העליון שדחה את הערעור בנוגע למלון בשלבי סגירה וקבע:
מלון הוא קודם כל מקרקעין והחברה היא
איגוד מקרקעין
ע"א 470/24 נצבא החזקות 1995 בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין
מאת: דורית גבאי, רו"ח
מבוא
מבוא
מי שקונה מקרקעין משלם מס רכישה. מי שקונה מניות של חברה שכל נכסיה הם מקרקעין – "איגוד מקרקעין" – משלם גם הוא מס רכישה, כאילו קנה את המקרקעין עצמם. אבל מי שקונה מניות של חברה שיש לה גם נכסים אחרים, ובעיקר עסק פעיל, אינו משלם מס רכישה.
ומה לגבי חברה שבבעלותה בית מלון? המלון הוא בניין, אבל הוא גם עסק: חדרים, אורחים, עובדים, ציוד, מוניטין. בית המשפט העליון, בעניין נצבא (1), נדרש לשאלה הזאת. ההכרעה: חברה שמחזיקה מלון שנמצא "בשלבי סגירה" לקראת שיפוץ ממושך – היא איגוד מקרקעין. אבל השאלה הגדולה – האם מלון פעיל, שמופעל בידי חברה אחרת, הוא איגוד מקרקעין – נשארה פתוחה.
מושגים שכדאי להכיר
- איגוד מקרקעין – לפי סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (2), איגוד (חברה או שותפות) "שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין". מכירת מניות באיגוד כזה חייבת במס רכישה.
- ההגדרה המרחיבה – החוק קובע שלא יובאו בחשבון, כנכסי האיגוד, מזומנים, ניירות ערך ומטלטלין שאינם משמשים לייצור הכנסה, או שהם "טפלים" למטרות העיקריות של האיגוד. במילים אחרות: מעט כסף בקופה או ציוד זניח לא יוציאו חברה מהגדרת איגוד מקרקעין.
- מבחן הטפלות – השאלה אם נכס מסוים הוא שולי ביחס למטרות האיגוד.
- "עסק חי" – פעילות עסקית פעילה, שיש לה ערך משלה.
- נכס עצמאי לעומת נכס "נטמע" – הלכת גזית גלוב (3): כדי שפעילות עסקית תוציא חברה מהגדרת איגוד מקרקעין, היא צריכה להיות נכס נפרד מהמקרקעין. פעילות שהיא בעצם שימוש רגיל במקרקעין – השכרה או מכירה – "נטמעת" בזכות במקרקעין.
עיקרי העובדות
- חברת לקסן ישראל בע"מ החזיקה במלון הנסיכה באילת מאז הקמתו בשנת 1992. מ-2011 ניהלה את המלון רשת ישרוטל, לפי הסכם שהסתיים ב-31.10.2015.
- לקסן נקלעה לקשיים, ומונה לה כונס נכסים.
- ביום 20.9.2015 רכשה נצבא החזקות 1995 בע"מ 60% ממניות לקסן, עם אופציה לרכוש את יתרת 40%. בהסכם נכתב ששווי המלון, "AS IS", הוא כ-285 מיליון ₪.
- כשישה שבועות אחר כך עזבה ישרוטל, והמלון נסגר. לא התקבלו הזמנות, העובדים לא הועברו ללקסן, לא נשכרו עובדים אחרים. עיריית אילת העניקה פטור מארנונה לנכס "שאיננו ראוי לשימוש".
- בשנת 2016 החלו עבודות שיפוץ, בהיקף של כ-60 מיליון ₪. במכתבים למשרד התיירות כתב יועץ לקסן שהמלון "במצב תחזוקתי ירוד".
- בשנת 2017 מימשה נצבא את האופציה. בדצמבר 2019 פרצה במלון שריפה, ועד היום הוא לא נפתח.
השומה
- נצבא לא דיווחה על הרכישה, משום שסברה שלקסן אינה איגוד מקרקעין. המנהל קבע שומות: לפי שווי של 171 מיליון ₪ לפעימה הראשונה ו-114 מיליון ₪ לפעימה השנייה, ומס רכישה של 17.1 מיליון ₪ (קרן).
גדר המחלוקת
- האם לקסן הייתה איגוד מקרקעין? או שהפעילות המלונאית והציוד הפכו אותה לחברה עסקית, שמכירת מניותיה אינה חייבת במס רכישה?
טענות נצבא
- חברה שבבעלותה מלון אינה איגוד מקרקעין: הפעילות המלונאית והציוד הם נכסים נפרדים.
- ביום הרכישה המלון פעל. שיפוץ הוא חלק טבעי מחייו של מלון.
- רשות המסים עצמה קבעה, בהחלטת מיסוי 38/07, שחברה שבבעלותה מלון פעיל שהושכר לחברת ניהול אינה איגוד מקרקעין. סטייה מכך היא שינוי מדיניות פסול.
- לחלופין: השווי צריך להיות לפי שווי השוק, ובניכוי כ-100 מיליון ₪ שנדרשו לחידוש המלון.
עמדת המנהל - ביום הרכישה לא היה בלקסן "עסק חי". המלון היה בדרך לסגירה.
- לקסן בעצם השכירה את המבנה לישרוטל, וקיבלה תשלום קבוע עם רצפה מינימלית – הכנסה פסיבית, כמו שכירות.
- הציוד היה זניח ביחס לשווי המקרקעין.
ועדת הערר - ועדת הערר בבאר שבע (4) דחתה את הערר: הפעילות במלון הייתה "בשלבי סגירה", ולא הוכח "עסק חי". גם אילו הוכח – ההתקשרות עם ישרוטל דומה להשכרה, שנטמעת במקרקעין. והציוד, שהופחת כמעט כולו בספרים, טפל ובלתי מהותי.
ההכרעה בבית המשפט העליון - בית המשפט העליון, מפי כבוד השופט חאלד כבוב, בהסכמת הנשיא יצחק עמית והמשנה לנשיא נעם סולברג, דחה את הערעור.
שאלה עובדתית – אין ערעור. - ערעור על החלטת ועדת ערר מותר רק "בבעיה משפטית" (סעיף 90 לחוק). הקביעה שלא היה "עסק חי" היא קביעה עובדתית. ובכל זאת, בית המשפט בדק את הדברים, ומצא שאין בהם פגם.
- נצבא קנתה מלון לקראת סגירה.
התמונה, לפי בית המשפט: נצבא לא קנתה חברה עם מלון "חי ובועט", אלא מלון שמועד סגירתו היה ידוע, ושנועד להיפתח רק אחרי שיפוץ, כשאפילו אופן ההפעלה העתידי לא היה ודאי. - נצבא סתרה את עצמה.בהליך אחר, מול הבעלים הקודמים של לקסן, טענה נצבא ש"ללא עבודות שיפוץ, לא ניתן יהיה להפעיל את המלון". ובישיבת דירקטוריון לפני הרכישה אמר המנכ"ל שסביר שהחברה תשכור חברת ניהול. בית המשפט ראה בכך תמיכה במסקנה שלא הייתה כוונה להמשיך להפעיל עסק חי.
- לא כל שיפוץ הופך מלון לאיגוד מקרקעין.
בית המשפט הדגיש: שיפוץ הוא חלק טבעי ממחזור חייו של מלון, ובמיוחד של מלון יוקרה. אין לומר שבכל פעם שמלון נסגר לשיפוץ, החברה שבבעלותו הופכת לאיגוד מקרקעין. כל מקרה לפי נסיבותיו. - השאלה העקרונית – נשארה פתוחה.
האם פעילות של מלון פעיל, שמופעל בידי חברה אחרת, היא נכס עצמאי או "נטמעת" במקרקעין? בית המשפט פירט את המורכבות: - המודל שבו רשתות מלונאות מפעילות מלונות שאינם בבעלותן נפוץ מאוד בעולם, כמו אצל הילטון ומריוט, ומכונה "Asset-light".
- בארצות הברית, לצורך מס רכוש, מקובל להפחית משווי המלון את דמי הניהול למפעיל – כלומר, להכיר בכך שיש בשווי רכיב עסקי, נפרד מהמקרקעין.
- יש הבדל בין השכרה, שבה הסיכון העסקי על השוכר, לבין הסכם ניהול, שבו הסיכון על הבעלים.
- ורשות המסים עצמה החזיקה בעמדות שונות: בהחלטת מיסוי 38/07 קבעה שחברה שבבעלותה מלון פעיל שהושכר לחברת ניהול אינה איגוד מקרקעין; בדיון בוועדת הערר אמר נציגה שהנטייה היא לא לראות במלון פעיל איגוד מקרקעין; ובבית המשפט העליון טען שתשלום קבוע ממפעיל הוא "השכרה רגילה פסיבית לגמרי".
לכן, השאלה "תוכרע במקרה המתאים לכך".
- הציוד, השווי, והחלטת המיסוי.
הקביעה שהציוד טפל אינה נשענת רק על שוויו, אלא על היותו בלתי מהותי למטרות האיגוד – קביעה עובדתית. השווי לפי ההסכם – גם הוא שאלה עובדתית. והחלטת מיסוי אינה החלטה עקרונית מחייבת; נצבא גם לא הוכיחה שהסתמכה עליה.הערעור נדחה. נצבא חויבה בהוצאות של 25,000 ₪.
פסק הדין ניתן ביום 10.6.2026.
דעת המחברת
- התוצאה בעניין נצבא – מובנת.
כשקונים חברה ששה שבועות לפני שהמלון שלה נסגר, כשהעובדים לא עוברים, כשמבקשים פטור מארנונה לנכס "שאינו ראוי לשימוש", וכשבהליך אחר טוענים בעצמכם שאי אפשר להפעיל את המלון בלי שיפוץ – קשה לשכנע שקניתם עסק חי. מה שנקנה כאן היה, בפועל, בניין שצריך שיפוץ.
- "אל תסתרו את עצמכם".
שוב, כמו בעניין גד אוחיון, גם שם בית המשפט נשען על מה שהנישום עצמו אמר במקום אחר – כאן, בכתב הגנה בהליך אזרחי ובפרוטוקול דירקטוריון. הלקח: המסמכים העסקיים והמשפטיים של החברה הם ראיה במחלוקת המס. מה שנכתב בהליך אחד ישמש בהליך אחר.
- הרווח הגדול – השאלה שנשארה פתוחה.
מבחינת ענף המלונאות, החשוב בפסק הדין הוא דווקא מה שלא הוכרע. בית המשפט העליון הבהיר שהשאלה אם מלון פעיל, המופעל בידי רשת, הוא איגוד מקרקעין – מורכבת, ושיש לה "פנים לכאן ולכאן". הוא אף הזכיר שגם בארצות הברית מכירים ברכיב עסקי נפרד בשווי המלון. לדעתי, זו העמדה הנכונה: מלון פעיל אינו "בניין מושכר". יש בו מוניטין, מערכות הזמנה, סיכון עסקי ופעילות יומיומית. ייתכן שבמקרה המתאים – מלון פעיל, שהבעלים נושא בו בסיכון העסקי – תוכר הפעילות כנכס עצמאי.
- חוסר העקביות של הרשות.
בית המשפט הצביע על כך שהרשות עצמה אמרה דברים שונים במועדים שונים – החלטת מיסוי אחת, תשובה אחת בוועדת הערר, ותשובה אחרת בעליון. נישומים זקוקים לוודאות, ובמיוחד בעסקאות של מאות מיליוני שקלים. אני ממליצה בעסקאות כאלה לפנות לרשות מראש, ולבקש החלטת מיסוי – כפי שבא כוח המנהל עצמו העיר.מה ניתן ללמוד ממקרה זה?
- ברכישת מניות של חברה שבבעלותה מלון, בדקו את מצב הפעילות ביום הרכישה – לא את התוכניות לעתיד.
- תעדו את הפעילות העסקית: עובדים, ספקים, הזמנות, מערכות. אלה הראיות ל"עסק חי".
- הבחינו בין הסכם ניהול, שבו הבעלים נושא בסיכון העסקי, לבין השכרה בתשלום קבוע.
- ודאו שעמדותיכם בהליכים אחרים, בפרוטוקולים ובמסמכי החברה עקביות עם העמדה שתציגו לרשות המסים.
- בעסקה גדולה – מוצע לבקש החלטת מיסוי מראש. החלטת מיסוי שניתנה לאחר אינה מחייבת בעניינכם.
בשורה התחתונה: מלון סגור הוא בניין, ובניין בחברה – הוא איגוד מקרקעין.
הערות שוליים:
(1) ע"א 470/24 נצבא החזקות 1995 בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין (10.6.2026); כבוד השופט חאלד כבוב, בהסכמת הנשיא יצחק עמית והמשנה לנשיא נעם סולברג.
(2) חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, סעיף 1.
(3) ע"א 74/15 מנהל מיסוי מקרקעין רחובות נ' גזית גלוב ישראל (פיתוח) בע"מ (14.12.2017).
(4) ו"ע (מחוזי באר שבע) 27192-10-21 נצבא החזקות 1995 בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין באר שבע (30.7.2023); כבוד השופטת י' ייטב, מר אלון לילי ומר ג' נתן.
נכתב ביום 06.10.2026
#5041
