרקעין גבע בלטר ושמאי המקרקעין גידי גבאי.
2. ע"א 15/74 מנהל מיסוי מקרקעין רחובות נ' גזית גלוב ישראל (פיתוח) בע"מ, בפסקה 51 לפסק דינה של הנשיאה (בדימוס) מ' נאור.
3. ע"א 470/24 נצבא החזקות 1995 בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין (10.6.2026), בפסקה 28 לפסק דינו של השופט ח' כבוב.
4. ע"א 2670/19 מנהל מיסוי מקרקעין חדרה ואח' נ' אי.אס.אל אשל נדלן בע"מ ואח' (26.8.2020).
5. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, סעיף 7א; ע"א 4005/03 מנהל מס שבח מקרקעין חיפה נ' קבוצת עונאללה לייזום והשקעות בע"מ (5.6.2005).

נכתב ביום 14.10.2026 

#5042